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审理商品房按揭合同纠纷案件的几个问题

时间:2006-11-22栏目:房地产论文

  按揭一词是香港地区学者对英文 Mortgage 的汉泽(粤语音译)。按揭是英美法中物的担保的一项基本制度,系指债务人或第三人将标的物的所有权转移于债权人而担保债权人的债权在约定的清偿期得到清偿的担保形式,本质上与大陆法系中的让与担保制度相同。事先转让财产的所有权是按揭的基本特征,也是该制度与抵押、质押的最大区别。我国内地的现行法律中尚未使用按揭这一概念,但这一概念在实践中已得到了广泛的运用。从实质上看,无论是“楼花”按揭还是房屋按揭,我国内地商品房按揭合同中均不要求债务人事先将标的物的所有权转移给债权人,购房者在将所购的“楼花”或房屋作为向按揭银行贷款的担保物时并不需将该“楼花”或房屋登记在按揭银行的名下,不符合英美法和我国香港按揭制度的基本特征。在“楼花”按揭中,购房者其实是将其享有的根据购房合同取得房屋的期待权作为抵押物向银行提供担保,与将房屋作为抵押物向银行提供担保基本相同。因此,我国内地在使用按揭这一概念时,其内涵与英美法中和我国香港的按揭及大陆法系中的让与担保制度是不同的。我国内地的按揭贷款合同本质上仍为抵押贷款合同。近几年来,随着我国住房分配货币代、住房商品化和社会化的住房制度改革的稳步推进,商品房按揭制度受到开发商、购房者和银行等各方面的极大欢迎,这一制度在实践中得到广泛的运用,因而该类纠纷案件也越来越多地起诉到法院。

  作为新类型的房地产案件,法院在审理过程中遇到不少新问题,亟待研究解决。

  一、商品房按揭纠纷中涉及的合同关系

  在商品房按揭纠纷中,一般主要存在四个基本合同关系,即购房者与开发商之间的商品房买卖合同关系、购房者与按揭银行之间的借款合同关系、购房者与按揭银行之间的以商品房“楼花”或现楼为抵押物的抵押合同关系、开发商与按揭银行之间以保证、回购等具体条款加以确定的保证合同关系。

  在这四个合同相互之间的关系中,大家对于抵押合同、保证合同是借款合同的从合同没有争议,存在争议的是借款合同是否为购房合同的从合同。有种观点认为,借款合同是购房合同的从合同,不具有独立性,;因购房合同的变更、消灭而变更、消灭。我们认为,这种观点值得商榷。

  根据民法基本原理,凡不以他种合同的存在为前提即不受其制约而能独立存在的合同,称这主合同。反之,必须以他种合同的存在为前提,自身不能独立存在的合同,叫做从合同。

  虽然借款合同与购房合同存在密切的联系,借款合同中的物的担保标的物与购房合同的标的物具有同一性,按揭贷款的款项也用于支付购房合同的价款,但是,借款合同并不以购房合同的存在为前提,其不是购房合同的从合同。 首先,借款合同不因购房合同的消灭而消灭。根据《合同法》第 91 条的规定,合同的权利义务关系因合同债务已经按照约定履行而终止。在购房者依约支付首期房款并委托按揭银行将其所贷款项支付给开发商,开发商按照合同约定履行交楼并为购房者办理房地产权证等合同义务以后,购房合同的权利义务归于消灭。但借款合同却并不因此而消灭,其可独立存在到 20 、 30 年后购房者(借款人)还清贷款时才消灭,其次,购房合同的无效、可撤销并不必然导致借款合同的无效、可撤销。银行与购房者之间的借款合同只要不具有合同法规定的合同无效、可撤销情形,法院便不能以购房合同的无效、可撤销为由而认定借款合同无效或予以撤销。购房合同的无效、可撤销只会影响到按揭合同的抵押担保标的物发生变化,并不因此导致银行依法向购房者发放贷款行为的无效、可撤销。实践中银行在购房合同被认定无效、撤销或解除后,往往要求解除借款合同,主要考虑的是购房者的资信状况。从理论上说,即使购房合同存在瑕疵,导致抵押担保不能实现,但如购房者资信并未下降或提供其他担保。银行认为不影响资金安全,其也不会必然要求解除借款合同。因此,购房合同与借款合同不是主从合同,它们是有一定联系但也相互独立的合同。

