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业主自治法律问题研究

时间:2006-11-22栏目:房地产论文

  [内容摘要] 业主自治,是指在物业管理区域内的全体业主,基于建筑物区分所有权,依据法律、法规的规定,根据民主的原则建立自治组织、确立自治规范、自我管理本区域内的物业管理活动的一种基层治理模式。近年来,业主自治在实践中显现出来的问题日益突出,业主自治纠纷逐年呈上升趋势,严重的影响了社会的安定。笔者认为,立法上的缺失、业主民主参与意识的淡漠以及信息障碍是引发业主自治纠纷的主要原因。为此,加强立法,建立有效的法律救济手段以及提高业主的自治能力和参与意识是预防和解决这类纠纷的有效措施。

  [关键词]:物业管理,业主自治,业主自治纠纷

  自1994年建设部颁布《城市新建住宅小区物业管理办法》以来,物业管理制度在我国大部分城市和地区逐渐建立起来,但由此产生的物业纠纷也呈现出上升的趋势。为此法律界人士开始关注物业管理中的法律问题。建筑物区分所有权、物业合同的性质、业主委员会的法律地位、车库的归属、小区内发生的刑事案件和民事侵权案件的责任归属等问题一时间成为学术界和实务界争论的热点和难点。一些学者与此相关的专著和学术论文相继出版、发表,物业管理法律问题的研究也逐渐向纵深方向发展。但笔者注意到,在众多的物业管理问题研究中,系统的涉及业主自治法律问题的研究却不多,尤其是在业主自治纠纷的解决上,在法律和实践中都显得十分乏力,从而成为近年来影响社会安定的不稳定因素之一。为此,笔者试图从业主自治的角度,对业主自治权利体系、业主自治纠纷的类型、业主自治制度缺陷以及对业主自治法律救济途径等方面的问题阐述自己的观点,以望与同仁交流与切磋。

  一、 业主自治的涵义与权利体系

  (一) 业主自治的涵义

  业主自治,是指在物业管理区域内的全体业主,基于建筑物区分所有权,依据法律、法规的规定,根据民主的原则建立自治组织、确立自治规范、自我管理本区域内的物业管理活动的一种基层治理模式。

  业主自治是从私法自治衍生出来、借鉴公法自治模式产生的一种新类型的特殊自治。所谓私法自治,亦称意思自治,是指民事法律关系的设立、变更和消灭,均取决于当事人自己的意思,原则上国家不作干预,只有在当事人之间发生纠纷不能通过协商解决时,国家才以仲裁者的身份出面予以裁决。私法自治的实质,就是由平等的当事人通过协商决定相互间的权利义务关系。所谓公法自治,是与“他治”对称,是相对于国家权力而言的。从字义上理解,自治就是自己治理自己,从本质上说,自治就是自治主体依法自我设权、自我约束、自我管理、自我服务、自我发展和自我实现,其实质是自治主体对自治权的设置和自治权的行使。公法自治的形式有多种,如地方自治、民族区域自治、特区自治、基层社会民主自治等。之所以说业主自治是一种特殊的私法自治,是因为它既具有私法自治的特点,同时又借鉴了公法自治的模式,具有特殊性。这种特殊性主要体现在以下几个方面:

  首先,业主自治是基于建筑物区分所有权而产生。物业管理最早是在19世纪伴随着多层建筑和比较集中的居住小区的出现而发展起来。多层建筑或居住小区的共用部位和共用设施的产权由多个区分所有权人共有,但各区分所有权人的要求各异,从而导致各种纠纷发生。为了统一意见、便于管理,业主组成管理团体委托或者自我对小区共用的部位和共用设施设备的维护、公共环境、公共秩序等事项进行自治管理,保证物业的合理使用,使业主有一个良好的生活居住环境。

  其次,业主自治借鉴了国家管理的模式,将所有权和管理权分离。随着社会的发展,西方宪政国家的管理模式逐渐向社会渗透,在私法领域开始借鉴公法的管理模式,例如公司的股东大会、董事会、监事会即借鉴国家立法权、行政权、司法权分立的模式设立,卢梭的“社会契约论”同样也适用小规模的社会群体的管理。业主自治也正是借鉴这种理论和模式建立起来,无论是自主型物业管理还是委托型的物业管理,都是将物业区域的管理权委托给一个团体组织行使,其区别仅仅在于是委托给非业主的独立的专业的物业管理企业管理还是委托给业主通过民主选举产生的业主执行机构管理,但其本质都是所有权和管理权发生分离。

