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采光权的经济分析

时间:2006-11-22栏目:房地产论文

    内容摘要:本文运用科斯定理对相邻关系中采光权权利配置进行经济分析,揭示出采光、不动产、赔偿之间的最佳配置在于使交易成本最大的一方享有采光权;对因此而受损害的一方,可以提供民事或行政救济。

    关键词:采光权、科斯定理、财产法则、补偿法则

    一、问题的提出

    我国目前司法实践中有关采光权的纠纷不断出现。这种问题的出现具有广泛性,从城市到农村都存在邻里之间的采光争议。究其原因在于中国自七十年代未开始的经济改革使得中国城乡面貌发生了重大改变,法律重新确立了个人的私有产权,不动产是其中的重要组成部分,个人有能力去购置、建造、修缮属于自己的房屋。但在拥有自己房产的同时,因不动产相邻关系,不同的房屋所有者之间会因采光而产生争议。从经济角度可以归结为市场经济模式的确立、发展使不动产这种经济上的稀缺资源通过市场上个人的自主选择而实现最优化,个人在追逐利益最大化的时候,会损害邻人的利益,造成采光侵害。

    对于采光侵害本文分为三类加以探讨。第一类是城市或者农村中个人乱搭、乱建房屋侵害邻人采光权。这主要是在个人所有的宅基地上建造房屋而引起的侵权纠纷。第二类是通过合法的行政许可而建造的房屋侵害邻人的采光权。可以是城市私房经过合法的行政程序改建、重建而侵害邻人的采光权;也可以是房地产开发商经过合法的行政许可而建造的房屋侵权。第三类是邻人约定采光权的问题。这主要是因为采光权是一种涉及人身健康的权利,能否通过约定的方式加以排除。

    二、我国现有立法及相关学说

    在我国现有的法律体系中,对于相邻关系的处理主要见诸于下列规定。属于法律的有《民法通则》第八十三条规定:“不动产的相邻各方,应按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。” 《中华人民共和国城市规划法》第四十条规定:“在城市规划区内,未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设严重影响城市规划的,由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设、限期拆除或者没收违法建筑、构筑物或者其他设施;影响城市规划尚可采取改正措施的,由县级以上地方人民政府城市规划主管部门责令限期改正,并处罚款。”司法解释有《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》(试行)中第97-103条对邻地利用,因相邻关系而产生的截水、排水、通行、相邻防险作出了规定。但未对采光问题单独规定。《全国民事审判工作座谈会纪要》中对于违章建筑引起的纠纷规定:“因违章建筑妨碍他人通风采光或因违章建筑的买卖、租赁、抵押等引起的民事纠纷,人民法院可以受理。违章建筑的认定,拆除不属民事纠纷,依法应由有关行政部门处理”。行政法规有国务院《城镇个人建造住宅管理办法》第六条规定:“城镇个人建造住宅,必须符合城市规划的要求,不得妨碍交通、消防、市容、环境卫生和毗邻建筑的采光、通风。”“城镇个人建造住宅,必须经城市规划管理机关审查批准,发给建筑许可证后,方可施工。”行政规章有《建设部提高住宅设计质量和加强住宅设计管理的若干意见》,其中第七条规定住宅设计应重视室内外环境,满足住宅对采光、日照、隔声以及热工、卫生等方面的要求,提高居住的舒适度。

    另外在地方法规、规章中存在大量的有关采光的规定,如《长春市建筑日照间距规定》明确规定了相邻建筑之间的距离以保障居民的采光权。《吉林市城市规划管理条例》第八章规定了建筑物采光间距。《北京市城镇私有房屋翻建扩建规划管理若干规定》(修正)第三条规定翻建、扩建私有房屋, 须符合下列条件: (四)不影响相邻居住建筑的采光、通风、排水和相邻居民的正常通行。《首都规划建设委员会办公室 北京市城乡规划委员会关于印发<北京市“九五”住宅建设标准>的通知》规定:“ 朝向、日照是重要的卫生标准之一,对居民的健康和居住环境起着重要的作用,每套住宅至少应有一间卧室或厅能获得有效的日照,北京地区南偏东、西105°之内都视为获得有效日照朝向,除此之外有效的日照还包括日照时期、北京地区冬至日应有少于1小时的满窗日照。”

