收入。政府在一级市场上的各种非住房工资补贴、优惠或免费可以通过二级市场回收。目前，不少地方政府对二级市场房地产交易征收下列税费：卖方缴纳5%的综合税率（含营业税、城市建设维护税、教育费附加、土地增殖税、个人所得税）、1%的土地收益金；买方缴纳2%~4%的契税、0.50/00的印花税、10/00~2%0的产权登记费；买卖双方各缴0.5%~1%的交易手续费，能增加政府财政收入。

    三、我国住房二级市场发展的现状及主要问题

    1、已售公房上市意愿

    购买公有住房的人主要是为了自住，究竟有多少已售公有住房有上市意愿？下面的一组调查数据给出了一个粗略的估计。

    北京市曾对怀柔县一个505户的居住小区进行的一次典型调查表明，已售公房的出租、出售市场容量约占已售公房总量的30%左右1.上海市1996年在长宁区、青浦县、南市区分别对4300、7700、4600多户已购公房户进行了问卷调查，结果表明：其中想通过已售公房上市来改善居住水平的分别占31.9% 、33.1%、 33.7%；在嘉定、虹口、徐汇、静安等区的调查结果也大体在1/3 左右2.温州市房地产交易中心去年的抽样调查表明：40%的家庭表示只要房改房上市并脱手，将购买力100~120M2的新房。

    一项对秦皇岛市1000份问卷调查的统计分析表明：对住房条件不满意的有41%；若允许公房上市将出售现有住房的有27.5%，待条件允许再售的有23.7%，即有出售现住房意愿的占51.2%.3由杭州市房改办牵头举行的“房改房上市意愿”市场调查表明：80%的人们对现有居住条件不满意；约56%的人表示，只要房改房可以上市并有合适的房子，他们将会在1~2年内通过卖旧房来买商品房，或出租旧房买新房。

    可见，已售公房有上市意愿的约占已售公房总量的1/3~1/2.

    2、住房二级市场上的交易形式

    除了已售公房的再出售、出租、抵押等交易形式外，住房二级市场上的交易形式还有多种：

    （1）“贴价换房”，指已购公房住户与开发商之间“已旧换新、差价补贴”。居民以旧有公房向开发商换取新建商品房，并支付差价；开发商回收旧房以安排拆迁户、再出售或委托房管部门经营。如常州、姜堰市等。

    （2）公房使用权置换。居民将自己承租的未（不可）出售公房按协定的价格可以以下列形式进行交易：

    A 与其它出租的公有住房相互交换使用，支付差价，即所谓“差价换房”。

    B 将公房使用权作价换购商品房、私有住房、平价房、安居房等；

    C 将公房使用权转让给房地产开发公司、房屋置换公司或居民，获得相应补偿费。

    后两种方式中，受让方继续按现行租金政策与公

房产权单位建立租赁关系。

    公房使用权交易主导了天津住房二级市场，在上海亦颇为流行。

    （3） 购买、上市并步走。如青岛市去年年底规定，居民承租尚未购买的公房，如果找到了买主或换房者，可将购买该住房与上市出售或交换并步走，价格商议，且增值收益归己。

    灵活多样的交易形式活跃了二级市场，也反映了群众的创造性。

    3、我国住房二级市场交易规模

    从1996年开始，全国有35个大中城市开始了住房二级市场试点工作；从1997年开始，这些城市已基本放开了二级市场，一些城市如上海、天津，住房二级市场已初具规模，但与香港二级市场高达85%的转手率相比，大陆的住房二级市场尚处于起步阶段，且存在严重的区域不平衡。以下一组数据反映了一些城市活跃的住房二级市场。

    上海住房二级市场是全国最活跃的，下表列出了上海近年来住房二级市场交易兴旺的有关数据。

    1998年全上海市差价换房总成交户数为5029户，总成交面积16.63 万平方米，其中转让4388户，面积14万平方米，金额2.97亿元；交换641户，面积2.63万平方米。

    天津市1996~1998年全市累积办理直管公房置换34455户，建筑面积约115.2万平方米；其中交旧房购新房5433户，占16%；以小调大21821户，占63%6.江苏省房改办自97年6月起在南通、江阴、常熟三市进行已购公房上市交易试点以来，三市共成交了3252套，出售已购公房后又再购新房的有3049套，南通市每户新购住房面积平均增加了32平方米，江阴为38平方米，常熟为53平方米。

    武汉市房地产交易互换中心从96年初开始试点，到97年10月共办理直管公房使用权有偿转让3423户。

    4、各地发展住房二级市场的政策

    目前，北京市的已售公房上市方案仍在讨论中，但全国许多城市已经出台了各自的政策和规定。

    （1） 关于入市时间限制。上海、温州、唐山、牡丹江等市允许房改房出售后即可上市；深圳规定部分产权房须住满一年后才可入市；广东规定以标准价购买的公房须住用五年，以成本价购买的住房须住用一年才可上市。

    （2） 上市准备工作。秦皇岛、厦门、广西的大部分城市已全面展开了职工住房普查；郑州、南京也建立了职工已购公房查询系统，为二级市场的开放做好了基础性工作。

    （3） 税费与收益分配。大多数城市采用了优惠的税率与费率来刺激二级市场。如天津自98年起将房改房上市交易税费由13.3%降至5%.上海对已售公房再出售征收5%的综合税率及1%的土地收益金，售后6个月内再购住房的，对售房收入中用于新购房款的部分减免综合税率；不可售公房交换使用，对取得收入的一方征收5%的综合税率；换购商品房、私房的，先对转让收入征收5%的综合税率，以后6个月内再购房的则退还所征税。福建的税制与上海市相似。柳州仅对卖方按成交价征收0.5%的土地收益金和3.5%的综合税率；售房后6个月内再购新房的，如果购房价格高于售房收入的，退还所缴综合税。启东市的做法则比较特殊，公房上市税费与私房交易一样对待，单轨制运行，税率虽高，但人们仍可以接受，操作起来也比较方便，且便于监察、财政部门监督（王鸣，俞茂昌，1999）。

    （4） 二级市场上的抵押贷款。一些城市为二级市场推出了购房抵押贷款，如农业银行天津分行今年推出了二手楼按揭贷款，贷款年限为8年以内，最长不超过10年。建行福建省分行今年4月推出了二级市场住房贷款，贷款最高额可为二手房评估价或成交价的6成，最长期限20年。杭州给二手房予以公积金贷款，最高限额和新建商品房一样为15万元，最长期限20年；二手房公积金贷款额最高不超过二手房转让评估价的50%，组合贷款不超过70%.最近北京农行也推出了期限可达15年、贷款额可达评估价的七成的二手房按揭。

    （5） 二级企业上的抵押贷款担保。上海长宁区建立了置业服务公司，提供按揭担保，10万元以下仅收700的担保费。成都市担保公司是市房地产交易中心的下属机构，从98年10月底正式运作到今年元月底，共承办了156户个人住房置业贷款担保业务，担保金额达1300多万元。江苏省广厦居民住宅贷款担保有限公司也于今年年初成立。

    （6） 二级市场上的中介服务。二级市场发展较快的地方，中介服务也较完善。

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