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购房“定金”碰到新问题

时间:2006-11-22栏目:房地产论文

    事例:北京工人体育馆附近新开了一个楼盘,各方面条件都不错,订房的人也很多,赵女士就是其中的一个,而且一订就是三套房子,每套都交了2万元定金。

    在签订正式合同的前两天,该楼盘的发展商突然向已经交过定金的客户声明,该楼盘的公摊面积计算有误,经过重新测算,每套房屋都增加了5-7平方米的公摊面积,正式合同要按新的面积来签订。

    客户当然不干了。以赵女士为代表的客户们认为,交了定金,说明合同基本内容确定,发展商必须按原来的面积数签订正式合同。发展商也不含糊,声称宁肯双倍返还定金,也不会按照旧的面积数签约。碰到这样问题应当怎么办呢?

    律师提醒:实质上,这是一个对主合同签订前定金的法律性质的理解及应用问题,实践中这样的问题非常多。

    在商品房屋销售中,最常见的是如下情形:在客户交纳定金后主合同签订前,由于种种原因客户反悔而不愿签订购房合同;或者发展商收取定金后,对售房条件等作出改变,客户难以接受而不能签订正式合同;还有就是定金给付后,客户由于在主合同、补充协议条款等方面与发展商出现分歧,双方都不让步又难以调和,致使主合同难以订立等。

    这些都涉及到对定金的处理问题。过去,由于担保法对定金的规定不够详细,缺乏可操作性,使得不同的当事人对定金的理解差别很大。

    从发展商角度考虑,认为定金是一种担保,客户交纳定金却不签主合同显然构成违约,因此应当不返还客户的定金。而从客户的角度理解,定金是主合同的担保,但是主合同还没有订立,因此也就无从谈起什么担保,不能按照担保法的条款来适用定金罚则,应该退还客户已经交纳的定金。

    这个问题的争议非常大,但是由于没有明确的法律法规,所以争来争去,最终还是糊涂账,谁也说服不了谁。

    2000年9月9日,最高人民法院通过《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》。该司法解释已经自2000年12月13日起施行。其中对定金问题作出了详细、明确的规定。该解释第一百—十五条规定:“当事人约定以交付定金作为订立主合同的担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立主合同的,应当双倍返还定金。”

    根据此规定,显然是接受定金的发展商如拒绝签订主合同,那么他应该双倍返还定金给赵女士。但是发展商在愿意双倍返还定金的前提下,是有权利不按照原来的方案继续签订合同的。赵女士希望发展商能够按照原来的公摊面积数签订主合同的要求,恐怕难以得到法律上的支持。

    此外在实际生活中,客户在交定金时,一般都要签订一份认购之类的文书,内称如果几日内客户不来签订购房合同,则发展商有权扣留定金云云。这个约定就是该司解释所谈到“以交付定金作为订立主合同的担保的”约定。

    由于现在房屋买卖标准合同文本比较粗陋或者有很多需要协商之处,所以很多客户要与发展商洽谈补充协议。如果客户由于补充协议或者主合同的若干条款与发展商谈不拢,就不愿意签订主合同。但是这样一来,发展商就完全有理由依据前述规定,不返还客户交纳的定金,客户就处于比较不利的境地。

    为了避免这种尴尬的局面,提醒广大消费者要在交纳定金时作出特别的书面说明,对双方没有谈妥主合同条款或补充合同条款如何处理定金作出约定,以有效地保护自己的利益。

    实践中还出现这样的情况,有些购房人士交纳定金时,没有书面协议,而在发展商开具的收据上却标明“订金”、“押金”、“保证金”等。对于这种情况,该司法解释第一百一十八条规定:“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。”

    提醒广大消费者,如果确定所交付的款项是定金性质,那么应当明确“定金”二字,并明确说明在何种情况下不返还或双倍返还等,以免因约定不明而出现纠纷。

    《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题解释》从12月13日开始施行,但具有溯及既往的法律效力。该司法解释第一百三十三条规定:“担保法施行以前发生的担保行为,适用担保行为发生时的法律、法规和有关司法解释。担保法施行以后因担保行为发生的纠纷案件,在本解释公布施行前已经终审,当事人申请再审或者按审判监督程序决定再审的,不适用本解释。担保法施行以后因担保行为发生的纠纷案件,在本解释公布施行后尚在一审或二审阶段的,适用担保法和本解释。”

    这样,自1995年10月1日起,凡是涉及到定金问题的纠纷、可能出现的纠纷等,只要不是已经终审的案件,就要适用该司法解释的规定。

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