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抵押住房保险中的不公平问题探析
目前，本市各商业银行向个人发放购房贷款时，都要求借款人购买抵押住房保险，保险公司似乎已成为商业性购房贷款中不可或缺的第三方当事人。据了解，抵押住房保险年费率为千分之五（公积金贷款或组合贷款）和千分之七（纯商业性贷款），1992年至1999年底的八年中，本市公积金贷款和组合贷款（不包括纯商业贷款）借款人支付的保险费总额高达二亿三千四百万元。而八年中实际发生的理赔金额微乎其微，保险公司曾因一起火灾赔偿约八万元，另有不超过十起水管爆裂等小额理赔。笔者认为，这一奇怪现象并非偶然，而是现行保险机制设计上的不公平所致。下文拟在理清有关当事人之间的法律关系基础上，剖析该险种存在的不公平问题及其产生的原因，并就其前景谈一点想法。
一、购房人、银行和保险公司之间的法律关系。
购房人与银行之间，一方面有贷款合同关系。作为借款人享有获得贷款的权利，并承担偿还贷款本息的义务；另一方面有抵押合同关系（在文书格式上，可以与借款合同合并），银行作为抵押权人有权在借款人违约的情况下依法处分抵押房屋，并就处分价款优先获得清偿。购房人与保险公司之间存在保险合同关系，购房人承担支付保险费的义务，同时享有获得保险金赔偿的权利。
银行与保险公司之间没有直接的法律关系，但抵押物灭失、毁损所获得的保险金、赔偿金依法受抵押权效力的支配，因此，银行可以在两种情况下获得保险金：（1）若借款人发生逾期还款后发生了保险事故，银行可以直接对保险公司行使赔偿请求权，并在抵押所担保的债权范围内就抵押房屋的保险金优先受偿。（2）若保险事故发生后，借款人出现逾期还款，银行可以事先与借款人约定将抵押期间取得的保险金提存，继续作为偿还贷款的抵押，从而保留对保险金的控制权，避免被借款人挪作他用。
但从现行的抵押住房保险单来看，其中直接规定“第一受益人为放贷银行”，即银行在任何情况下都将作为保险金的优先受益对象，即便某借款人正常履行还款义务，也必须先将保险金支付给银行。这就混淆了贷款、抵押和保险三层法律关系，也不符合财产险中投保人（即房屋所有人）应当作为受益人的原则。
二、抵押住房保险存在的不公平问题。
（一）银行将订立保险合同作为发放贷款的强制性附加条件。
我国保险法明确规定，保险公司和其他单位不得强制他人订立保险合同。而在住房贷款活动中，保险已经成为贷款的附加条件，借款人不投保，就无法取得银行贷款。银行采取变相强制投保的做法显然违背了保险自愿的法律原则。
值得注意的是，贷款银行往往与保险公司建立保险代办关系，保险事故越少，银行获得的收益就越多，据说一般的代理分成比例为保险费的5-30%，这样，银行获得的保险代理利益应当在4700万元左右，保险公司实得保费收入为1.88亿元左右。笔者认为，导致银行强制借款人投保的决定性因素，正是其获得的上述附加利益。
（二）银行要求购房人购买的保险金额大于其债权利益。
保险金额，是投保人和保险人在保险单中载明的，保险人承担赔偿义务的最高限额，也就是确定保险费的标准，与保险当事人的权利义务关系密切。鉴于银行对抵押住房保险金行使优先受偿权的范围，限于抵押所担保的贷款金额（一般不足房屋价格的80%），剩余部分的保险金归投保人所有，因此，银行要求借款人必须投保的保险金额也应以债权利益为限。由于抵押住房保险合同规定“保险金额以所购商品房的购置价确定”，以购买价值68万元的房屋向银行借款20万元（分20年还清）为例，投保人必须以68万元的房屋价格作为保险金额，支付高达9520元的保险费（68万元′千分之七的年费率′20年），保险公司按实际损失赔偿最高不超过68万元的保险金。可见，目前银行要求投保人购买的保险已超出其债权利益，未免有些“小题大作”。
