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论业主委员会制度的缺憾及完善

时间:2006-11-22栏目:房地产论文

  《物业管理条例》已实施一年有余了,它是我国第一部关于物业管理的行政法规,标志着中国物业管理行业步入了法制化、规范化发展的新时期。但现实中的物业管理仍存在许多问题无法可依,本文仅指出业主委员会制度的缺陷并提出几点建议。

  一、业主委员会制度存在的缺陷

  (一)业主委员会的法律地位和性质模糊

  业主委员会简称“业委会”,又称“物业管理委员会”。《物业管理条例》(以下简称《条例》)第一次把“业主委员会”在行政法规这样高层次的规范性法律文件中予以规定,从而在立法层面上正式创立了业主委员会制度。《条例》第15条规定:“业主委员会是业主大会的执行机构。”而对于业主委员会的法律地位和性质,《条例》的定性十分模糊,在理论界也有不同的表述。有观点认为,业主委员会是独立的社团法人。也有观点认为,业主委员会属于亨有独立的诉讼主体资格的非法人组织。还有观点认为,它既不是独立法人,也不享有《民事诉讼法》中“其他组织”的独立诉讼主体资格。

  (二)业主委员会成立的数量少

  《条例》第11条明确规定:“业主大会履行下列职责:(二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作。”第10条规定:“业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。”但是,由于《条例》对此并未做强制性规定,也没有规定其不成立或不备案的法律后果,从而造成了某些地区(尤其是中西部地区)业主委员会数量极少的现状。据报载,乌鲁木齐市的物业管理公司大大小小已达242家,物业管理行业已初具规模。然而,全市830多个住宅小区,仅有50多个小区成立了业主委员会,与物业管理公司的数量相差悬殊。

  (三)业主委员会缺乏经费,不能有效地开展管理活动

  《条例》第15条规定了业主委员会的五项职责,但是没有规定其办公经费的来源,从而造成了现实中很多业主委员会由于缺乏经费,不能有效地开展物业管理活动。甚至,还出现了业主委员会委员借口缺乏办公经费而拒绝履行其职责的情况。而且,很多委员都很忙,只能利用业余时间进行工作。没有经费加之没有时间成为一些委员拒绝参加业主委员会会议的主要借口。

  (四)业主委员会超越代理权、滥用职权

  《条例》虽然对业主委员会的权利义务进行了规定,但条款过于抽象,缺乏明确性和可操作性。此外,《条例》没有规定业主委员会超越大会授权范围所为民事法律行为的法律效力及其对此应承担的法律责任。上述问题导致了现实中很多业主委员会超越代理权,甚至滥用职权损害全体业主利益的情况。例如,上海市浦东新区德州高层小区的业主委员会,在没有得到业主大会的同意且没有任何审查的情况下,便同意了物业管理公司使用专项维修基金。一年之中小区内的675家住户少则分摊到2000多元维修费,多则近4000元。在业主们的强烈要求下,业主委员会才召开了部分业主会议,要求物业在5天内公布明细帐目,支出总额及每平方米分摊的费用,但事后又杳无音信。

  二、关于完善业主委员会制度的建议

  (一)确定业主委员会的法律地位

  我们认为,我国现行法律制度下的业主委员会应具有非法人团体的性质,有一定的民事权利能力和行为能力,也应当具有诉讼能力。首先,《条例》第16条规定了业主委员会应当向物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门备案。而不是按照《社团法人登记管理办法》的规定在民政部门办理登记。即明确了业主委员会不属于社团法人。

  其次,在我国的立法和司法实践中,非法人团体(或称非法人组织)已成为实际存在的第三类民事主体。学者通说也认为非法人团体虽然不能独立承担民事责任,但具有一定的民事权利能力和民事行为能力,我国《民事诉讼法》第49条也规定了“其他组织”可以作为民事诉讼的当事人。备受瞩目的《中国物权法草案》第113条也规定,管理委员会和管理人具有当事人能力,可以独立充任原告或被告。由此可以看出,《中国物权法草案》亦倾向于将业主管理委员会纳入“非法人组织”予以规制,并赋予其诉讼当事人的地位。这无疑是对我国《民法通则》中民事主的一个突破,亦是民法理论研究对实践的积极回应。从实践看,既然法律规定了业主委员会有独立的职责,就应为其履行职责提供充分的司法救济,否则对其行使职责无疑是非常不利的。

  (二)实现业主委员会的规范化

  首先,确立业主委员会聘任制。业主委员会委员由业主大会聘任,并由业主大会向其颁发写明代理权范围的授权书。它的委员可以是业主,也可以是其他人;若不是业主,则必须是具有专业知识和技能的专家。

  其次,确定适当的聘期。聘期过长,则易招致惰性,不利于积极有效地开展管理工作;还容易滋生贪污挪用的情况。过短则又会因委员变动频繁,致使业主委员会的工作缺乏稳定性和连续性,也不利于自身的管理。

  (三)规范业主委员会与业主大会和业主关系

  加强全体业主和业主大会对于业主委员会的监督权。首先,尽快出台实施细则,增强可操作性。现行的物业管理制度虽然就业主委员会应该向业主大会承担的职责有了原则性的规定,但对于更细化的职责,法律法规则缺少相应的规定。为了减少此类纠纷的发生,有必要对其职责做出更详细的规定。其次,确立业主委员会定期报告制度,使其接受全体业主的监督。全体业主对业主委员会的行为负责,同时,业主委员会的委员也应该向全体业主尽善管理人的责任。业主委员会应定期向业主大会报告工作,接受其监督。若业主大会发现业主委员会超越代理权的范围行事,或者为任何损害全体业主利益的行为时,可以随时依照其协议解聘业主委员会委员,拒绝承认其行为对全体业主的法律效力,并保留损害赔偿的请求权。

河南省舞阳县人民法院·刘迎鸽

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