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析物权变动时对财产买受人的保护

时间:2006-11-22栏目:房地产论文

    按照大陆法系民法理论,规范财产关系的财产法,分为物权法和债权法两大部分,其中,物权法是规范财产归属关系的法律,债权法是规范财产流转关系(主要是市场交易关系)的法律。由于中国进行经济体制改革是从发展市场经济开始的,因此比较重视规范财产流转关系,这方面的法律法规相对要完善一些,如《合同法》的制定实施;而规范财产归属关系的物权法则缺乏最基本的规则和制度,如我国现行的民事基本法——《民法通则》,通篇未采用“物权”的概念,致使相关当事人在物权变动时得不到应有的法律保护。

    我国《合同法》第133条规定:标的物所有权自标的物交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。在司法实践中,经常出现下列情形:1、出卖人出卖其不动产,但未办理所有权变更登记,买受人如何才能取得该标的物的所有权?2、未能取得处分权的人出卖他人财产,买受人能否取得标的物的所有权?由于《合同法》规范的仅是市场交易关系,而规范上述财产归属关系的物权法规现未形成完善体系,故在上述情形下援引《合同法》及有关物权的法理,有效保护财产买受人的权益,显得极为必要。

    物权的本质为排他性权利,一项物权的变动能否发生排他性后果、财产买受人利益能否得到保护,均应建立在一个符合物权法法理的客观和公正基础之上。关于物权的变动,各国立法上有四种模式:一是意思主义,买卖合同有效成立,标的物所有权即行移转,无须登记或交付;二是登记对抗主义,买卖合同一经有效成立,标的物所有权即行移转,但非经登记或交付不得对抗第三人;三是登记要件主义,买卖合同虽有效成立,其所有权的移转必须以登记或交付为要件;四是形式主义,即买卖合同有效成立后,在登记或交付之外,还须当事人就标的物所有权之移转达成一个独立于买卖合同的物权合意,此即德国民法所采用的物权行为独立性和无因性理论。对此法国、日本等一些国家不承认有独立于债权行为之外的物权行为。中国民法学界多数学者也不赞成采纳德国民法上述理论,而将物权变动作为债权行为的法律效果进行区分,即对作为原因行为的债权合同的生效条件及生效时间,与作为债权合同法律效果的物权变动事实的发生条件与发生时间,加以区分,此谓物权变动与原因行为的区分原则。按照区分原则,买卖合同的生效,与买卖合同生效后所发生效果的标的物所有权转移,应予区分并依不同规则:买卖合同自成立生效,标的物所有权依公示方法,动产依交付转移、不动产依登记转移。即在物权变动模式上,我国采用登记要件主义,既便于实行又能保障交易安全。这与《合同法》第133条关于买卖合同标的物所有权转移的基本规则,是一致的。该法条中所谓法律另有规定,指的是不动产所有权依登记转移;所谓当事人另有约定,指保留所有权的买卖合同,如当事人约定价款支付后,标的物(动产)所有权转移,亦为合法。

    司法实践中对物权变动的认定,应按登记要件主义处理,坚持物权变动与原因行为的区分原则。曾有下述比较典型的案例:甲将其平房卖给乙,数年后,平房拆迁,乙分得楼房,甲即已未办产权过户手续为由诉至法院,主张买卖合同无效,楼房归其所有,最终法院判如所请。这种裁判结果,是将原因行为与物权变动、合同生效与所有权转移混为一谈,助长了社会上的不道德行为,是错误的。《合同法》第135条规定:转移标的物所有权是出卖人的义务。按照前述法条的规定及物权变动与原因行为的区分原则,本案法院应确认甲乙之间的房产买卖合同有效,判令由甲负责办理产权过户手续,方能体现法律的公平与正义。

    应当注意的是,为符合国际惯例,我国现行海商法、民用航空法规定船舶、飞行器物权变动均采登记对抗主义。与此相似,汽车也属于较为贵重的动产,其物权变动模式应否亦采用登记对抗主义?实践中汽车买卖纠纷比较多见,按我国所采用的登记要件主义物权变动模式,汽车的所有权应依公示方法交付转移无疑;且汽车价值远小于船舶、飞行器,其数量多、交易频繁,适用登记要件主义,更为适当,亦与前述其他动产物权变动模式相符。我国法律及国务院制定的行政法规对此并无强制性规定,但国务院有关部委制定的行政规章规定,汽车买卖自办理所有权变更登记时生效。鉴于物权变动与原因行为的区分原则,及《合同法》实施后,国务院部委的行政规章已不再是认定合同无效的依据,该规章不属于《合同法》第133条但书部分中所指的“法律”,汽车所有权的转移应不受该法条除外规定的制约。上述行政规章与法律规定相冲突,不应援用。