    从上述从中央到地方的立法规定可以看出对于公民的采光权,公法与私法均作出了规定。从公法的角度讲,主要是从城市规划、建筑设计要求上对公民的采光权加以规定,目的在于保障公民的人身健康,提高生活质量。从私法的角度看,主要是从相邻关系着眼,赋予公民采光权。

    在传统民法理论中,对于民事主体的采光权主要是通过地役权制度来设定的。对于地役权与相邻关系有不同的理解。作为广义的地役权包括法定地役权与约定地役权。相邻权即属于法定地役权。作为狭义的地役权仅指约定地役权。这里涉及地役权、相邻关系、相邻权三者的关系。首先,解释一下相邻关系与相邻权的关系。对于相邻关系的定义,各种学说并无根本差异,通常的观点是指:“相邻各方在对各自所有的或使用的不动产行使所有权或使用权时,因相互之间依法应给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。”[1]相邻权是指“两个或两个以上相互毗邻的不动产所有人或使用人之间,一方行使所有权或使用权时,享有要求另一方提供便利或接受限制的权利。如果从相邻关系的不动产所有人和使用人之间的关系看,相邻权也可称为相邻关系。”[2]通说不把相邻权看作一项独产的物权,认为:“相邻关系不是一项独产的民事权利,更不是一项独立的物权类型,属于对所有权本身的限制或扩张。”[3],而地役权则作为一项用益物权存在。对于相邻关系与地役权主要有两种立法模式,其一是“单一规范模式,即以地役权统括两类所有权限制(相邻关系和约定地役权)的规范模式;这种单一的规范模式产生了广义的地役权概念。以法国为采取这一模式的代表,意大利、西班牙及多数拉美国家仿效之。”其二是“以德国为代表及其他国家或地区(如日本、瑞士和我国台湾地区),采采取地役权和相邻关系各不相同、分别规范的规范模式。按照这种模式,相邻关系是一个所有权限制问题,不是独立的物权类型,因此规定在所有权一章中;而地役权则是一种用益物权,因此规定在用益物权一章中。”[4]按照高富平先生的观点,“由于将地役权仅定位在约定地役权上,而将法国等国家的法定地役解释为相邻关系,因此,自然就产生了地役权与相邻权的区别。实质上这些区别在广义地役权体制下,属于两类地役权之间的差别,即法定地役权和约定地役权之间的区别。”“法定地役权与约定地役权合并规范

,有利于形成统一的地役权概念,同时对法定地役权和约定地役权加以区分,是两种互相补充的制度,完全在一个概念框架下完成其使命。”[5]本文亦采此种观点,将相邻权看作一种法定地役权,而不是作为对所有权的限制。

    有了对于相邻关系与相邻权、地役权的简要分析,对于采光权的界定就顺理成章了,可以把采光权看作是地役权的下位概念,指不动产的所有人或使用人为获取日照而要求邻人限制其房屋或其他工作物的距离或高度的权利。采光权本质上同其他地役权一样,是为了自己便利,而限制他人的权利。对于采光权有两种不同的学说,一种可以概括为约定地役权说。此说认为“是日照权并非受害地固有的自然权利,而是邻地之一种恩赐。因此,经由邻地照射而来的阳光,其日照利益仅在邻地未利用之前方能享有。受害地所有人或利用人与日照经由地所有人或利用人如未设定有关禁止高楼建筑的邻地利用权(地役权)契约,受害地所有人或利用人不得以日照权受到侵害为由,请求排除侵害或损害赔偿。”其二,可称之为基本人权说,认为“日照与空气、水一样,同属人类的共同资源,为一般人生存所不可或缺,如有缺乏,个人之健康或生存势将受到威胁甚或遭到破坏,因此日照权为基本人权之一种。”[6]

    上述对采光权的分析是在传统民法理论中展开的,多从民法发展自身所生成的制度以及其中所负载的价值判断赋予民事主体以采光权。对于是否赋予民事主体以采光权,何人应当享有采光权,采光权为约定性的权利亦或是法定的基本人权,如若仅从价值层面分析,难免人言人殊。本文将借助经济

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