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关于如何妥善处理垫资建房纠纷案件的专题调研分析

时间:2006-11-22栏目:房地产论文

    「摘要」建筑安装施工合同纠纷是当前房地产纠纷案件中的占比重较大的一部分,其中垫资建房而导致纠纷是突出的一种。该种纠纷的形成与目前我国建筑市场的不规范,及相关法律的不健全有直接的关系。从目前我院受案的情况看,此类纠纷为数不少,多数表现为提供垫资一方因在施工中垫资过高,无力继续承担的情况下,而要求建设方给付工程款。而建设一方则要求继续按合同履行。法院在审理该类纠纷中,如对有关建筑施工的程序了解不透,政策尺度掌握不一,特别是对产生"垫资"的原因、性质及后果未做深入了解的话,其处理结果将不能得到好的社会效果。

    正确处理这种纠纷的前提,应首先明确产生纠纷的前因、性质及后果,只有这样才能总结出适合当前建筑市场现状的审判思路。

    一、垫资建房的原因

    在建筑安装施工合同的履行中,由于涉及施工的问题多种多样,故作为建设单位(甲方)和施工单位(乙方)在合作中可能会发生多种类型的争议,例如有关工程质量、工期、工程结算等问题。近年来,由垫资建房所引发的纠纷呈明显增加趋势,逐渐成为建筑安装合同纠纷中的主要表现。

    (一)何为垫资建房

    根据《建筑安装承包合同条例》的规定,建安合同中,建设单位与施工单位的《建筑安装承包合同》一经签订,建设单位即应依约先向施工单位预付一定数量的工程备料款,该款一般为总造价的30%;施工单位以此来启动工程。以后建设单位再分次按施工的形象进度拨款,直至工程完工,建设单位应支付工程结算款总额的90%-95%,剩余5%-10%做为建设单位留置的质量保证金。工程保修期内的维修费用,从此款内拨付。保修期满后,余款付清。在此,工程的资金来源应为建设单位贷款或自筹,且建设单位应保证按时按量拨款。相对而言,施工单位的义务主要为严格按照施工图纸施工,保证工程质量并按合同规定的时间如期完工和交付。

    垫资建房,顾名思义,即是由施工单位通过向银行贷款或自筹先行垫付工程资金,从而无形中免除了法定的建设单位义务。一般来讲,实践中往往为施工单位首先分期分批垫资施工建设单位在合同约定的每一施工段结束后再支付该施工段款项的一种结算模式。换句话讲,就是施工单位自己先掏钱给建设单位建房,建好后,建设单位再付款的一种合同方式。垫资建房违背了施工合同的法定流程,为国家政策所不准许。但垫资建房的纠纷仍层出不穷,这就是我们所要探讨的问题。

    (二)产生垫资的原因

    垫资建房是我国房地产业不健康发展的一种产物。一般来讲,作为施工单位,其承接工程的目的,就是为通过工程款获取施工利润。但由于我国房地产市场尚处于发育阶段,特别是在房地产开发中,相关法律法规不健全、不配套,尤其是有关建筑工程公开招投标的竞标程序未法律化,即便是颁布了有关政策、法规,也缺乏有效强制力保证实施。造成在建筑市场中,一些未经过公开招标程序而产生的"人情合同"非常之多。施工单位,特别是一些实力雄厚的建筑公司为了在竞争中击败对方,拿到工程合同,不惜压低报价,或以其他不正当的竞争方式来争取合同。承诺垫资施工即是其中一种方式。同时,其他中小建筑企业为生存,也不惜以向银行贷款为代价以垫资方式参与竞争。在上述方式中,最大的受益者即为建设单位。因为一些资金不足的开发商,仅凭有关部门批准的立项、规划手续,就可以通过施工单位垫资方式进行施工,而一分钱不花地等着建筑物的落成。更有甚者,有些开发商是以房屋的预售、销售款来支付工程款,而将市场风险全部转嫁给施工一方。如在笔者承办的几宗该类案件中,建设单位虽已实际占用了或已预售出建筑物,但开发商宁愿以此款去开发新的项目,工程款却迟迟不予结算。最终导致工程因缺乏资金而陷于停顿。这就是垫资施工建房易出现矛盾的主要原因。

