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物业管理纠纷的仲裁解决

时间:2006-11-22栏目:房地产论文

  近年来,物业管理纠纷有不断增长的趋势,已引起社会各方的广泛关注。

  总体而言,物业管理纠纷除少数为行政管理纠纷之外,大多数则属于合同纠纷和财产权益纠纷。如拖欠物业管理费和维修基金纠纷、车辆保管纠纷以及租赁纠纷等。这类纠纷在双方协商不成或有关部门调解无效时,人们更习惯于将其付诸诉讼,而不采用仲裁。

  其实,根据我国现行法律规定,仲裁也是解决此类纠纷的法定方式、与诉讼相比,具有以下特点:

  一是自愿性

  一项纠纷产生后,是否将其提交仲裁,交与谁仲裁,仲裁庭的组成人员如何产生,仲裁适用何种程序规则和哪个实体法,都是在当事人自愿的基础上,由当事人协商确定,故仲裁能充分体现当事人意思自治。

  二是专业性

  由于仲裁对象多为合同纠纷或财产权益纠纷,常常涉及复杂的法律、经济贸易和技术性问题,所以,各仲裁委员会都拥有分专业的仲裁员名册,供当事人选定仲裁员,而仲裁员一般都是各行业的专家,这样就能保证仲裁的专业权威性。

  三是国际性

  随着世界经济一体化和我国加入WTO,仲裁案件的来源、当事人、仲裁庭组成直至裁决的执行,都具有更多的国际性因素。特别是仲裁国外执行方面的优势是法院所不具有的。

  四是灵活性

  仲裁程序上不像诉讼那样严格,很多环节在协商的基础上可被简化,仲裁文书在格式和内容上都可以较为灵活的处理。不实行地域或级别管辖。在代理人方面的规定也较法院宽松。

  五是保密性

  仲裁实行不公开审理原则,仲裁员、仲裁庭秘书都负有保密义务,为当事人保守商业秘密。

  六是快捷性

  仲裁实行一裁终局,有利于当事人之间的纠纷迅速解决。

  七是经济性

  具体表现在时间的节省导致费用节省;仲裁收费相对较低;由仲裁引起的商业损失较少。

  八是独立性

    法律规定,仲裁机构独立于行政机关,仲裁机构之间也无隶属关系,仲裁独立进行,不受任何机关、社会团体和个人干涉,仲裁庭在审理案件时,也不受仲裁机构干涉。

  仲裁的这些特点,为物业管理纠纷的公正、及时、有效地解决提供了保障。事实上,许多当事人已经开始通过仲裁来解决物业管理纠纷,这也是物业管理逐步走向社会化,专业化和市场化的必然趋势。选择仲裁解决物业管理纠纷,需注意以下几个方面:

  第一是明确仲裁的受理范围。并非所有的物业管理纠纷都能仲裁。一般来讲业主、业主会、物业管理企业以及建设单位相互之间的合同纠纷和财产权益纠纷可以通过仲裁来解决;业主、业主会、物业管理企业以及建设单位与建设行政主管部门之间的行政管理纠纷,则只能提起行政复议、行政诉讼。物业管理企业与其员工之间的工资劳保等纠纷,则要先向劳动局申请行政仲裁,不服行政仲裁时,才可向人民法院起诉。

  第二是订立有效的仲裁协议。仲裁协议是仲裁受理的前提,仲裁协议包括合同中订立的仲裁条款和以其他书面方式在纠纷发生前或者纠纷发生后达成的请求仲裁的协议。有效的仲裁协议应当包括:明确的请求仲裁意思表示,仲裁事项和选定的仲裁委员会。如想将物业管理纠纷提交深圳仲裁委员会仲裁,则可事先在合同中订立如下仲裁条款:“因本合同引起的或与本合同有关的任何争议,均提请深圳仲裁委员会按照该会仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的,对双方均有约束力”。

  第三是注意仲裁的时效。申请仲裁的时效与诉讼时效相同,即一般纠纷申请仲裁的时效期为两年,特殊纠纷,如:身体受到伤害要求赔偿的;出售质量不合格的商品未声明的;延付或者拒付租金的;寄存财物被丢失或者被损毁的这类纠纷申请仲裁时效为一年。仲裁时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时算起。仲裁的时效,是仲裁保护当事人合法权益的法定条件,超过这一时效期,申请人的实体权益将得不到保护。

  第四是仲裁请求要明确具体,且符合仲裁协议约定的范围。仲裁请求必须明确具体,是指要有具体的事项和给付数额,并且,这些事项和数额没有超出仲裁协议约定的范围之内,否则,仲裁申请将得不到受理,即使受理,也很难得到支持。这里体现了仲裁请求什么裁决什么和仲裁只能裁决仲裁协议项下内容的原则。

  第五是仲裁请求的证据材料要充分。仲裁审理遵循谁主张、谁举证的原则,要使仲裁请求得到支持,证据必须充分。因此,对于物业管理活动的参与者来说,平时注意收集和保存相关的活动资料,就显得十分重要。

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