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略论分期付款房屋买卖合同中的担保条款

时间:2006-11-22栏目:房地产论文

    「内容提要」分期付款房屋买卖是房屋买卖中较多采用的形式,其核心内容乃为使买受人确实地获得房屋,而出卖人安全地收回全部房款。因而,该类合同中的担保条款就具有重要的意义。分期付款房屋买卖合同中的担保条款除传统担保方式外,主要有失权条款、期限丧失条款、抵押权设定条款和所有权保留条款。文章对上述三种条款的法律构造及其效果作了较为细致的分析,同时认为,三种方式各有利弊,当事人根据具体情况择一行使,以确保其利益。

    「关 键 词」分期付款/失权条款/抵押权/所有权保留

    「 正 文 」

    中图法分类号:D941.8; D923.6 文献标识码:A 文章编号:1004—3926(1999)03—0184—(3)

    随着房地产交易市场的逐步发育成熟,分期付款房屋买卖大量出现。所谓分期付款房屋买卖是指约定买受人于支付首期房款后即可占有使用房屋,余款按月或分期支付的特种房屋买卖形式。该种买卖的核心内容为使买受人确实地获得房屋,而出卖人安全地收回全部房款。如何实现这一目标,是房屋分期付款买卖合同中担保条款所要承担的任务。实践中,担保方式不同,担保条款内容也因而各异,其中诸多法律问题需要解决。所以,对分期付款房屋买卖合同的担保条款法律效力或效果予以界定,有着重要的理论和实践的意义。

    典型的债权担保方式,根据我国《担保法》的规定,有保证、抵押、质押、留置和定金五种,在房屋买卖中以保证、抵押等最为常见。保证系第三人以其信用为房屋买受人提供担保,当买受人不履行付款义务时,由保证人代为履行或承担赔偿责任。保证以人的信用为基础,具有债权性,而且买受人寻找保证人也并非总是易事,故以保证作为房屋买卖的担保方式有着较大的局限性。抵押系以不动产(不动产物权)或价值较大的动产为标的物的物权性担保,虽在担保功能上有其优越性,但由于房款数额较大,且一般房屋买受人未必有相当价值的财产可资提供,所以其适用范围也颇受限制。质押与抵押有着同样的局限,留置与定金担保或者鲜有适用可能,或者担保功能不足,均很难适应房屋分期付款买卖的特殊需要。有鉴于此,实践中逐渐发展出以下几种担保条款(方式),即出卖人与买受人约定,如买受人一次怠于付款,买卖合同当然失其效力(失权条款),或者买受人因此丧失期限利益,应立即支付全部价款(期限丧失条款);或者房屋所有权于合同成立后即转归买受人享有,但出卖人同时于房屋上设定抵押权(抵押权设定条款);或者出卖人在全部价款支付以前,保留标的物所有权(所有权保留条款),诸此等等。上述担保条款效力如何,值得讨论,以下分述之:

    (一)失权条款或期限丧失条款。失权条款和期限丧失条款皆规定买受人之需有一期价款未予支付,则出卖人得终止合同而取回标的物或要求买受人支付全部价款。买受人基于经济上弱者的地位,常有不能预测的经济困境发生,出卖人常得借其优越地位,以买受人有轻微违约行为而解除合同收回房屋,对买受人极为不利。尤其是在有的合同中,更规定出卖人在解除合同时得扣留买受人已支付房款,其不公平性更为显然。为保护买受人免受不公平条款的损害,各国法律皆对此设有特别的限制性规定。如瑞士债务法规定须买受人积欠两期以上价款且所欠金额已达全部金额的1/10以上, 出卖人方得请求全部价款的支付。我国台湾地区民法将前述价金比例提高到1/5.我国《合同法(草案)》第164 条也规定:“分期付款买卖的出卖人只有在买受人连续两次未支付价款,并且未支付到期价款的金额达到全部价款的1/5的,才可以请求买受人支付到期以及未到期的全部价款或者解除合同。”“出卖人解除合同的,可以向买受人请求支付该标的物的使用费。”虽然此法尚未获通过,但司法实践处理类似案件通过司法解释途径应参照此规定办理,有不符上述规定的约定,应认定无效。当然,如当事人有高于上述标准的约定,为出卖人须于买受人连续三期迟延付款且迟延付款金额已达全部金额的1/4时才得解除合同或要求支付全部价款,应予允许。因为上述规定意在保护房屋买受人,故当事人有优于法律规定而予买受人更佳保护的约定当属有效。应注意者,当事人约定解除合同时扣留买受人全部已付价金的,应为无效。出卖人得扣留部分,不得超过相当于该房屋的通常使用费用,如有毁损情形,再加上损害赔偿金额。房屋在交付与返还时减值是否应由买受人予以赔偿,法无明文,我们认为应依过错原则由过错方赔付。但此减值不包括房屋正常使用下的耗损,对订立合同所支出费用也不予赔偿。