    如上所述,施工单位承担了本应由开发商(建设单位)负担的还贷风险及市场风险。有些观点认为,垫资建房属于建设单位与施工单位的纠纷,且垫资行为是施工单位自愿的意思表示,如施工单位无法继续履行约定,无能力提供充分的施工资金,违约责任应由其自行承担。但从客观上讲,垫资建房存在极大的社会危害性。由于在市场竞争中,施工单位较发包方是相对弱者,为了拿到合同,不惜以垫资为代价。而资金来源中的一部分为自筹资金,另一部分通常是由贷款而来,并以其先行起动工程。在施工过程中一些材料费、设备费用往往通过赊欠其他单位的费用实现。与此同时,施工单位为减少资金投入及加快工期进度,在施工中偷工减料、拖欠工人工资、材料费的做法屡屡发生,以此来缓解资金的紧张。由于施工单位工程款的回收情况取决于开发商的经营效果,一旦开发商销售业绩低于预计水平,就会导致建设单位无力支付工程款的问题,从而一系列问题均会相伴而来。所以,一般在垫资纠纷案件审理过程中,除有建设单位与施工单位的工程款纠纷外,还常伴有施工单位与施工工人的劳务费纠纷、与材料商的材料款纠纷、与银行的借款纠纷及工程质量暇疵等诸多问题。另外,因在施工中,随着市场的变化,原材料、人工费等难免存在有调整变化,且垫资者还将承担银行利息及逾期罚息等,这些政策变化而产生的经营风险无疑也会添加到施工单位的身上。在笔者承办的几起垫资纠纷案中,上述几种纠纷并存,与之相关连的诉讼近几十起之多,致使某些矛盾(如拖欠工人劳务费)的激化,造成了严重的社会问题。而作为建设单位,由于是由施工单位垫资,在资金上并无压力,其给付工程款一般是从预售、销售房款中支取。故双方合同约定能否完全顺利履行,主要凭借房屋预售、销售情况而定。如房屋未能销售业绩不佳,建设单位一般总是以各种借口拒付、拖欠或克扣工程款,即使是顺利销售出房屋,建设单位也总是先考虑再次开发的用款,而对拖欠的工程款采取尽可能的回避、拖延态度。同时,如果在房屋建成之后施工单位仍无法回收工程款,势必面对银行、材料商、施工工人及其他债权人的强大压力;为了尽快解决债务困扰,施工单位不得不勉强满足建设单位的各种不合理的要求。例如在工程款结算上的让步、对抢工费及其他奖金的让步等。由此可以看出,垫资建房行为对严重损害了施工单位的权益,且对建筑市场正常的经济秩序存在潜在危害性,其负面影响甚至波及社会诸多行业。

    二、垫资建房的性质

    垫资建房从表面上看是甲、乙双方自愿的一种合同方式,它可以使建设单位在自有资金短缺的情况下,通过施工单位提供资金的做法及时启动工程。施工单位亦可在承揽到工程的同时,防止停产损失并获取施工报酬和利益。从总体来讲,

垫资施工对施工单位而言只能在市场竞争中体现一些优势,往往施工单位无法对施工期间垫资款项的利息等提出要求。故从表象上看,仅为一种合作的方式而已。但是,垫资建房掩盖了建设单位(开发商)资金不足的事实。国家有关规定明令指出,开发商对建设项目的实际投入必须到达一定的形象部位及投入量,方能允许预售。躲避开工前的审计,不仅欺骗国家,且受害的不仅是垫资施工的施工单位,更主要的是广大消费者。其次,开发商建房的目的是为了出售,本身应属其经营行为的生产环节,为其生产环节筹措资金建房是经营者承担经营风险的义务。第三,利用他人资金生产,又不承担风险及法律责任,带有的更大欺骗性还来自同行业的影响。一方面冒充经济实力雄厚,欺骗消费者,使用不正当的手段抢占市场,挤垮同行,破坏正常的房地产市场。另一方面将其市场风险转移他人,又不承担法律责任。该种方式的实质是两个非金融企业之间的资金拆借,它不仅严重的破坏了建筑市场的公平竞争环境,而且也扰乱了金融市场的正常秩序。我国法律、法规对企业之间的非法资金拆借行为是严令禁止的,在此不一一赘述。故垫资施工行为从根本上讲违反了国家法律、法规的规定,为无效行为。

    三、审理实践中对垫资建房案件的处理的原则

    笔者在对几宗类似案件的审理过程中,发现垫资施工往往会导致多种案件产生,也就会引起多方面问题的连锁反应。在此,笔者认为处理该类案件首先应注意以下几个原则问题:

    (一)及时处理原则

    由于诉讼期间建筑施工合同停止履行会涉及多方面的利益,对建设单位而言按时交付工程可以如期将房产投入市场以获取利益;施工单位在审理过程中不免要承担停工损失等;银行贷款如不能及时返还会导致罚息的增加;材料商、

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