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房屋买卖合同的成立与生效

时间:2006-11-22栏目:房地产论文

    案情介绍

    本案讼争房屋是第一被告甲和第二被告乙两夫妇共同共有房屋。2000年8月甲、乙委托本市某房地产中介公司上市出售该屋,同月29日下午原告丙经中介公司经纪丁介绍并带至讼争房屋察看,并于次日下午与甲签订《协议书》。该《协议书》订明:甲、丙商定成交甲之房屋(即讼争房屋),价额为30万元人民币;2000年9月5日去房屋交易所及丁处交易,丙于2000年9月22日前把房款30万元交齐;2000年8月30日下午二时成交,甲不得将房屋再卖给别人。《协议书》签订后,丙没有依约于2000年9月5日到中介公司丁处及交易所交易,亦没有交纳中介费。2000年9月6日两被告经丁介绍与他人签订了该房屋的买卖协议,并于同月18日到房管局登记备案。

    审判结果一审法院认为,甲出卖房屋的行为,虽未经乙同意,但相对人丙有理由相信甲有代理权,因此构成表见代理,《协议书》有效。由于原告没有依约于2000年9月5日到房屋交易所及中介公司与两被告进行交易,两被告因此而继续委托中介公司出售房屋,两被告的行为是在原告履行不当时拒绝自己的履行,属于行使同时履行抗辩权,应予支持。原告认为两被告没有依约将房屋售予,应承担违约赔偿责任的请求不予支持,由于违约首先在于原告,两被告行使同时履行抗辩权,即使原告有损失,也应由其自行承担。为此,判决驳回原告的诉讼请求。

    二审法院认为,甲出卖与乙之共有房屋,未经乙书面同意,其合同依法应为无效。为此,判决驳回上诉,维持原判。

    评析关于本案的一、二审判决,在理论上都有一些瑕疵。本文试作探讨。

    一、《协议书》的性质

    本案的《协议书》是房屋买卖合同,其签订即意味着在当事人之间完成了要约、承诺的合同程序,故应为成立。《合同法》第12条第1款规定:“合同的内容由当事人约定,一般包括以下条款:(一)当事人的名称或者姓名和住所;(二)标的;(三)数量;(四)质量;(五)价款或者报酬;(六)履行期限、地点和方式;(七)违约责任;(八)解决争议的方法。”这里规定的是合同的一般条款,并不意味着合同必须具备的“主要条款”。“主要条款”说曾被规定在《经济合同法》第12条第1款,在实践中一些地方的法院也会据此认定不具备上述条款的合同为无效合同,这种观点并不正确。我国现行法,究其实旨,系采国际通行作法,将无效合同限定在损害国家利益和违反法律、行政法规禁止性规定的范围之内。

    笔者认为,关于合同条款的讨论,主要是针对合同是否成立的问题。从上述“主要条款”的角度出发,合同是否应当有一个“必备条款”的问题呢?这是有的。当事人、标的及其数量是合同的必备条款。否则,连谁是交易人都不清楚,就无法确定权利的享受和义务的承担,发生纠纷也难以解决;没有标的和数量,合同根本不可能成立。其他的条款则均仅为一般条款,不是合同的必备条款。从合同成立的角度,只是合同程序,其事项作如何约定,并不涉及到条款的实质内容,因而也不决定合同效力。如果已经具备必备条款,则应认定其为合同,而非预约;此点为两者的基本区别。在本案中,《协议书》的内容,可逐项分析如下:

    第一,当事人是否具备。买、卖双方分别为丙和甲。由于只是合同程序,套用诉讼法上的用语,是“程序上适格”,而不管出卖人甲是否有处分权或者买受人丙是否有民事行为能力,即不涉及其实质内容。因此,《协议书》的当事人已经具备。

    第二,标的和数量是否明确。标的约定为讼争房屋。因此,《协议书》的标的和数量均已明确。基于此二点,房屋买卖合同已经成立。有观点认为其不具备地方规章中规定采用的格式合同形式,因而不能认为是房屋买卖合同,笔者认为这种观点拘泥于合同形式,并据此否定当事人的意思表示,违反私法自治原则,因而是不正确的。

    第三,除上述必备条款外,《协议书》还约定有下列条款:交易价款为30万元人民币,由买受人丙于2000年9月22日前把房款30万元交齐;出卖人甲不得将该房屋再卖给别人;具体交易时间为2000年9月5日。这些条款均不影响房屋买卖合同的成立。

    二、《协议书》的效力

    合同效力的取得,不是来源于当事人的约定,而是由法律所赋予的,反映出法律对该约定的价值判断。所谓合同的生效,是指只要合同具备一定的要件后,便能产生法律上之效力。《合同法》第44条第1款规定:“依法成立的合同,自成立时生效。”该规定至少在概念上区分了合同的成立与合同的生效。合同的成立必须具备成立要件,前已述及;但合同成立后,能否发生法律上之效力,能否产生当事人所预期的法律效果,则非合同当事人意志所能决定。只有符合生效条件的合同,才能受到法律的保护。《合同法》第8条和第44条第1款中所称为“依法成立的合同”,应当理解为既具备成立要件、又具备生效要件的合同。

    《民法通则》第55条规定:“民事法律行为应当具备下列条件:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律或者社会公共利益。”这里规定的是民事法律行为的一般生效要件。在本案中,就前二项而言,《协议书》均已具备;就第三项而言,《协议书》是否属于具有违法性的合同,其可能影响的因素,主要有如下两个方面:

    第一,是否经登记。《合同法》第44条第2款规定:“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。”根据《城市房地产管理法》第60条第3款前段规定:“房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记”。因此,房屋买卖合同必须经过登记才能生效,如未登记的,即不生效力(区别于无效)。这也是为什么要求房屋买卖合同必须具备地方规章中规定采用的格式合同形式的原因,也是为什么双方约定其具体交易时间的原因。但是,对于未以格式合同形式出现的、又未经法定登记手续的、由当事人“草签”的合同,在当事人之间是否生其效力,法律并没有为我们指示出来。这里说的是一般合同程序对合同效力的影响的问题。

    第二,共有人是否同意。《城市房地产管理法》第60条规定:“下列房地产,不得转让:……(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的”。二审判决理由即据此认为《协议书》为无效合同。但是,同样从这个角度

出发,甲单方处分其与乙共同共有的房屋,应属无权处分;无权处分所订立的合同并非当然无效,如《合同法》第51条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”由此可见,未经其他共有人书面同意的房屋买卖合同,并非当然无效,实属效力未定的合同。从二审判决理由中,并未体现出对此点的关注,知其考虑未及周详。这里说的是特殊合同程序对合同效力的影响的问题。

    在第一个问题上,《合同法》第44条第2款所规定的“应当办理批准、登记等手续生效的”合同,类型繁多,不一而足。其中,有的合同从其形式上的确需要办理上述手续方可生效的,是其合同程序的一个内容,例如《中外合资经营企业法》和《中外合作经营企业法》规定,中外合资经营合同、中外合作经营合同必须经过有关部门审批后,才具有法律效力。有的合同则是将产生物权变动的登记要件视同为合同的生效要件,例如,《担保法》第41条规定,应当办理抵押物登记的,抵押合同自登记之日起生效,其中的“抵押物登记”,学理上称之为抵押权登记。房地产买卖合同的登记手续。亦同此理。

    在第二种情况下,如果合同订立后仅仅未经登记,是否产生拘束当事人的效力呢?从上述规定来看,应采否定说,即合同应在当事人之间为不生效。如就本案而言

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