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再看业主委员会缘何“难产”

时间:2006-11-22栏目:房地产论文

  随着房地产市场的发展,广大业主出于对自身权益的日益关注,对业主委员会的关注程度也日益增高,令业主们头疼的是,每个业主委员会的成立无不费尽周折。究其原因当然是错综复杂的,笔者认为主要是由于法律文件对此的规定不明。就全国范围来看,仅有一个建设部于1994年发布的部门规章对“住宅小区管理委员会”的设立进行了规定,各地区则发挥各自的立法机能各自制定了在各自行政区域范围内施行的一系列“办法”、“条例”或是“规定”。遗憾的是这些文件均对业主委员会成立过程的相关焦点问题或是束之高阁悬而未决,或仅是规定一些操作性极差的条文。在这其中,笔者认为最关键的问题是,前述法律文件中关于业主委员会的筹办者的设置均存在不合理的情形,直接导致了业主委员会的筹办工作举步维艰。

  细览各地各级部门发布的相关法律文件,对业主委员会筹办者的设置不外乎三种方式:一是在行政管理部门指导监督下,由业主自行选举;二是在行政管理部门指导监督下,由开发商组织筹办;三是由住宅小区的前期物业管理单位来组织筹办。而这三种方式都存在各自的漏洞。现逐一试析如下:

  1、 由业主自发筹办。由于①购买同一房产项目的业主素不相识,流动性大,相互联系极为不便;②开发商不可能自动提供可用于业主集会的公共场所;③业主作为普通消费者,对筹办业主委员会的程序了解甚少;④业主委员会的筹办需要一定的资金支持。所以由业主们自行筹办业主委员会的方式难以行通。

  2、 由开发商筹办。由于①筹办业主委员会并不能给开发商带来任何经济效益,反而要承担一定的费用;②由于历史问题,大多数开发商开发房产项目时,都再注册一个全资的物业管理公司,对自己开发的项目进行前期物业管理,而往往这些物业管理公司的管理水平并不高。这时,倘若新成立的业主委员进行招标重新聘请物业管理公司,开发商自己出资成立的物业管理公司难以中标,将不但没有经济效益,还会成为开发商的负担;③即使前期物业管理公司不是开发商自己组建的,而是外聘的,但由于开发商一般与其有特殊的利害关系,也都不愿筹办业主委员会,都采取拖延的办法。

  3、 由住宅小区的前期物业管理公司来筹办。这在笔者看来是最不合理的方式。因为①筹办业主委员会并不能给负责前期物业管理的物业管理公司带来任何经济效益,反而要承担一定的费用;②业主委员会一旦成立后,负责前期物业管理的物业管理公司就要面临被解聘的危险,倘若它与业主们在前期物业管理工作过程中有些许矛盾,它就极有可能在业主委员会成立后被解聘。据此,出于经济利益的驱动,它又怎么有可能去搬起石头砸自己的脚呢?

  诚然,各地制定的法律文件也都规定了开发商或是负责前期物业管理的物业管理公司筹办业主委员会的时限,并对逾期不履行的开发商和物业公司大多规定了相应的法律责任,但是真正依此执行的难度相当大,其原因有二:①逾期的起算时间难以量定,各地制定的法规或是规章一般对该起算时间有两个标准:一是住宅区已入住的建筑面积达到百分之五十;二是房屋交付使用满二年。而最致命的是,此两项标准所指的“入住率”与“交付使用”十分不明确,开发商和开发商选定的负责前期物业管理的物业管理公司筹办义务的履行始期也就无从起算;②开发商和开发商选定的负责前期物业管理的物业管理公司长期不筹办业主委员会的情况相当普遍,行政管理部门也根本无暇依照所制定法律文件的规定去执行,至多是口头催促。

  由此,我们可以看到第一种方式存在无法解决的固有缺陷,一盘散沙的业主们只有在遇到共同的房产纠纷或是物业管理纠纷时才有可能自发筹办。而后两种方式中所设置的筹办者与业主委员会存在利益冲突,故这三种方式都难以行之有效的解决业主委员会筹办难的问题,这样导致的必然后果是业主委员会极度难产。值得我们注意的是,现今已成立的业主委员会恰恰多数是由业主自发筹办的。这些业主作为势单力薄的弱势群体在与开发商或是前期物业管理公司发生了纠纷且得不到行政管理部门的妥善解决之后处于无奈的境地,只得自发筹办依法享有一定权利的自治机构-业主委员会,来行使自己的合法权益,以求与开发商或是前期物业管理公司抗衡。

  那么如何设置业主委员会的筹办者才合理且切实可行呢?笔者认为,面对开发商和前期物业管理公司对业主委员会的筹办漠不关心甚至有抵触心理的情形,要解决业主委员会难产的问题,方案有二:

  一是必须明确开发商或是前期物业管理公司筹办业主委员会义务的起始时间,同时行政管理部门还需严格执法,加大对不履行筹办义务的开发商和前期物业管理公司的监管力度。至于起始时间的计算标准,笔者建议对于开发商或是前期物业管理公司筹办义务的起始时间最好不要以“入住率”为标准确定,因为一来该数据完全由开发商或是前期物业管理公司掌握,二来容易被篡改,导致行政部门无从确定起算时间。对此,笔者认为以房地产行政主管部门能掌握的商品房销售合同的登记情况为标准比较适宜,易于操作。而以“交付使用”为标准的则应明确“交付使用”的含义,建议以第一个业主实际入住的时间作为“交付使用”的时间,而不宜以行政管理部门的综合评定验收报告的签署发布时间为准,否则由于普遍存在众所周知的开发商未验收就交付的情况,将不利于对业主这个弱势群体的权益保护;

  二是由行政管理部门来担任业主委员会的筹办者,对于业主这样的相对弱势群体,给予必要的协助是必需的。这样就解决了开发商与前期物业管理公司因各自利益的驱动对筹办业主委员会一事久拖未决的问题。那样业主委员会的筹办进度便将只是行政部门办公效率的问题。当然,这种方案不可避免的会消耗行政管理部门的资源。

  前述两种方案,孰优孰劣?笔者以为第二种方案为佳,该方案从根本上抛开了开发商与前期物业管理公司方面的问题,用较少的行政资源的代价去换取广大业主的权益,更能切实保护业主的权益。仅此略表拙见,期能抛砖引玉,与各同仁共商酌。

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