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浅议优惠售房若干问题

时间:2006-11-22栏目:房地产论文

    「摘 要」随着城镇住房制度改革的深入推广,优惠房成了老百姓关注的话题。同时,有关法规在实施过程中,出现了尚待细化或是缺乏规范的问题。在审判实践中,如何处理优惠房纠纷也是一个有待商榷的焦点。以下是笔者对此问题的一些初步探讨。

    随着城镇住房制度改革的深入推广,优惠房成了老百姓关注的话题。同时,有关法规在实施过程中,出现了尚待细化或是缺乏规范的问题。在审判实践中,如何处理优惠房纠纷也是一个有待商榷的焦点。以下是笔者对此问题的一些初步探讨。

    一、优惠售房的性质

    优惠售房一般是指标准价售房和成本价售房。1991年12月31日国务院《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》规定:"职工购买公有住房,在国家规定标准面积以内的,实行标准价。购房后拥有部分产权,即占有权和使用权、有限的处分权和收益权;可以继承,可以在购房五年以后进入市场出售或出租,原产权单位有优先购买权和租用权。售房收入扣除有关税费后所得收益,按政策、单位、个人的产权比例进行分配。职工拥有部分产权的住房,在自用和自住时受到法律的保护;按标准价购买的房屋投入市场时,则受到法律的约束,不得高价出售或出租。"标准价售房的产权性质应是有限产权。"职工以标准价购买的住房,拥有部分产权,即占有权、使用权、有限的收益权和处分权,可以继承。产权的比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房一般住用五年后方可依法进入市场。在同等条件下,原售房单位有优先买卖、租用权。原单位已撤销的,当地人民政府房屋管理部门有优先买卖、租用权。售、租房屋的收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,单位和个人按各自的产权比例进行分配。""职工以成本价购买的住房,产权归个人所有,一般住用五年后可进入市场。在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,收入归个人所有。"(国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》国发〈1994〉43号)成本价售房的产权性质是全部产权,但其买卖也有一定条件。"职工按标准价或1993年(含)以前按优惠价购买的住房,职工享有部分产权,产权比例为成本价产权的94%."(北京市房改办《关于购房职工调整住房等有关问题的补充规定》)

    二、有限产权与按份共有之间的区别

    1有限产权优惠房购买人有完全的占有权和使用权,按份共有必须经协调一致,才能对整个房屋行使占有权和使用权。

    2有限产权优惠房购买人申请的是私人产权证,只是产权证上注明"部分产权"字样,而按份共有人是共有产权凭证。

    3有限产权优惠房购买人可以不经补贴单位同意,由其继承人继承优惠房,五年后补足差价还可流通;而按份共有继承人不能就整个房屋继承,更不能未经其他人同意将公有房屋出售给他人。

    4有限产权优惠房购买人自行负责自用部位和自用设施的维修养护,费用自理;而按份共有人不需对自用部分和自用设施承担全部维修费用,其他公有人也有义务承担。

    三、处理纠纷的原则

    1原则

    (一)平等原则

    (1)平等保护产权人合法权益,只要通过合法途径取得优惠房产权的均平等受法律保护。优惠房产权取得方式主要有:买卖、继承、离婚等。产权人通过买卖合同交清了房款,依法取得了产权证,补贴单位"一房卖两户"应支持产权人合法权益。产权人取得优惠房产权,同等受法律保护。补贴单位以居住方非单位职工为由主张全部产权,不予支持。

    (2)平等保护优先购买权。《城市私有房屋管理条例》第十一条规定:"房屋所有人出卖出租房屋,须提前3个月通知承租人。在同等条件下,承租人有优先购买权。"原承租户、补贴单位各自享有的优先购买权同等受法律保护。如补贴单位将已承租给甲的房屋卖给乙,则侵犯了原承租户甲的优先购买权,其买卖行为应认定无效。如产权人未征得补贴单位同意,将优惠房投入市场出售,则侵犯了补贴单位的优先购买权,对该买卖关系依法不予保护。

    (二)自愿原则

    房屋买卖双方在自愿基础上签订房屋买卖协议。该协议在不违背有关法律、法规的情况下,一经成立即对双方产生约束力。双方应自觉履行合同条款,自愿接受合同所规定的权利和义务,出现纠纷首先依照合同处理,其他人不得予以限制。

    在婚姻存续期间,夫妻双方以工龄优惠购房的,应视为自愿"投资".由于职工的工龄优惠只可使用一次,这种"投资"是有风险的。在离婚时,未计入全部工龄的一方当事人以自己的全部工龄要求补偿,不应予以支持。

    2优惠房的分割问题

    (一)调离:职工以优惠政策购买单位住房,在其调离单位时,单位要求职工返还以优惠房时,应首先尊重双方自愿签订的房屋买卖合同。合同有约定的,从约定;无约定的,对单位之要求不应予以支持。

    如某电器公司诉王某腾房一案。王某是该电器公司职员。1991年3月,该公司为解决本公司职工住房困难开始在职工集资建房。王某自同月25日至1992年8月20日分三次向公司支付了八千元住房集资款。1992年底王某入住争诉之房。1993年5月,公司所建住房参加住房制度改革。双方于同月25日签订职工购房协议书,其中约定:"如王某调离公司,需在三个月内完整无损交回住房,由公司另行处理。电器公司按照政府主管部门规定退给王某房款,不付利息。"协议签订后,王某以标准价一万三千六百四十九点八元的价格购得该房。同年6月28日,北京市房地产管理局向王某颁发了印有"优惠出售住宅"字样的房产所有证。1996年4月,王某向电器公司申请调离。同年8月电器公司进行以标准价过渡成本价房改,王某未办理。1997年2月王某正式调出电器公司。电器公司多次通知王某

腾房未果,遂起诉至法院,要求王某立即腾退房屋,由公司退还王某购房款。此案,电器公司职工王某按优惠售房政策购买单位住房,依约交足房款,取得了房产所有证。王某依法对争议房享有"部分产权".职工以标准价购买单位住房,取得了部分产权,虽然只有有限的处分权和收益权,但享有完全的占有权和使用权。单位不能随意侵犯职工的占有权和使用权。然而,合同是双方当事人真实的意思表示,是双方当事人之间的法律。契约自由是合同的价值所在。双方签有购房合同的应从合同。房屋买卖双方在合同中明文规定了职工在调离该单位时,应腾退房屋。王某在购房后,未参加标准价过渡成本价的房改。购房协议系双方自愿签订,协议内容符合法律规定,并对双方均具有约束力。故王某正式提出调离电气公司时,应遵从合同,履行双方达成的协议,腾退争议房。

    (二)离婚:职工取得产权后发生离婚的法律事实,引起优惠房分割,属合法民事行为。补贴单位不得以非本单位职工为借口,侵犯产权人利益。在诉讼中,审判机关不用征得补贴单位同意即可将优惠房当作夫妻共同财产依法进行分割。在分割时,应本着照顾无过错方,照顾妇女儿童,照顾有残疾的一方,照顾无房方的原则处理。审判实践中有如下几种分房方案可供参考:

    (1)一方得房、一方得钱:

    由有关房地产价格评估单位将优惠房作价,按商品房市场价分割。得房一方给予对方市场价之百分之九十四的一半价格。如双方均愿出资的,可由法院主持对房屋进行竞价,出价高者得房。如双方均不愿出资的,可采取如

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