  二、购房者要求解除购房合同时银行的诉讼地位问题

  司法实践中对于按揭纠纷案件中的诉讼主体问题争议较大的是,在购房者起诉开发商要求确认房屋买卖合同无效或解除合同并退还购房款本息时,法院是否应追加按揭银行行为第三人参加诉讼。有种观点认为,在此情形下,按揭银行属于无独立请求权的第三人,法院应追加按揭银行参加诉讼,如果法院判决解除购房合同或认定购房合同无效,则由开发商直接将购房者所欠按揭银行本息退还给按揭银行,其余的购房款则返还给购房者。我们认为,这种做法固然可以一并解决按揭纠纷中开发商、购房者、按揭银行三方之间的四种法律关系,但将按揭银行列为无独立请求权第三人既与现行法律规定不符,也缺乏民事诉讼理论依据。根据《民事诉讼法》第 56 条、最高人民法院《关于适用 < 民事诉讼法 > 若干问题的意见》第 65 条的规定,有独立请求权第三人与无独立请求权第三人的区别,在于该第三人对于当事人双方的诉标的是否“有独立请求权”。有独立请求权第三人有权向法院提出诉讼请求和事实理由,成为当事人。而独立请求权第三人可以申请参加诉讼,也可以由法院通知参加诉讼,其只有在法院判决其承担民事责任时才有权提出上诉,且其在一审中无权放弃、变更诉讼请求或者申请撤诉。民事诉讼理论通说认为,无独立请求权第三人参加诉讼,是参加到当事人一方进行诉讼,与所参加的当事人一方有法律上的利害关系,案件处理结果涉及他的合法权益,因此他在诉讼中一般是通过支持一方的主张,反对另一方的主张,来维护自己的合法权益。而有独立请求权第三人在诉讼中的地位相当于原告,以本诉中的原告和被告。他既不同意本诉中原告的主张,也不同意本诉中被告的主张。实际上他是为了维护自己的合法权益,以独立的实体权利人的资格,向法院提起了一个新的诉讼。在按揭纠纷中,当购房者起诉开发商,要求确认房屋买卖合同无效或解除合同,并退还购房本金利息时,按揭银行对于开发商与购房者之间的诉讼标的(房屋或楼花)享有独立的请求权,因为购房者已将该诉讼标的抵押给银行,按揭银行对于该标的物享有优先受偿权,其对该标的可以主张独立的请求权。因此,在此种情形下,按揭银行属于有独立请求权的第三人,是否参加诉讼,应由其自行决定,法院不能强行追加其参加诉讼。

  在按揭纠纷中,银行也有作为无独立请求权第三人的情形。

  根据《城市房地产管理法》第 44 条第 3 款和《城市商品房预售管理办法》第 11 条的规定,开发商进行商品房预售所得的款项必须用于有关的工程建设。该规定的目的是为了防止开发商将商品房预售款挪作他用,导致房地产项目“烂尾”,损害购房者的利益。为了监督开发商能够切实履行该项法定义务,实践中都要求开发商在银行设立商品房预售款专用帐户。《广东省商品房预售管理等比例》明确规定,开发商使用商品房预售款时,银行应当根据房地产交易登记机构核准同意支付的数额拨付。如果按揭

银行同时也是开发商预售款专用帐户的开户银行,购房者以银行未经房地产交易登记机构核准同意,擅自向开发商支付商品房预售款致使楼盘烂尾为由,要求开发商、银行承担责任的,应将开发商、银行列为共同被告。如果购房者仅起诉开发商,而未起诉银行,当事人可申请,、法院亦可通知银行作为无独立请求权第三人参加诉讼。但此时的银行并不是因其按揭银行身份,而是因其预售款专用帐户的开户银行身份被追加参加诉讼的。

  三、购房合同解除或认定无效后的处理

  在购房者起诉开发商要求解除购房合同或确认购房合同无效时,由于购房者已将所购房屋或楼花抵押给按揭银行,因而其实质上是要求处理抵押物。根据《担保法》第 49 条的规定,抵押人地抵押期间转让已办理抵押登记的抵押物的,应当通知抵押权人。实践中按揭银行与购房者在合同中亦对此有明确约定。因此,购房者在起诉开发商要求解除购房合同时,应依法知按揭银行。为了切实保护按揭银行的合法权益,如果购房者没有通知按揭银行,法院应告知按揭银行作为抵押权人有权以独立请求权第三人的身份参加诉讼。如果按揭银行参加诉讼,法院在判决解除购房合同或认定购房合同无效时,可一并解决开发商、购房者、按揭银行之间的多个法律关系,即购房者将房屋或楼花退还开发商,开发商将购房款项返还给购房者,并由双方依法承担相应民事责任的同时,解除按揭银行与购房者之间的借款合同,按揭银行对购房者处理抵押物所得价款行使物上代位权,并可要求开发商承担连带保证责任,由开发商将购房者所欠按揭银行贷款本息直接支付给按揭银行,其余款项支付给购房者。但是,由于银行有抵押权和开

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