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审理公房租赁纠纷案件若干问题的思考

时间:2006-11-22栏目:房地产论文

    [提要]近几年来,由于法律规定不明,致使审判实践中对因公房租赁使用权发生纠纷的案件,理解不同、标准掌握不一,造成了审判结果的差异。本文作者结合审判实践经验,对一些亟待解决的问题提出了自己的看法,以期能促进认识的统一。

    一、“出租人指定”是否应作为前置程序

    公民之间为公房租赁户名的变更、分列租赁户名及公房使用部位等发生纠纷,是否可以直接向人民法院提起诉讼?由于理解不一,现在的做法比较混乱。有的法院直接予以受理,有的法院则认为应由出租人作出书面处理意见后,法院才能受理。现行的《上海市房屋租赁条例》(以下简称《租赁条例》)规定,“……可以继续履行租赁合同者有多人的,应当协商确定承租人。协商一致的,出租人应当变更承租人;协商不一致的,由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。租赁关系变更后,原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。”笔者认为,《租赁条例》明确由出租人确定承租人,对于可以继续履行的租赁合同而言,指定变更承租人既是出租人的权利,也是出租人的义务,出租人应当履行该项职责,承租人取得承租权应当得到出租人的认可或指定。出租人逾期不答复或同住人对出租人的指定不服,同住人方可向人民法院提起诉讼。出租人如果不尽指定之责,则该类纠纷大量涌入法院,无疑会增大法院化解社会矛盾的司法成本。在我国目前公房使用权仍含有延续下来的福利性质状态下,在法规亦有明文规定的基础上,出租人进行指定应当是该类诉讼的前置程序,同时笔者认为,即使个别情况下出租人指定有困难,其也应当出具书面证明文件,澄明系争房屋相关租赁情况,以及不能指定的理由。当事人经过此前置程序,方能向法院提起诉讼。另外,笔者建议应明确规定出租人指定承租人的期限,因为该期限直接影响当事人的起诉条件,不明确规定会造成不同法院对何为“逾期”理解不一致的情况,可以考虑以一个月为宜。

    二、当事人的诉讼地位如何确定

    目前由于规定不明确,有的法院将出租人列为被告,另一方同住人列为第三人,有的法院则将出租人列为第三人,而以同住人为被告。笔者认为,对出租人不指定的或对出租人指定不服的,应区别情况予以处理。

    1、出租人怠于指定乃至不愿出具书面意见的。现实中,同住人对承租权的变更没有争议,但出租人基于某种原因不同意变更;或者同住人对租赁户名的变更协商不成,出租人亦不愿意进行指定,且不出具书面意见。出租人出具书面意见的(可对书面意见提出具体细化的要求),可视为出租人履行了管理的权利义务。只有在出租人未完成其指定之义务时,才应列出租人为被告,同住人列为第三人。此时的诉讼请求只能是要求出租人履行义务。有人就此提出不同意见认为,一旦法院作出判决,判令出租人应当在判决生效后三十日内作出指定,而出租人仍不指定怎么办?笔者认为,此时解决的方法也是多样的,既可以向出租人的上级部门提出司法建议,责成下级部门履行法院确定的义务而作为,也可以以拒不履行生效法律文书确定的义务对待,予以罚款或采取其他有效措施。

    2、出租人进行了指定,同住人对出租人的指定不服。这时同住人是直接权利义务人,笔者认为,可以借鉴劳动争议案件的处理方式,将直接权利义务人作为诉讼的原、被告,出租人列为第三人。当前我国的公房租赁使用权仍具有社会福利性质,出租人对承租人的指定实质上带有行政色彩,与劳动仲裁两者有相类似之处。公房租赁是计划经济的产物,公房的物权性质有被虚化的一面,此类争议实质上是同住人之间对承租权的争议,故同住人应列为原、被告。而对于出租人而言,其并不与同住人发生直接的民事权利义务争议,其对双方争议的诉讼标的没有独立请求权,但案件处理结果可能与其有法律上的利害关系,故其在诉讼终结后有义务根据法院的裁判结果与一方同住人建立房屋租赁关系,因此应当列出租人为无独立请求权的第三人。

