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浅论我国的宅基地使用权

时间:2006-11-22栏目:房地产论文

  宅基地使用权是我国特有的一种用益物权形式,在我们的审判工作中,宅基地使用权案件在各种案件中仍占据相当的比例,在此,有必要对宅基地使用权作认真的分析。

  一、我国对宅基地使用权的定义以及立法地位

  宅基地使用权是指农村居民及少数城镇居民为建造自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。宅基地使用权可以分为两种:即农村宅基地使用权和城镇宅基地使用权。农村宅基地使用权的权利主体包括农村集体经济组织的成员和符合一定条件的城镇居民。新修订的《土地管理法》没有确认城镇非农业户口居民在农村建房、对集体土地享有宅基地使用权。城镇宅基地使用权的主体是解放以后因历史的原因形成的城镇私房所有者及经批准在城镇建房的城镇居民。

  由于农村宅基地与集体经济组织成员的资格是联系在一起的,宅基地在一定程度上具有福利和社会保障的功能,而城镇宅基地则不具有这一特点。因此在物权立法时,是否可以将宅基地使用权限定为农村居民因建造自有住宅对集体所有土地占有使用的权利。至于城镇居民因历史原因对私有房屋的宅基地取得的土地使用权,应当通过立法将其纳入到土地使用权制度中进行调整。今后城镇居民取得宅基地的使用权,应当通过土地使用权的出让和转让程序进行。

  关于宅基地使用权的性质,我国学者大都认为,宅基地使用权本质上属于土地使用权。据此,也有一些学者认为,将来农村宅基地使用权制度也应当纳入到土地使用权制度的调整之中,从而没有必要在法律上设立单独的宅基地使用权制度。笔者认为,这一看法是不正确的。因为,一方面,土地使用权在我国具有特定的含义,它主要是指国有土地使用权,除了划拨的土地以外,土地使用权的取得必须通过出让、转让、出租的方式进行。这些方式在本质上都是一种等价交换的交易方式。而农村宅基地使用权,不仅具有物权的属性,而且在一定程度上,与集体经济组织的成员资格和福利是联系在一起的,这就决定了它不可能作为交易对象自由转让。另一方面,国有土地使用权和宅基地使用权在管理机构、管理方式以及基本规则等方面也是不同的。例如,根据法律规定,一户农户只能申请一处宅基地的使用权,而土地使用权则没有这样的限制。我们还应当注意到,宅基地使用权主要发生在农村,它是广大农民的基本生活资料,在将土地使用权作为一种特定的用益物权形式在物权法中规定后,它就应当和土地使用权区别开来。因此,不能以土地使用权替代宅基地使用权。

  宅基地使用权具有如下特点:

  第一,农村的宅基地与集体经济组织成员的权利和利益是联系在一起的。也就是说,农民申请宅基地很大程度上是因为农民是农村集体、经济组织的成员,每一个成员都有权以个人或者农户的名义申请宅基地,土地的有限性决定了集体经济组织以外的人员一般不能申请宅基地。所以,宅基地通常是与成员权联系在一起的。农村的宅基地具有一定的福利性质,这种福利主要表现在农民能够廉价取得宅基地,获取基本的生活条件,这也是农村居民与城市居民相比享有的最低限度的福利。因为提供了宅基地,农村居民享有了基本的居住条件,从而维护了农村的稳定。由于宅基地具有福利的性质,集体经济组织的成员获得宅基地大多是无偿的或者只要支付较少的地款就可以获得,而不可能按市价购买。

  第二,宅基地使用权是特定主体对于集体土地的用益物权。宅基地作为用益物权,首先表现在权利人可以对宅基地长期享有占有、使用的权利。对于宅基地,权利人有权在宅基地上建设房屋和附属物。由于房屋可以继承,所以宅基地使用权实质上也可以继承,因此宅基地使用权是一种无期限限制的即长期的权利。尽管权利人对宅基地享有长期的使用权,但这种使用权不是长期不变的。如果因为国家建设需要征用土地,或者村镇规划需要改变土地用途,或者居民个人的宅基地实际过多,远远超过了当地规定的标准,可以经过法定程序,进行合理的调剂或重新安排。应当指出的是,由于宅基地主要是作为生活资料提供的,所以权利人不能将宅基地作为生产资料使用,例如将宅基地投资建厂或者改为鱼塘等。

