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房屋所有权与土地使用权:使用权终止问题

时间:2006-11-22栏目:房地产论文

    所有权被认为是永久性的,即只要房屋存在所有权即存在。但是,土地使用权则是有期限的这样,在房屋所有权与土地使用权结合下,必然有一个土地使用权终结后房产的归属问题。

    (一)地上权制度的安排

    地上权制度是存在于私人之间的一种安排,地上权的设定一般是有一定期限的,甚至一些国家的立法为地上权设定了最长期限,一般为30至100年。这主要是因为土地是社会中最珍贵的不可再生的资源,为保障土地所有权人特别是其继承人的利益,对地上权存续期间作了限制。这也就意味着现代地上权均存在一个终结问题。

    在地上权期满或消灭时,房屋的归属的一般原则是土地所有权人取得房屋的所有权。例如,《意大利民法典》第953条规定:“如果地上权是附确定期限设立的,则在期限届满时,地上权消灭,土地所有人成为地上建筑物的所有人。”同样,在德国,“地上权因期限届满而消灭时,地上建筑物因地上权归于土地所有权人也同时归于土地所有权人。”为调和地上权人(建筑物所有权人)与土地所有权人的利益冲突,现代地上权法律制度,均允许地上权人获得补偿或强加给土地所有权人取得该建筑物时,对地上权人承担赔偿责任的法律义务。 这种获得补偿的权利,是地上权人对房屋拥有所有权的一个重要体现。

    (二)我国关于土地使用权期限的现行规定

    目前,我国立法中并没有关于农村私房和城市私房所占土地使用权存在年限的规定。实际上,这两种房屋所有权人对宅基地的使用权具有永久性。在农村和城市,宅基地均可通过房屋继承途径而由继承人继承,房屋毁损或灭失后可以修复或重建(只是要经过必要的批准手续),因此,房屋毁损或灭失,只要所有权人或其继承人愿意恢复其建筑物,那么对土地的使用权便可以长久地延续下去。

    而通过出让方式取得的国有土地使用权用于建设,其使用权均存在年限。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条根据土地的用途对各类用途的土地使用权最高年限作了规定:(1)居住用地70年;(2)工业用地50年;(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;(4)商业、旅游、娱乐用地40年;(5)综合或者其他用地50年。

    《城市房地产管理法》第21条规定,“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。

    土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。“

    显然,《城市房地产管理法》只明确了土地使用权到期不申请续期或未批准,土地使用权无偿收回原则。而4年前的国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条还规定了建筑物的无偿收回原则:“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证,并依照规定办理注销登记。”

    显然,在土地使用期限届满时,无偿收回地上建筑物和其他附着物,有违民法的公平原则,正确的作法应当是给予合理的补偿。但这一问题的解决有待法律规定作出修改。对土地上的房屋和建筑物无偿收回,实际上是置国家以优越的地位,而不是一般的商业或平等交易地位。正如在个人与个人之间的地上权安排一样,在结束时,一般要由土地所有权人和地上权人就地上建筑物的补偿达成协议或者事先在地租或费用上作好安排以在届满时不用任何补偿即归土地所有权人,如果认为国家和房屋所有权人在这里是平等的民事法律关系,就应当考虑补偿和协商的作用。第21条的规定显然是有悖于私法的基本原则,有待今后立法修改和完善。

    另外,土地使用权的一步改造还涉及到关于土地使用权期限规范的问题。关于土地使用终止规范及其改进建议我们已经在第章作了论述。土地使用权终止是关系千家万户生存的大事,一个稳定的居住环境,显然有利于社会稳定。作者认为,土地使用权终止不仅仅是要解决土地使用终止时的建筑物的合理补偿问题,更重要的是建立一个合理的土地使用其限规范。

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