  再次,业主自治具有公益性。业主行使自治权的目的是为了维护其居住的小区的公共利益。这种公共性决定了自治权的设定与行使必须以保障和增进物业区域内的公益为目标,不得以业主自治权的设定者和行使者的私利为目标。可以说,业主自治权的公益性,是业主自治不同于私法自治的根本特征。

  (二)业主自治的权利体系

  业主自治的主体是实行自治的全体业主,业主自治的组织是业主大会和业主委员会;自治所遵循的基本原则是民主原则;自治的事项是有关物业管理区域内的物业管理活动;业主自治的核心内容包括对业主委员会的民主选举以及对物业管理区域内的物业管理活动的民主决策、民主管理和民主监督。

  从法学的角度来看,在业主自治法律关系中,权利主体主要包括业主、业主大会和业主委员会,业主自治实质就是保障以上权利主体的相关自治权的实现。在业主自治这一制度框架下,业主、业主大会和业主委员会分别处于不同的法律地位,从而也就分别享有不同的权利,也分别承担不同的义务。

  业主的自治权是最基础性、最根本性的权利,没有业主的自治权,就不会有业主自治,当然也就不会产生业主大会和业主委员会。根据我国国务院颁布的《物业管理条例》及相关规章、地方性法规的规定,业主所享有的自治权主要包括:(1)接受服务权,根据物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务权;(2)提议权(请求权),有权提议召开业主大会会议,就物业管理的有关事项提出建议的权利;(3)投票权,业主有权参加业主大会会议,根据其所购买的物业享有投票权;(4)选举权和被选举权,有权选举和被选举为业主委员会委员的权利;(5)监督权,对业主委员会的工作、物业管理企业的物业服务合同履行情况、物业共用部位公用设施的使用、物业共用部位、公用设施专项维修资金的使用和管理享有监督权;(6)知情权,对物业共用部位、公用设施和相关场地的使用情况的知情权;(7)法律、法规规定的其他权利。

  业主大会是是业主行使自治权的最基本的组织形式,是最高的权力机构,他由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会的职责主要包括:(1)制定物业管理自治性规范权,包括制定、修改《业主公约》和《业主大会议事规则》;(2)选举、更换业主委员会委员的权利;(3)选聘、解聘物业管理企业的权利;(4)重要事项的决定权,涉及业主利益的重要事项,例如,决定专项维修资金的使用、续筹方案、物业共用部位、公用设施的使用、有关本物业区域内的涉及公共利益的诉讼等重大事项;(5)监督权,有权监督业主委员会的工作、专项维修资金的使用和续筹的实施;(6)法律、法规和《业主大会议事规则》规定的其他职责。

  业主委员会是业主大会的执行机构,其主要职责包括:(1)召集权,召集业主大会并报告物业管理的实施情况;(2)代表权,代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;(3)监督权,监督业

主履行《业主公约》约定的义务以及监督、协助物业管理企业履行物业服务合同的约定义务;(4)业主大会赋予的其他职责。

  二、我国业主自治纠纷与业主自治制度缺陷分析

  (一)业主自治纠纷的类型

  自1994年我国实施物业管理已经走过了10个年头。在这10年中,业主自治伴随着层层阻碍正步履艰难的向前推进,业主维权的事例不断的见诸报端与互联网,深圳,北京、南京、青岛等地与业主自治有关的纠纷层出不穷,并逐年呈上升趋势,笔者归纳了一下,从业主自治组织的设立、运行到业主的自我管理,有关业主自治的纠纷主要包括以下几种类型:

  1、开发商或物业公司操纵业主委员会引发的业主与业主委员会之间的纠纷

  这类案件在业主自治纠纷中最为普遍且矛盾最为突出。主要表现为,开发商或者其选聘的物业公司在筹备首次业主大会时,推荐对其有利的业主担任业主委员会委员,并在选票的设计和具体运作程序上,幕后操纵首届业主委员会的选举及换届选举,以便在决定物业区域内的一些重大事项时,易于控制,由此引发大部分业主的不满。因此,业主自发联名要求罢免开发商或物业公司操纵选举的业主委员会并自行选举产生新的业主委员会的事件屡屡发生。这类纠纷随着业主民主意识逐渐觉醒和对自身利益以及小区整体利益的关注而日益尖锐。但是由于立法上的缺失以及大部分业主的信息障碍,业主要摆脱开发商或物业公司的操纵十分困难。另一方面,自发选举产生的业主委员会的合法性往往又不能得到有关政府部门的备案确认,使得业主自治处于尴尬境地。

  2、业主自治活动运行过程中发生的纠纷

  这类纠纷是指业主自治主体之间发生的,涉及业主在选举或者决定重大事项的过程中的实体性和程序性问题而产生的争议。主要包括选举主体资格争议和选举效力的争议,表现在业主身份的确认以

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