  第三,集体经济组织的成员只能申请一处宅基地。因为土地资源的有限性,不可能给每个农村居民提供更多的宅基地,而每户申请到一处宅基地,即足以保证其基本的生活需要,如果允许申请多处,则将导致土地资源的浪费。1998年修订的《土地管理法》明确规定一户只能拥有一处宅基地。许多人认为应当保留这一规定。笔者认为这一规定是必要的,但应当有一些例外的规定。因为,一方面,在农村中客观上存在一户可能拥有多处宅基地,如某人分家离去之后又继承父母的房屋,这就形成多处宅基地的情况。又如子女成家盖房,申请了一块宅基地,不一定分户,这样一户形成两块宅基地。那么法律是否禁止公民获得两处以上的宅基地呢?对此存在着两种以上的观点。一种观点认为,既然现行法律禁止公民拥有一处以上宅基地,因此对于多出的宅基地,应当由集体收回。另一种观点认为,公民只要是通过合法的方式取得宅基地,集体不能予以收回,否则,等于禁止对公民的房屋进行继承和买卖。笔者认为,公民只能拥有一处宅基地,只是就申请而言的,法律上不应当禁止公民通过继承等方式取得两处以上的宅基地使用权。当然,公民拥有两处以上的宅基地可能会造成土地的浪费,如果宅基地长期闲置的,集体应当有权重新规划、调整,以保证土地资源的有效利用,集体如果因规划调整需要收回宅基地的,应当给予恰当的补偿。所以,建议将立法改为“一户只能申请一处宅基地”。

  宅基地依法经过统一规划的,以规划后确定的使用权为准,公民原用的宅基地已经依法统一规划另行分配了的,不得再要求收回。宅基地经过法定程序个别调整了的,以调整后的所有权为准。抢占、多占集体土地或他人的宅基地的,一律无效。不按审批权限或程序划拨的宅基地,一般不予保护。城市房屋所有人在原宅基地上翻建、改建、扩建自己的房屋时,未按规定办理合法手续的,依法不予保护。

  二、我国宅基地使用权的流转问题

  现行立法严格禁止宅基地使用权的抵押、出租和转让的做法是不完全合理的。因为法律并不禁止农村私有房屋的转让,既然宅基地上的房屋所有权可以转让,则意味着宅基地使用权也可以转让。因为“地随房走”是我国现行法的一项基本原则。如果禁止宅基地使用权可以转让,权利人也会通过房屋转让的名义转让宅基地使用权。更何况,如果宅基地使用权不能转让,则意味着宅基地的交换价值不能实现,从根本上不利于保护农民的利益。所以,从发展农村经济出发,完全禁止宅基地使用权的转让是不合理的。我们必须看到,宅基地尽管是一种财产权利,但是具有一定的身份性质,否则宅基地就不再与农村集体的成员权联系在一起,这不符合宅基地使用权的固有属性。所以,笔者认为,宅基地只能在集体经济组织成员之间自由转让。如果限制宅基地使用权的转让和抵押,就会使农村的不动产难以进入市场进行交易,在一定程度上会限制农民的融资的手段,甚至会阻碍农村经济的发展。尤其是现阶段,许多农民已经进城打工,在城里已经购置了房产,在农村的房屋已经闲置,如果不允许农民转让房屋,将会造成农民房屋的长期空闲,不符合“物尽其用”的原则。因此,法律虽不允许宅基地使用权的自由转让

和抵押,但应当允许农村居民对宅基地长期出租,对于出租的对象,在法律上也不应当有所限制。这样,就会在一定程度上弥补不能自由转让所产生的不利后果。

  宅基地使用权在转让给集体经济组织的其他成员以后,如果是按照市价转让的,应当向集体补交适当的地价。有人认为,宅基地使用权与成员权联系在一起,带有不定期的福利性质,公民取得宅基地支付的费用很少,如果某个人取得多处宅基地使用权,可能会损害其他成员的权利,对其他成员也不公平。这种观点不无道理。正因为农村宅基地使用权确与成员权有一定的联系,所以笔者认为,转让房屋时,集体对转让房屋者要适当收取一定的宅基地费用。至于卖房后,农村居民没有房住怎么办?依“一户只能申请一处宅基地”的原则,凡已经行使了宅基地申请权且取得了宅基地,在转让房屋后又无房住者,应不能再申请取得宅基地,只能依转让、出租的方法取得宅基地;凡未行使宅基地申请权的,即原来是依继承、转让、出租的方式取得宅基地者,转让房屋后无房住时,如果再申请宅基地,因为是初次申请宅基地,所以应给予批划宅基地。

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