    三、出租人如何界定

    由于法规对“出租人”这一概念,并未明确其内涵,加之我国公房制度改革的特殊性,各法院对“出租人”应如何界定存有较大分歧。有的法院认为物业管理公司直接行使房屋管理之职能,应列物业公司为出租人,由其指定承租人,并在相关案件中作为当事人。有的法院则认为公房具有福利性质,而房地局是国家公有房屋的行政主管部门,故应列房地局为出租人,由其行使出租人的权利,履行出租人的义务。

    现行《租赁条例》第五条规定,“上海市房地产管理部门是本市房屋租赁的行政主管部门。区、县房地产管理部门是本辖区内房屋租赁的行政管理部门,业务上受市房地产管理部门领导。”第六条规定,“房屋出租人应当是拥有房屋所有权的自然人、法人或者其他组织。但依法代管房屋的代管人或者法律规定的其他权利人可以是房屋出租人。”《关于贯彻实施〈租赁条例〉的意见(一)》第二条第一款规定,“出租人应当是拥有房屋所有权的法人、其他组织和个人,依法代管房屋的代管人或者法律规定的其他权利人”。《关于贯彻实施〈租赁条例〉的意见(二)》第一条第二款规定“各区县房地集团公司依法受托管理的代管、代理经租等房屋的租赁参照公有房屋租赁执行。”

    目前管理公房租赁事项的部门主要是区县房地局、房地集团公司及房产物业管理部门。笔者认为根据《租赁条例》及其贯彻意见的相关规定来看,出租人的主体应该是区县房地集团公司。物业公司不是出租人,其主要的职责是对所属房产进行修缮、管理、改善环境,进行物业等方面的服务,而对出租房屋没有所有权或受托管理权,且没有具体的法律条文赋予其对公房予以出租、管理的职权。区县房地局主要负责本区域内公有房屋产权、产籍管理,是行政管理机关,亦非受托管理公房的部门。而房地集团公司进行房屋租赁活动由各区县房地局的授权及明确的法规、规章规定,故应当确定房地集团公司为出租人。同住人对变更承租户名意见不一时,由其指定承租人,并由其作为当事人参加诉讼,当然其可以委托物业公司中的具体经办人员作为委托代理人参加诉讼。

    四、审判中是否可引入货币化补偿方法

    在审判实践中,时常会遇到发生争议的同住人为同一顺序承租人、且其他条件基本相同的情况,法院无论最终确定哪一方为承租人,都会引起另一方的不满,甚至会使矛盾激化、升级,所以如何顺应社会经济的发展,适时引入一些更为合理的解决方法便成为当务之急。

    笔者认为,公房的租赁、使用权随着“公转私”政策的实施已日益呈现物权

化的趋势,当事人之间争夺“承租权”,无非是认为“有利可图”。随着货币化动迁方案的实施,以及我国对于公房制度的改革,货币化补偿不失为一种妥善解决该类纠纷的有效途径。即条件相同或相近的同住人之间对系争房屋“出价”,竞价高者得承租权,另一方得到货币补偿。在双方不愿竞价的情况下,法官也可以参照系争房屋的市场定价,确定一个金额合理的补偿办法加以解决纠纷。

    五、未成年人能否成为公房的承租人

    在该问题上,各个法院在个案中处理不一,有的法院认为未成年人无完全行为能力,不能作为承租人。

    《租赁条例》第七条规定,“房屋承租人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人或者其他组织……。”《关于贯彻实施〈租赁条例〉的意见(二)》第十二条规定,“……‘共同居住人’是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时,在该承租房屋处实际居住生活一年以上(特殊情况除外)而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人,结婚、出生可以不受上述条件的限制。”《关于贯彻实施〈租赁条例〉的意见(一)》第六条第二项规定了承租人应提交的材料中包括了“承租人的个人身份证明”。

    对于未满16周岁的未成年同住人,由于

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