    按照物权公示原则的要求,建立完善的不动产登记制度,是物权法的制度基础。要采用登记要件主义,就必须要建立统一的、与行政管理脱钩的不动产登记制度。按现行规定,凡不动产权利的取得、变动,都要到管理机关登记。我国现存问题是,多个登记机关、多头登记;本应属于“行政服务” 性质的不动产登记,却被用来牟利。如办理抵押权登记,本因资金短缺才办理抵押,却还要依据评估价值交费,动辄几万十几万元;有的地方甚至规定了抵押登记有效期限,违反了我国《担保法》第52条的规定,严重损害了企业和个人利益。因此,设立统一的不动产登记机关,实现法律根据和法律效力的统一,取消登记机关的行政管理权,禁止其以异化的“权限”牟利,迫在眉睫。

    按照我国《合同法》第51条规定的无权处分制度,出卖人未经权利人追认,事后亦未取得处分权的,买卖合同无效。此种情形下,买受人能否取得标的物的所有权?早期罗马法严格坚持“传来取得的原则”,认为物权受让人取得的权利,只能是出让人出让的权利,如出让的权利有瑕疵,则该权利不能对抗原来所有权人的返还请求权。因此,原所有权出让人可以将此所有权追回。这种做法的本质是不保护买受人的利益,即使其在交易中毫无过错,也避免不了最后遭受损害。后来的立法都放弃了这种理论,加大了对财产买受人的保护,以确立正常的交易秩序。早期日耳曼法建立了“前手交易的瑕疵不及于后手的原则”,即前手交易有瑕疵,但是在物上权利移转于后手买受人时,买受人取得的权利即为无瑕疵,任何人不得追夺。这就是著名的“以手护手”的原则。这种做法对买受人非常有利,但对于原物权人而言则有失公允,存在着矫枉过正的问题。后期罗马法根据“善意取得原则”建立了对第三人实行有条件保护的立法体例,这是一种历史久远且在国际上有较大影响的法律制度,也就是现代民法为保护交易的安全,一直沿用的所谓“善意取得制度”。我国对此尚无明文规定,这显然不利于交易安全之保障和买受人正当利益之保护。《合同法》草案中关于无权处分制度的条文曾规定:“权利人不追认,处分人事后也未取得处分权的,合同无效。但其无效不得对抗善意第三人。”由于善意买受人的保护,即善意取得制度,属于物权法制度,应当在物权法上作完整的规定,因此《合同法》颁布时将无权处分条文的但书部分删除。

   

; 依据法理,善意取得制度的应用仅限于法律许可的动产。按照动产所有权在交付时转移的登记要件主义物权变动模式,在前述买卖合同无效的情况下,1、如买受人在受让动产时不知出卖人无处分权,且其已尽充分注意的义务,在交易中无重大过失,即买受人出于善意,则其支付对价并因出卖人交付而占有动产后,即取得该动产的所有权;2、如果出卖的动产系因被窃、遗失或其他违反本意而丧失占有的,且买受人系通过拍卖等正当市场交易而购得该动产,买受人受让此类动产系出于善意,则该动产的所有人等有受领权的人在一定期限内(指不变期间,即除斥期间,非指诉讼时效期间),在偿还买受人所支付的价金的前提下,有权向买受人请求返还,行使取回权;3、如果买受人出于恶意受让动产,则权利人可依对标的物的所有权直接取回标的物,行使取回权,此时买受人当然不享有《合同法》第150条规定的权利瑕疵担保请求权。《合同法》中的无权处分制度,仅解决无权处分合同有效无效的判断问题,只有援用物权法理上的善意取得制度,方能在动产物权变动时解决善意买受人的保护问题,以保护信赖公共市场交易的善意买受人的利益,维护市场交易的安全。

    为改变我国物权法规滞后及薄弱的现状,九届全国人大常委会已将物权法列入立法规划。1999年5月17日,由梁慧星等人组成的物权法起草小组向全国人大法工委提交了《物权法草案建议稿》,物权法的制定颁布已为时不远。在当前的司法实践中,按照《合同法》等法律的规定并援用相关的物权法理,方

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