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试论物业管理公司与业主委员会的法律关系

时间:2006-11-22栏目:房地产论文

  众所周知,物业管理公司与业主委员会的法律关系是近年来在物业管理行业中大家所共同关注的一个热点、难点以及焦点问题。本文试图从物业管理权利来源的源头出发,针对物业管理委托、委托代理以及代理概念的误区和对物业管理健康发展的危害,运用建筑物区分所有权理论,来论述物业管理公司与业主委员会的法律关系,期望给大家一个满意和明确的解答。

  物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系的主体所享有的权利和承担的义务。当事人之间的权利、义务关系是物业管理法律关系的核心和关键要素,也是法律规范的核心内容。之所以法律、法规被称为法律规范,就在于它授予人们一定权利,告诉人们怎样的主张和行为是正当的、合法的,会受到法律的保护;或者给人们设定某种义务,指示人们怎样的行为是应为的、必为的或禁为的,在一定条件下会由国家权力强制履行或予以取缔。

  物业管理法律关系的权利和义务内容是物业管理法律制度调整的社会关系在物业管理法律上的直接表现。如果仅有物业管理法律关系的主体,而主体之间并没有权利和义务,就不能发生物业管理法律关系。因此,物业管理立法的首要任务,就是要以法律的形式,确定物业管理法律关系中各个主体之间的法律地位和相互之间的权利、义务关系。

  物业管理法律关系包含七个方面的内容:一是业主、住户的权利与义务,即建筑物区分所有权人及占有人、使用人所享有的专有部分所有权、共用部分持分权和成员权的权利与应承担的义务;二是作为区分所有建筑物管理人的业主委员会的权利与义务;三是作为区分所有建筑物管理服务人的物业管理公司,依据物业管理服务合同的规定所确立的权利与义务;四是作为建筑物的开发建设单位在物业管理活动中的权利与义务;五是各级政府及政府主管部门在物业管理活动中作为政府主管部门的行政监督和管理的基本权利与义务;六是政府相关部门的基本权利与义务;七是物业管理协会的基本权利义务。

  物业管理法律关系中最主要的主体是物业建筑物业主及使用人(住户)与物业管理公司,两者之间是平等的民事主体关系,是物业管理服务合同所确立的合同当事人的平等关系。各级政府主管部门及政府相关部门与上述两个主体之间是宏观的、间接的、以法规政策为主要调控手段的指导关系。

  目前,在物业管理行业中就物业管理名词的解释中出现了混乱,有着许许多多各种各样的不同解释,其中大多数解释中都包含着“委托”、“代理”、“委托代理”的字样,甚至在不少地方性物业管理法规中也出现了以“委托”定义物业管理概念。我们认为这些抛开了我国民法的法律体系对“委托”、“代理”、“委托代理”的基本概念的法律规定,望文生义地将“委托”、“代理”、“委托代理”与物业管理生硬地堆砌在一起,错误地界定了物业管理公司与业主委员会之间的法律关系,对物业管理的健康发展是一种误导。

  “委托”一词的汉语字面意思是指“托付”,即把某物或某事务托付给某人代为处理的意思。这与《中华人民共和国合同法》第二十一章所确立的委托合同制度的法律概念是一致的。委托制度的发展乃在于因商品经济的发达,个人囿于有限的时间、精力和能力,不可能事必躬亲,不得不将部分事务交由他人处理,法律对这种关系进行确认和调整,由此而生委托。委托合同的最主要特征是:委托合同是以处理委托人事务为目的的合同。所谓委托人的事务,是指与委托人有利害关系,委托人若不委托处理就不得不亲自为之的事务。

  委托合同是新合同法直接规定的十五种有名合同类型之一,结合物业管理的实际认真对照新合同法就会非常容易地发现委托合同与物业管理在形式上、程序上以及本质上是有根本的差别。

  一、 委托合同与物业管理在形式上的区别

  1. 委托合同是诺成合同、非要式合同。委托合同的成立只须双方当事人达成意思一致即可,无须以一定物的交付或一定行为的完成为要件,订立合同也无须遵循固定的形式;而物业管理合同则是要式合同、格式合同,必须依照物业管理法律、法规所规定的招标投标的方式来确定物业管理公司,签署物业管理合同的,并且一般要求要采用物业管理示范文本。