    (二)抵押权设定条款。根据该条款,房屋所有权自合同成立时起即归买受人享有,为担保价金债权实现,出卖人得同时对该房屋设定抵押权,当买受人不支付价金时,出卖人得依抵押权拍卖或变卖房屋并以其价款优先受偿。此种约定,较好地解决了抵押担保方式的标的问题,即买受人毋需另寻抵押而在买卖标的房屋上直接设定抵押权。对于这种设定抵押权的方式,如何与传统抵押权理论相调和,学者有不同看法。因为依传统抵押权理论,抵押物应为交易物外的物品,抵押权设定条款与此显有未合。有人认为,房屋所有权依买卖合同移转给买受人后,出卖人与买受人间的权利、义务关系即发生了质变,买卖合同变成了借贷合同,双方合同变成了单务合同,作为买卖合同标的房屋已独立于由买卖合同演变过来的借贷合同,自然可以为此合同作担保(注:参见赵立红:《公房出售地分期付款与房屋抵押》,《法学》1992年第3期,第24页。)。此说虽然解决了分期付款抵押担保设定与抵押物不应为交易标的物的传统理论的一致性问题,但其论证却存在严重缺陷,因为房屋买卖合同怎样在房屋所有权移转给买受人后变为单务借贷合同的,论者并未给出任何法理依据,在买卖合同作另造一个借贷合同,且不说欠缺理论基础,是否合于当事人本意也大可怀疑。照这种认识,如甲将某物卖于乙,并先将买卖标的物交付于乙,乙在某期限内付款时,均应有两个合同存在,一为买卖合同,一为借贷合同,这一看法的错误,不言自明。如果前述论证不成立,对于分期付款房屋买卖抵押权设定基础就应另寻根据。依笔者之见,不妨更正关于交易标的本身不得为抵押标的传统认识,因为抵押担保核心在于以买受人所有财产担保债权实现,究竟抵押标的物从何而来并非根本。所以在法律解释上自不妨认可交易标的物在所有权转移后得设定抵押,更何况分期付款房屋买卖中买受人须支付首期价款后方可取得房屋所有权,房屋所有权价值可作为未支付房款的担保。故以所买房屋为抵押标的完全可以实现担保目的。至于出卖人在何种条件得实行抵押权,笔者认为应依前述分期付款买卖的一般规定办理为妥。

    

(三)所有权保留条款。所有权保留条款是指约定买受人先行占有,使用房屋,至交付全部房款后才能取得房屋所有权的约定。换言之,在支付全部房款后,买受人虽占有并使用房屋,却不享有所有权,出卖人虽交付房屋但仍保留所有权,以担保房款债权的实现。所有权保留担保方式在很多国家都有规定,我国目前对此尚付阙如,所以,其中很多问题值得探讨。

    一般而言,附保留所有权条款的分期付款房屋买卖合同,由于房屋所有权并不即时移转,故在当事人意思表示一致后即可成立,无需办理登记。但是,正如前面所已表明的那样,房屋分期付款买卖的核心是既要确保出卖人价金债权的实现,又要让买受人能确定地获得房屋的所有权。在房屋分期付款买卖中,由于所有权仍为出卖人享有,完全可能发生出卖人再次出卖房屋而损害买受人的情况。为救此弊,法律上特赋予买受人以房屋所有权期待权,即买受人于买卖合同成立后即享有在付清全部价款时取得房屋所有权的权利。同时,为使期待权具有对抗第三人的效力,法律设有预告登记制度(注:参见崔建远等著:《中国房地产法研究》,中国法制出版社1995年3月版,第248页。),将标的房屋已出卖情事登记于有关登记簿上。我国目前虽无预告登记制度,但可借助登记备案制度(注:参见《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条第2款。此规定虽针对房屋预售合同,似可适用于所有权保留房屋买卖合同中。当然,这有待于法律的认可。)代替。当事人在合同成立后,可将该合同及有关文件交存房产机关登记备案,如出卖人再行重复出卖该房屋,原买受人得主张其出卖行为无效。

    所有权保留条款的性质,理论上有不同的认识(注:参见王泽鉴:《民法学说与判例研究》第一册,第194—196页。)。德国学者B

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