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证据规定对商品房质量纠纷举证问题的新思考

时间:2006-11-22栏目:房地产论文

    一、目前商品房质量问题引起的纠纷一般类型和情况。

    从数量上讲,绝大部分商品房质量纠纷均为单套商品房内部的建筑和装潢质量的问题,如墙面渗水、窗套渗漏、墙面或天花板开裂、卫生间渗漏等。目前市场上逐渐增多的因全装修商品房的质量问题引起的争议演变为诉讼的案例也在增加。这类纠纷涉及的一般是一户业主,发生诉讼也多为单打独斗,如因某一质量问题涉及多户人家,发生质量诉讼因房屋买卖关系是分别建立的,所以诉讼也是分开审理。

    另外一类比较严重的商品房质量问题是作为商品房出售的建筑物的整体存在质量问题。此类问题往往涉及到该建筑物内的绝大部分住户,且往往质量问题的后果较上述单独的质量问题严重,如地基沉降造成房屋倾斜、外墙面裂缝渗水、主体结构问题造成房屋开裂倾斜、建筑材料质量问题、施工质量问题等。该类纠纷数量较少,但影响面却很大,且一但出现,经济损失就更巨大,也容易造成社会性的矛盾。这种诉讼不论是诉讼过程还是处理方式都会出现很多困难,作为涉及其中的小业主来说,诉讼的难度可想而知。从上述两大类商品房质量问题诉讼的难点看,除了人为制造的困难外,主要的难点还是作为质量问题原告的小业主在诉讼中举证能力有限的问题。

    二、商品房质量纠纷引起的诉讼中小业主存在的举证难现象和原因分析。

    1、没有一定的知识能力和文化程度,且在房地产专业知识方面处于的绝对劣势,造成小业主举证难。

    房地产市场面对的是整个社会群体,各个群体之间的文化程度、知识水平差异巨大,处于较低层次购房者往往对于房屋质量问题不能作出准确的判断,如果经济收入有限,也不可能委托具有专业知识的人员协助诉讼,且诉讼对象又是专业房地产开发的发展商,不论是经济实力和专业技术水平均有较大的差距。小业主在诉讼中怎样合理举证支持诉讼请求有一定困难。

    2、小业主没有鉴定的资质和委托鉴定的经济能力,对于商品房质量缺陷的程度取证难。

    因为建筑质量的鉴定需要专门的知识和仪器,一般非专业人员即使有较高的文化水平也不能作出准确判断,所以涉及商品房质量问题的诉讼多会出现一个专门机构鉴定的问题。一般业主作为原告进行诉讼时,单凭通常的生活经验和文化知识仅能判断房屋是否存在质量问题。但对于存在问题的程度和损害结果无法进行科学的判断,根据侵权损害赔偿诉讼的要求,如果提出赔偿要求则需要有一个判断的标准,该标准只能建立在科学鉴定的基础上。但目前房屋质量纠纷的鉴定只能由社会上少量的专业机构出具报告,一般来说这些机构并非专业对房屋质量问题进行鉴定,其运营成本大,收费高且标准缺乏合理性,对于一户或几户个人业主提出房屋质量诉讼要求鉴定的情况,若要比较全面的鉴定则费用无法承担,而民事诉讼法要求原告举证故预付鉴定费用限制了个人业主的全面取证的能力。

    3、发展商实力强、影响大,社会上的鉴定机构少,而又往往作为其他专门机构经常与房地产商进行业务联系,其鉴定结果做到公正性是比较难的。

    发生房屋质量诉讼需要鉴定,如原、被告双方未能对鉴定机构的选择达成一致,则由法院出面委托鉴定。从理论上讲,法院委托的鉴定属于司法鉴定,应该具有公正性,但目前对于侯选的监督机构多为独立经营的经济实体,追求利益最大化是经济实体的目标,在范围有限的房地产市场中,房地产开发商经常能够接触到各类鉴定机构,甚至保持着密切的业务联系。在此种不公平的地位下,小业主很难获得公平的对待,而法院又缺乏专业知识(大多数情况下还不如开发商),无法做出准确判断。