  2. 委托合同的受托人是以自然人为主,有些民法专家甚至认为受托人只能为自然人;而物业管理服务依据物业管理法律、法规的规定,只能是独立法人资格的物业管理公司来承接,不能是自然人,在现实的物业管理实践中这也是无一例外的。因为对于自然人而言,物业管理服务作为技术成分比较高的专业化服务,个人往往根本无法承担。

  3. 委托合同处理的事务往往是一件事,或者是相关事务,时间比较短;而物业管理则不同,物业管理公司所提供的是系统的、专业化的服务,这个服务是长期的、连续不断的、反复进行的,通常签署物业管理合同的期间都是在二、三年,不能是委托合同的短期事务。如果物业管理合同签署的期间较短,就可能因物业管理公司追求短期效应,只收钱,少服务,甚至采取过负荷疲劳使用共用设备,不利于物业管理的长期保养。

  4. 支付报酬的方式不同,物业管理收费的方式与委托合同不同。众所周知,物业管理收费方式一般是依据业主公约以及物业管理合同的规定由业主或住户按月交纳的。而委托合同所规定的费用是将处理事务的费用与给委托人的报酬分别规定的,处理事务的费用可以预付,也可以由受托人垫付,而后由委托人偿还,对与报酬则采用完成委托事务后支付或无偿委托不支付报酬,这种支付费用及报酬的方式显然与物业管理收费有着本质的差别。

  二、 委托合同与物业管理在程序上的区别

  1. 委托合同是基于委托人对受托人的特别信任为前提条件建立的;而物业管理合同则是通过招标投标之后获得的。

  2. 委托合同是由双方自愿签订的,在委托的过程中可签,也可不签委托合同;物业管理合同则是按照物业管理法律、法规必须签署的,同时在签署过程中尽管个别业主不想签署,也不影响物业管理合同的依法成立。而物业管理公司要签署物业管理合同,除了要以招标投标获得签署物业管理合同的权利外,还必须具有与物业管理资质证书等级相适应的资格。

  3. 依据《中华人民共和国合同法》第四百条:“经委托人同意,受托人可以转委托。”以及第四百零八条:“委托人经受托人同意,可以在受托人之外委托第三人处理委托事务”的规定,委托合同可以将委托合同转委托,同时也可以采取重复委托;而物业管理法律、法规规定物业管理公司只可以将专项经营服务业务委托给专营公司,不得将整体管理服务责任交给他人,业主委员会也不得与两个以上的物业管理公司同时签署重复的物业管理合同。

  4. 《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定:“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。”即法律规定了委托人和受托人都具有合同的解除权。委托关系建立在当事人信任关系的基础上,若一方对另一方的信任有所动摇,则不问客观上是否有理由,均应准许其终止委托关系。双方当事人可随时行使解除权,并依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(五)款:

“法律规定的其他情形”的规定,将其解除合同的主张通知对方即可,而无须征得对方的同意。至于委托合同为有偿或无偿,定有期限或未定期限,或事务的处理是否已经告一段落,在所不问。而物业管理合同的双方当事人显然没有这种可以随时随意解除合同的权利的,如果一方提出要在合同期限内解除合同,就必须依据合同的具体条款进行协商,协商一致或由法院、仲裁机构确认解除合同的效力。

  三、 委托合同与物业管理在本质上的区别

  1. 委托合同可以是有偿的,也可以是无偿的;而物业管理合同必须是有偿的。

  2. 委托合同的目的是以处理委托人事务为目的。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条明确规定:“委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同。”这条规定是法律对委托合同的概念的界定。所谓委托人的事务,是指与委托人有利害关系,委托人若不委托处理就不得不亲自为之的事务。首先,物业管理的管理服务并不是事务,物业管理的实质是作为管理服务人的物业管理公司所提供的专业化、技术化的有偿服务;其次,由于物业管理具有需要专业化、技术化的技术服务的特点,作为业主、业主委员会并不能亲自来处理,同时对于一个大型的住宅区,业主人数可能会达数千人,如果每一个业主都直接亲自从事物业管理的具体管理服务工作,那么住宅区的秩序就可能天下大乱,最终导致表面上人人都在管,实际上人人都不管,也无法管的局面。

  3. 《中华人民共和国合同法》第三百九十九条明确规定:“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。”这实质上是规定了受托人的忠实义务。但物业管理的管理服务并不是完全按照业主、业主委员会的指示处理的,物业管理公司在物业管理的管理服

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