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对住房按揭贷款纠纷案的分析

时间:2006-11-22栏目:房地产论文

  近年来,为启动商品市场,解决居民居住困难,由房地产开发商、个人购房 户和银行共同参 与的楼宇按揭贷款业务应运而生。但由于我国按揭方面的法律法规不健全,各方缺乏经验, 导致各方当事人在操作中出现许多不规范的行为,产生了纠纷。笔者通过对住房按揭贷款纠 纷案件的审理,及对笔者所在的法院审理的这类纠纷案进行了调查,对住房按揭贷款纠纷案 进行了分析。

  一、住房按揭贷款纠纷案的基本情况

  我国的按揭业务参考的是香港的作法,按揭实际是为帮助房地产开发商和购房者完成楼宇买 卖而由银行提供抵押贷款的融资业务活动。银行提供的这种贷款称为住房按揭贷款。住房按 揭贷款纠纷案件,海口市新华区法院从1998年开始受理后,呈逐年上升之势。

  1.受理的基本情况

  该院从1998年开始受理住房按揭贷款纠纷案,当年受理这类案件26件,诉讼标的额最小的为 17万元,最大的为74万元;1999年受理住房按揭贷款纠纷案37件,诉讼标的额最小的为3.6 万元,最多的为80.17万元。2000年仅上半年受理住房按揭贷款纠纷案为117件,诉讼标的数 最小的为3万余元,诉讼标的额最大的为219万元。

  从1998年以来,该院所受理的住房按揭贷款案中,所涉及的住房按揭贷款合同均为银行提供 的格式合同,合同的条款基本一致,签订合同的时间为1993年底至1995底这段时间。原告的诉讼请求均为要求解除按揭贷款合同,确认抵押关系成立,判令购房者偿还尚欠的借款本金及利息、罚息,判令房地产商承担连带保证责任。起诉的理由均为购房者与房地产商违约, 未按期偿还按揭贷款及承担保证责任,判决结果一般为确认购房者与房地产商未按期偿还借 款,应负违约责任,购房者应偿还尚欠的本息。但对房地产商所应承担的保证责任及购房者 以所购住房抵押给银行的抵押合同的效力,则有不同的认识及判决结果。

  2.住房按揭贷款合同纠纷案件的特点

  (1)原告均为银行。该院1998年以来所受理的这类案件,原告大部分为中国建设银行海南 住房城建支行,部分为省工商银行营业部。建行海南住房城建支行由原建行海南省房地产 信贷部改建而成,原建行海南省房地产信贷部最早办理全省住房按揭贷款业务,放贷后因追 索按揭贷款,建行海南住房城建支行将被告在海口市的案件,除个别案件标的额超300万元 的以 外,都诉至新华法院,因此,海口市绝大部分的住房按揭贷款合同纠纷案均由该院审理。

  (2)被告均有两个,一被告为个人购房者,这部分被告往往在合同履行初期都能按月还本 付息,但随后就不再还款,也不主动与按揭银行联系;另一被告为售房方的房地产开发商, 房地产开发商是作为保证人而被原告列为被告之一的。

  (3)被告下落不明、不应诉者多。作为房地产开发商的被告均出庭应诉,但作为个人购房 者的被告,则大多下落不明。如1999年所受理的这类案件中,出庭应诉的购房者只有4个人,2人收到开庭传票后未到庭参加诉讼,其余的均为下落不明。这部分下落不明的当事人, 有一部分仍在海口市,另一部分已到外地,但均已不居住在原住所及所购的住房,既未还款也未与银行联系,法院查找无着,无法直接送达,只能按照我国《民事诉讼法》第八十四条的 规定,按下落不明公告送达。有一方当事人下落不明的案件约占所受理的住房按揭贷款案件 的81%,也就是说缺席判决的案件约占81%.