    4、鉴定依据不公开,非专业技术人员更难掌握鉴定结果的公正性。

    作为对房屋建筑质量进行鉴定,其需要具备专业的知识并且根据情况适用不同标准。我国目前尚未建立对各类标准进行公开查询的机构和制度。对于涉及到房屋质量问题的个人来说,多数是第一次也可能是最后一次涉及某一标准。在国家标准众多,归类、查询尚未制度化之前,在鉴定机构出具的鉴定结论中所涉及到的依据小业主才可知晓(但仍不能排除连这些依据也不公开的情况),但一般的小业主需要查询依据全文也属不易。对于诉讼中的举证责任人来说,举证难度增大。

    三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》对该类纠纷在举证问题方面的规定引起新的思考。

    1、证据规定第七条:“在法律没有具体规定,依本规定及其他司法解释无法确定举证责任承担时,人民法院可以根据公平责任原则和诚实信用原则,综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担。”

    这一条规定是有关法官在特殊情况下运用自由裁量权重新分担举证责任的规定,突破了以前的民事证据立法中对举证责任特殊规定的范围。本条明确将两个民事法律的基本原则“公平责任原则”和“诚实信用原则”写入法条作为创设法官权利的法律渊源。这一规定一方面扩大了法官对于案件把握的能力,同时也对于一些特殊类型的案件审理创设了一种新的可能性,例如在商品房质量纠纷案件中。

    如前所述,在商品房质量诉讼中如一律适用原告举证原则,对于小业主来说诉讼地位显然不如作为被告的开发商。在目前鉴定机构现状和许多地区获取诉讼中必要信息、知识难度较大的情况下,法官依据本条规定在个案中适度加重开发商的举证责任可以平衡诉讼当事人双方实际诉讼地位不平等的状况。如在房屋质量问题明显存在的情况下,主要为判定质量问题大小和修复、赔偿问题要求鉴定的,法官可以免除原告的举证责任而转要求被告就其该部分建筑产品质量合格提供依据,或由被强制赋予举证责任的被告预付鉴定费由法院委托司法鉴定。而一般情况下开发商的经济实力显然强于个人业主,这样的鉴定可以较少考虑经济因素而求得更全面的鉴定结论。另外,根据我国目前实行的《产品质量法》规定:“建设工程不适用本法规定;但是,建设工程使用的建筑材料、建筑构配件和设备,属于前款适用范围的,适用本法规定。”(第二条第二款),小业主在购房时并不能享有在消费其他商品时应有的知情权。故一但发生建筑产品质量争议,加重开发商的举证责任并没有对其不公平,而是对相对弱者的一种救济,是通过司法手段弥补立法中对于该类产品质量问题缺乏规定的状态。具体适用问题上,例如房屋渗漏水、墙面裂痕、天花板开裂等无需借助仪器即可观察得到并依常理可作判

断的质量问题可适度转移举证责任。

    2、证据规定第二十五条:“当事人申请鉴定,应当在举证期限内提出。符合本规定第二十七条规定的情形,当事人申请重新鉴定的除外。对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人,在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料,致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的,应当对该事实承担举证不能的法律后果。”

    根据本条,鉴定程序的启动主要是当事人提出申请。但申请鉴定的当事人必须预付鉴定费用,有些情况下鉴定费用并不是一般个人可以承担的,如商品房发生地基沉降,造成房屋倾斜或裂缝,如果要对地基沉降情况作鉴定的话,鉴定费用可能要几万元更不要说提出修复方案的问题。对于个人来说,在限定时间内拿出几万元预交鉴定费可能无法办到,这种情况下则可以对鉴定项目进行分段进行,先对确定事实的部分作鉴定,如地基沉降造成房屋倾斜,则先对倾斜情况作出鉴定而忽略倾斜原因的鉴定,然后根据上述证据规定第七条运用举证责任转移规定要求开发商对于自己无过错进行举证,举证不充分则要求其预交沉降情况的鉴定费进行司法鉴定,这样经济方面不会有问题,小业主举证责任被免除但鉴定的结果也可以为小业主所用。

    3、证据规定第六十条:“经法庭许可,当事人可以向证人、鉴定人、勘验人发问。”和证据规定第八十条:“当事人或者其他诉讼参与人伪造、毁

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