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住房部分产权法律性质研究

时间:2006-11-22栏目:房地产论文

    「关 键 词」住房部分产权/部分所有权/物权法定原则

    「 正 文」

    一、住房"部分产权"法律性质诸学说及其评析

    关于住房部分产权的法律性质,理论界分歧很大,其中比较有代表性的看法有:单独所有权说、租赁权说、共有权说和他物权说。

    (一)单独所有权说

    有的学者认为,住房部分产权属于受到特殊限制的单独所有权。其基本理由:

    一是把住房部分产权的法律性质设计为单独所有权有利于稳定职工的队伍,也是对社会分配不公的一种矫正措施。

    二是把住房部分产权设计成单独所有权,符合住房商品化的目标,有利于住房进入市场,有利于房地产市场的发展。

    单独所有权说,能从我国住房改革的价值取向去把握住房部分产权的法律性质,有现实意义和可取之处。但该学说也存在值得商榷的地方。首先,该学说未看到将住房部分产权设计为单独所有权不公平的一面。标准价住房是以行政手段分配的,而不是通过市场公平竞争获取的。其次,该学说未注意到通过房改获取的住房部分产权与发展商完全按市场规律运作开发的商品房在诸多方面存在的不同。通过房改获取的住房未能反映房地产价值构成基本情况,不是一般意义上的商品房。再次,单独所有权的理论设计不符合我国房改的实际情况。尽管现在各地房改的具体做法有所不同,但有些做法是比较一致的,如通过房改获取的住房部分产权,在很多方面受到限制,特别是收益权和处分权都是有限的。

    (二)租赁权说

    有的学者认为,住房部分产权的法律性质为租赁权。其基本理由:

    一是购房人与原产权单位之间存在着行政隶属关系或劳动关系,购房人对所购住房支付的标准价,仍有福利性质,故属租金而非价款。

    二是有的地方房改政策规定,原产权单位仍负有无偿供水、供热、修缮住房的义务。如《长春市住房制度改革方案》规定:"住房的供水系统和住房暖气费用,在政府没有新的规定之前,仍由原渠道解决。"租赁权说只看到某些局部情况,未能正确反映住房部分产权的真正特征。第一,住房部分产权是一种新型物权,而不属于债权范畴,租赁权是债权。住房部分产权包括占有权、使用权、有限的收益权和处分权,可以继承。而租赁权不含有收取租赁物孳息之权,也无处分租赁物之权,只有占有权、使用权和享受租赁物的自然效用之权。购房人所付标准价款,包括住房本身的建筑造价以及征地和拆迁补偿费,而租金仅仅包括维修费、管理费、折旧费、投资利息和房产税五项。第二,购房人所持住房的法律凭证为产权证书,而非租赁合同书。第三,租赁权说仅仅是根据个别地方的暂时政策得出来的结论,不具有全面性、代表性和科学性。

    (三)共有权说

    有的学者认为,住房部分产权的法律性质为共有权。其基本理由:

    一是有些部门规章和地方政策规定,购房人和原产权单位对所售住房享有共有权。

    二是许多县市在进行房屋产权登记时就将住房部分产权分成份额予以登记。

    三是几乎所有地方规章都规定:"原产权单位有优先购买权","售房收入在扣除双方原投资后的增值部分,按售房单位和购房人原投资所取得的产权比例分配","售房收入扣除有关税费后所得收益,按政府、单位、个人的产权比例进行分配".这些都是共有权的表现。

    共有权说反映了不少规章所规定的具体内容,我们也不能排除把住房部分产权定性为共有权的可取之处。然而从许多地方规章和政策对住房部分产权的规定来看,有许多规定有别于共有权的法律特征和效果。第一,住房部分产权人,即购房人,大多为自住自用,原产权单位并无共同占有、使用、收益和处分权,共有权无从体现。如果购房人与原产权单位对住房有共有权,就等于说购房人无偿占有、使用、收益着原产权单位的房屋份额,这与共有权的本质要求是不相符的。第二,在共有场合,共有物的处分须经全体共有人同意,或至少应占份额一半以上的共有人的同意,否则,处分无效。但在住房部分产权情况下,购房人在支付全部价款经过若干年(一般住用5 年)后可以不经原产权单位同意直接进入市场交易。第三,在共有场合,各共有人原则上可随时请求分割共有物,至少在适当的时候有这种权利。但在住房部分产权情况下,原产权单位只有在购房人出售时才有分割收益之权或优先购买权。在购房人自用时,原产权单位绝无请求分割之权。

    (四)他物权说

    有的学者认为,住房部分产权从法律性质来看为他物权,其基本理由:他物权是一种受到限制的物权,住房部分产权也是一种受限制的物权,因此,住房部分产权的法律性质应定性为他物权。

    仅从住房部分产权的受限制性来界定其法律性质为他物权是不妥的。因为,他物权包含两种,即担保物权和用益物权,其担保物权系为担保债务的履行和债权的实现而设立的,住房部分产权产并不因担保什么债权而存在。用益物权的重要特征是在他人之物上存在的物权,而住房部分产权是购房人在自己所购之物上存在的权利,属于自物权。

    二、住房"部分产权"应作部分所有权理解

    任何事物的产生都有其特定的历史原因或条件。在考察某一事物时,必须在特定范围内联系特定的历史条件进行。住房部分产权的产生是在我国住房制度由计划模式向市场模式的转变过程中产生的新事物。所以,对其定性时,必须联系住房制度改革的历史条件和内容。笔者认为,对住房部分产权的法律性质应作部分所有权来理解,即它是财产所有权之一种,是一种新的物权。其理由:

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p;(一)从住房部分产权产生的历史条件来看

    住房部分产权是在我国住房制度由计划模式向市场模式过渡的过程中产生的。这种过渡过程中的特殊历史条件必然孕育特殊的事物。

    (二)从我住房制度改革的有关规定来看

    国务院关于深化改革城镇住房制度改革的决定对职工所购住房的产权界定为三种情况:第一种是职工以市场价购买的住房,产权归个人所有;第二种是职工以成本价购买的住房,产权归个人所有,在进入市场的时间上受到一定限制;第三种是职工按标准价购买的住房,拥有部分产权。"我国民法学所使用的产权,除非另有说明,均指所有权。"(注:崔建远等著:《中国房地法研究》,中国法制出版社,1995年3 月第一版,第159页。)所以,部分产权指部分所有权。

    (三)从部分产权的内容来看

    部分产权的内容即占有权、使用权、有限的收益权和处分权。这些内容与所有权的内容基本一致,但有一定区别,其区别在于其收益权和处分权只是部分的,或者说是有限的。如住房部分产权在5 年后进入市场时,在同等条件下,原售房单位有优先购买、租用权。售、租房收

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