从保险法规定看，“保险金额低于保险价值的，除合同另有约定外，保险人按照保险金额与保险价值的比例承担赔偿责任”，这就是说，当事人可以按低于房屋价值的金额交纳保险费。有人认为，在不足额投保的情况下，只能采取比例赔偿方式，不利于保障银行债权安全，但从上述规定看，法律允许当事人对赔偿责任的承担作特别约定，不足额投保的当事人可以自行约定按其他计算方法确定赔偿金额。因此，限额赔偿方式在法律上是可行的。
如采用以贷款金额作为保险金额的限额赔偿方式，借款20万元只需支付2800元（20万元′千分之七的年费率′20年）保险费，发生保险事故时按实际损失获得最高不超过20万元的保险金。与第一种投保方式比较，银行获得的保障程度完全相等，但对投保人而言，支付的保险费与获得的保障程度成正比。笔者认为，不应强制借款人按房屋价格投保进而承担较高标准的保险费，投保人有权按照本人实际需要和支付能力进行选择。
（三）保险公司的赔偿责任和除外责任设计不合理。
抵押住房保险合同规定，由于下列原因造成保险房屋损失和费用支出，保险公司承担赔偿责任：（一）火灾、爆炸、水管爆裂；（二）暴风、暴雨、雷击、冰雹、洪水、地面突然塌陷、龙卷风；（三）飞行物体及其空中运行物体的坠落，以及外界建筑物和其他固定物体的倒塌。本市气候环境条件决定了后两类事故几乎不可能发生，第一类事故发生的可能性稍大（八年来发生的唯一一起保险事故，就是屋内装潢过程中香蕉水使用不当引起火灾），但房屋的砖混结构性质又决定了其因火灾、爆炸、水管爆裂造成的损失也是非常有限的。保险合同还明确，对保险房屋因被保险人或其家庭成员的故意行为、设计错误、原材料缺陷、工艺不善等内在缺陷等造成的损失不承担赔偿责任。这样，就将保险责任限制在极为有限的范围内，也就不难理解保险费收入与保险金支出差额悬殊的原因了。
（四）保险费一次付清的支付方式没有考虑借款合同履行中的变化。
银行就抵押住房的保险金优先受偿的范围限于借款人拖欠的债贷款本息余额，而贷款本息余额随着借款人的按月偿还而逐月递减，因此，银行对保险金优先受偿的范围也是逐月递减的。与此相应，抵押住房保险的保险费标准应当随着债务偿还而递
减。在借款人提前还贷的情况下，保险费应当根据银行重新计算的贷款本息余额作相应调整，借款人提前还清全部贷款的，保险公司应当退还剩余年限的保险费。为了避免这类重新计算或者退还保险费的问题，国外银行一般会将借款人应当支付的保险费与贷款本息一并计算并按月分摊，简便易行。
现行的抵押住房保险合同要求投保人“在签定购房合同时一次性付清保险费”，没有考虑提前还贷的因素，也未对变更保险费标准和退还保险费的情况作特别说明。这种不符合实际的做法，对投保人而言无疑是“雪上加霜”。
三、一点想法
随着一些贷款品种纷纷将抵押住房保险作为贷款附带条件，抵押住房保险的波及面也越来越广。这种银行业与保险业联手垄断的危害性不仅在于侵害广大借款人的利益，更重要的是高额的保险成本使得社会购买力下降，对其他行业造成不良影响，最终将损害包括金融业在内的社会公共利益。实践表明，抵押住房保险推行过程中，借款人虽有意见，但毕竟个人力量难以打破银行业与保险业的“联盟”，保险行业内部对是否继续强力推行保险也有不同看法，但商业机构的决策层在保护消费者利益和保住利润的道德天平上，显然是向利润一边倾斜了。
应当承认，保险制度作为一种先进的风险防范机制，具有重要的作用，但购买保险需要增加投入，因而，惟有合理运用保险机制，才能达到风险防范与社会成本控制双赢的目标。从住房消费发达国家的经验看，住房抵押贷款银行一般不会选择单一的保险方案，而是根据各宗贷款的风险确定是否保险以及具体的保险品种。例如，美国银行在贷款金额占房屋购买价格80%以下的，考虑到房屋因事故或市场波动损失的价值一般不会超过原价的20%，风险较小，所以只要求借款人以房屋抵押；贷款金额超出房屋价格80%的，风险较大，就要求借款人购买信用保险和房屋保险。笔者相信，随着我国加入世贸组织和服务贸易领域的逐步开放，那些因袭于计划经济体制的简单机械的垄断经营模式必将被无情的市场竞争所矫正。
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