  (4)个案的具体情况有所不同,涉及到法律适用问题的较多。虽然该院所受理的住房按揭 贷款纠纷案均为追索尚欠本息的案件,但由于个案所涉及的住房按揭贷款合同的签订时间不 同、期限不同,对担保合同关系的效力、保证期限等方面所适用的法律均不同,处理结果亦 有所不同。

  3.产生诉讼的主要原因

  从1998年以来,该院受理的涉及住房按揭贷款纠纷案件数量上升较快,经初步分析,产生纠纷引起诉讼的原因主要有以下几个方面:

  (1)因购房者与房地产商之间的纠纷,引起住房按揭贷款合同的不完全履行。银行与购房者及房地产商签订住房按揭贷款合同,其前提是购房者已与房地产商签订了买卖合同,为了购 房者支付部分购房款而由银行提供按揭贷款。对购房者而言,这里主要涉及到两个法律关系,一为购房者与房地产商的房屋买卖合同关系,另一个法律关系为购房者与银行、房地产商 的按揭关系,所涉及的两种合同关系密切,但属不同法律性质。而购房者因按揭贷款的目的 是为履行房屋买卖合同,所以往往更看重与房地产商的房屋买卖合同,一旦其就房屋交付的 时间、质量等与房地产商发生纠纷,购房者就以房地产商违反房屋买卖合同为由,不履行按 揭还款义务。

  (2)因购房者自身的原因而不履行住房按揭贷款合同。有的购房者因对海南的经济环境不 满意,而离开海南到别处发展,对原所购的房屋既不居住也不再还款;有的购房者因工作变动、下岗,每月按揭还款额较高等原因,无力偿还按揭借款。

  (3)因房地产行情变动等原因,购房者不愿偿还按揭贷款。因引起纠纷的住房按揭贷款合 同,签订的时间在1993年底至1995年,当时房地产高潮尚有余温,房价在当时看来不算高, 但与这两年相比,房价相对较高,而大部分的按揭期限均为五年,甚至更短,购房者每月等 额偿还的贷款额较大,购房者认为负担较重,因而有些购房者转而另行以低价购买其认为质 量较好,房价便宜的住房而不履行原按揭贷款合同。

  二、住房按揭贷款纠纷案审理中应注意的几个问题

  1.注意区分按揭贷款纠纷中涉及的法律关系。

  从理论上分析,按揭贷款所涉及的法律关系较多。第一个法律关系是按揭人(购房者)因购 房与房地产商发生的房屋买卖关系,第二个法律关系是按揭人因支付购房款向银行贷款而发 生的借贷关系,第三个法律关系是按揭人将所购房屋作为按月还本付息的担保所发生的抵押 关系,第四个法律关系是房地产商为保证按揭人清偿贷款与银行发生的保证关系,第五个法 律关系是按揭人按银行指定险种向保险公司办理所购房屋保险而发生的保险关系,第六个法 律关 系是按揭人不能按规定向银行偿还本息,由房地产商将房屋回购的关系。〖ZW(〗参见李锲:《试论按揭的法律属性》,载《政法与法律》,1998年第3期。〖ZW)〗从实践来看,通常涉及的是前四种关系。正确界定因按揭产生的法律关系,是正确处理这类案件的前提。

  2.注意根据住房按揭贷款合同签订履行的时间,确定法律适用及处

理原则。

  为适应建立和发展社会主义市场经济的需要,我国的法律在不断地修改、完善,近几年来颁布了不少新的法律。由于住房按揭贷款合同签订的时间、履行的期限不同,处理这类纠纷时 适用的法律有可能不同,进而会影响到纠纷各方的法律责任的承担问题。在所受理的这类纠 纷案中,住房按揭贷款合同的签订时间跨度从1993年底至1995年底,同样内容的合同、同样 的事由起诉,其法律的适用与处理原则可能完全不同。

  (1)关于法律适用:1993年底至1995年1月1日前所签订的住房按揭贷款合同,其处理适用我国《民法通则》及最高法院适用民法通则的意见,《经济合同法》及最高法院1994年颁布 的《关于审理经济纠纷案件中有关保证的若干问题的规定》、《借款合同条例》以及中国人 民银行的有关规定等,不能适用于1995年10月1日起实施的《担保法》。1995年1月1日起至1 995 年10月1日之前所签订的住房按揭贷款合同,其处理适用我国《城市房地产管理法》及《民法通则》及其《意见》、《经济合同法》、《借款合同条例》等。1995年10月1日之后签订 的住房按揭贷款合同,适用《城市房地产管理法》、《担保法》、《民法通则》、《经济合 同法》、《借款合同条例》等,合

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