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从区分建筑物所有权角度对一起房屋相邻侵权纠纷案例的思考

时间:2006-11-22栏目:房地产论文

    原告余某某诉称,原被告系上下邻居,1997年9月起被告开始装修住房,同年11月,原告发现自已卫生间上方有漏水现象,经交涉被告多次检修未成,被告装修房屋时将卫生间内的卫生洁具移到该卫生间的左侧卧室内,并在该房内安装了台盆、便盆、浴缸等物品,1998年2月,原告以被告装修改变房屋性质,将卫生间置于楼下卧室之上不道德及存在漏水问题为由,诉至法院要求被告恢复原状。被告辩称理由有三条:

    一、原告要求被告将擅自变更用途的部位恢复原状,主张主体资格不当。被告购买的是全产权商品房,有自由支配、使用的权利,房屋性质为居住,将其中一间房改为卫生间,其性质仍是居住,没有改变房屋性质。

    二、被告入住时曾与物业管理公司签订有“某某公寓公共契约”,原告无权以这份契约为据,因这是被告与物业管理公司之间的约定,原告无权引用为诉讼依据。

    三、被告只有权要求原告修复渗漏,并赔偿原告损失,但不同意恢复原状,原告也无权要求恢复原状。

    该案一波三折,一审判决被告修复,不支持原告的恢复原状的要求,该判决发生法律效力。但时隔二年,原审法院依职权提起再审,判决支持原告的主张,被告上诉,又被驳回。法院改判的理由是被告改变房屋用途且将有防水要求的卫生洁具装在没有防水处理的卧室内,而被告称已做了严格的防水施工证据不足,不予采信。经过三次审理,法院态度发生了截然相反的变化,从不支持到支持原告的恢复原状的诉请。

    本案法院对这个问题处理的很巧妙也很令人遗憾,法院以被告在卧室里装配卫生洁具没有证据证明已做了充分的防水处理为由,判令被告恢复原状,即拆除新装设备,而回避了涉及建筑物区分所有权问题,这本是一个在法院实务中对此项法律制度进行司法探索的机遇,可惜法院没有深入研究就嘎然而止,不能不说是一个遗憾。

    从区分建筑物所有权制度的角度分析本案中的有关法律问题十分必要。

    一、我国建筑物区分所有权的现状。

    在人类社会发展初期,建筑物一般为单层楼房,归一个主体所单独拥有,所以罗马法中规定“建筑物之所有权属建筑物所附土地所有人。”建筑物的物权主体单一而且清晰,但随着人类人口增多、居住问题的产生及建筑技术的发展,在同一块土地上建造多层或高层建筑已司空见惯,在一幢楼里存在多个所有权人,从而产生了建筑物区分所有权的概念与制度。

    这项物权法上重要的法律制度在我国法律上没有得到充分重视与发展,相应地在法律上亦无建筑物区分所有权制度,原因是由于我国计划经济条件下采用房屋国家所有,个人只有使用权,房屋所有权人主体单一,没有区分所有权制度生存的土壤。目前我国与建筑物区分所有权制度相关的法规是在住房制度改革后出现的,1989年11月21日建设部颁布的《城市异产毗连房屋管理规定》和1992年6月15日建设部颁布的《公有住房售后维修养护管理暂行办法》是涉及到建筑物区分所有权问题的最早两个法规,随后又出现了居住物业管理条例等法规,逐渐开始完善我国关于建筑物区分所有权制度上的规定。但仍没有明确提出建筑物区分所有权法律概念,还没有形成完整的法律制度。

    二、区分建筑物所有权制度的内容。

    建筑物区分所有权指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有权建筑物时,各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权、对建筑物共用部分所享有的共用部分持分权、因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。是一项三权为主的复合权利。(《中国物权法草案建议稿》仅划分为二项,专有部分所有权、共用部位所有权)

    1、区分建筑物所有权中的专有所有权:

    专有所有权是区分所有权的两个基本灵魂之一,即专有性灵魂,是指区分所有权人对专有部分予以自由使用、收益及处分的权利。

    A.其权利内容为:

    (1)对专有部分的为客体而成立的单独所有权与一般所有权一样,具有绝对性、永久性、排他性,所有权人在法令限制范围内得以自由使用、收益、处分专有部分,并排除他人之干涉;(2)相邻使用权,区分所有权人为保护自己所有部分有时不得不使用上下左右相邻的其他区分所有权人的专有部分,天花板漏水,必须从楼上着手修理,楼上区分所有权人必须容忍楼下区分所有权人利用自己的专有部分,无正当理由拒绝楼上所有权人则可能构成侵权(本案被告亦辩称,当原告告知被告自己的房屋顶楼板由于被告装修出现渗水时,被告曾主动要求到原告家中去修复,但由于原告执意不让被告进入其房间而不能修理,责任不在被告。按建筑物区分所有权制度中相邻使用权的规定,原告理应让被告进入其房间修复)。

    B.其义务内容为:

    (1)不得违反全体区分所有权人之共同利益。区分所有权人行为达到何种程度可认为是违反了共同利益是很抽象的概念,一般要结合具体个案。依当地社会一般观念加以区分。一般而言,下列情形可认为是对共同利益的损害:对建筑物不当毁损,如在装修中比较常见的打掉承重墙的行为;未按专有部分本来用途和使用目的予以使用,如居住用房用来开餐馆等;(2)维持建筑物存在的义务;(3)不得随意变更通过专有部分的电线、水管、煤气管等(4)应独自出资修理其专有部分;(5)维护住宅环境的卫生和安宁,及所在地之善良风俗习惯。

    2、区分所有权人的共有部分持分权

    是区分所有权制度中两个灵魂中的另一灵魂,即共同性灵魂,指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约的规定,对区分建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的权利,如现在的生活小区,对区内停车所收费用享有的收益权等,其义务为按共用部分本来用途使用共用部分、分担共同费用、维持与保有共用部分等义务;

    3、区分所有权人之成员权

    系指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物之构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的、作为建筑物的一个团体

组织而享有的权利与承担的义务。也就是物业管理中的权利与义务。其权利为表决权、参与制定规约权、选举及解免管理者权、请求召集集会、请求正当管理公共关系之事务权、请求收取共用部分应得之利益权、请求停止违反共同利益之行为(甚至可请求拍卖违反义务者的专有所有权,解除共同关系)等权利;其义务为:执行区分所有权人管理团体之决议义务、遵守管理规约之义务、接受管理者管理之义务等。

    结合本案,被告专有权行使问题:正如被告所称,被告对其所购买的商品房享有建筑物区分所有权人的专有使用权,可以在法令限制的范围内得以自由使用、收益、处分专有部分,并排除他人之干涉;这是被告方的权利,但另一方面,根据建筑物区分所有权制度,在享有专有所有权的同时,他还负担有义务,即不得违反全体区分所有权人之共同利益、维护住宅环境的卫生和安宁,及所在地之善良风俗习惯。这里就产生了一个重大理论问题,即在中国现今历史条件下,何为区分所有权人之共同利益、何为善良风俗习惯?这正是本案法院所面临的机遇,若能在该案中对这些问题作比较正面的回答,在中国建筑物区分所有权制度上将是一个很有意义的判例和突破。

    日本一般规定, 区分所有权人下列情形属违反共同利益的行为:

    (1)将专有部分供居住或所定用途之外使用;(2)搬入重物、肮脏恶臭物、危险物等;(3)带有噪声、振动或其他令人厌恶的使用行为;(4)变更建筑物专有部分的基本结构与外观;(5)饲养有危害或干扰他人的动物;(6)体育用品或较重物品之任意投掷;(7)共用部分之不法占有或任意堆放物品;(8)新设、附加或变更电气、煤气、给排水等设施,使容量受到影响;(9)私自设置

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