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论对装修他人房屋形成附合物的处理

时间:2006-11-22栏目:房地产论文

  [内容提要]:在审判实践中,对装修他人房屋形成附合物的如何处理,是困扰法官的难点问题之一。笔者收集了大量有关涉及房屋使用人装修房屋所有人房屋的行政规章与司法解释,分析了这些法律规范存在的价值与缺陷;论述了装修他人房屋形成附合的法律属性,以及在目前我国欠缺相关立法的状况下,依靠附合理论的支持对处理此类纠纷所具有的现实意义;提出了在审判实践中,可以以房屋使用人装修房屋是否取得房屋所有人同意为划分标准,将此类纠纷区为分两类,并结合有关附合理论与个案实际,充分考虑房屋使用人装修房屋是否违背房屋所有人的意愿、房屋使用合同约定的期间,房屋使用目的,房屋实际使用期限,以及房屋使用人装修投入的合理性等诸多因素,分别依据有关当事人意思自治原则、违约责任原则、侵权责任原则、公平责任原则的法律规定进行分析、处理,以便切实保护相关当事人的合法权益,充分发挥审判对装修他人房屋行为的指引与教育功能,防止、减少在装修房屋过程中违约与侵权行为的发生。

  近年,因房屋使用人装修房屋所有人房屋(以下简称装修他人房屋)引发的民事案件呈上升趋势。其中,对装修形成的附合物如何处理,是困扰法官们的难点问题之一。问题的症结在于,一方面,案件当事人普遍对于因装修形成附合物的处理未作约定或约定不明;另一方面,迄今为止,我国民法未对“附合”问题作出比较明确的规定,因而必然造成裁判行为的任意性,出现了不同法院甚至同一法院中的不同法官对案情基本相同的纠纷,作出截然不同裁判结果的现象。 这不仅会带来人们对司法公正性的怀疑,也必然会消弱对当事人合法民事权益的司法保护。因此,有必要对处理此类纠纷的相关问题进行分析与研究。

  一、关于装修他人房屋形成附合物的法理分析

  (一)装修他人房屋的定义

  由建设部发布,1995年9月1日施行的《建筑装饰装修管理规定》第二条第三款规定:“建筑装饰装修,是指为使建筑物、构筑物内、外空间达到一定的环境质量要求,使用装饰装修材料,对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动。”根据这一规定,可以推导出本文“装修他人房屋”的定义――即房屋使用人基于房屋租赁、借用等民事合同,在占有、使用房屋所有人房屋期间,为了满足自己的需要,使用属于自己的装修材料等财产,对该房屋进行修饰处理的工程建筑活动。这个定义包括如下几个要素:

  1、装修主体系与房屋所有人订立房屋租赁、借用等民事合同的房屋使用人;

  2、装修活动发生于房屋租赁、借用等基础民事合同履行过程中,而不是发生于合同成立之前或合同终止之后;

  3、装修对象是房屋所有人的房屋而不是房屋使用人自己的或第三人的房屋;

  4、装修目的是房屋使用人为使房屋达到一定的质量要求,以满足自己居住或经营的特定需要,而不是为了满足他人的需要;

  5、使用的装修材料等财产是属于房屋使用人自己的,而不是属于房屋所有人的。

  (二)关于民法理论中的附合

  附合是民法理论中的概念。附合作为添附的一种主要形式,是指不同所有人的物密切结合在一起而形成新的物,对原物虽然尚能分辨,但无法分离或分离后会大大降低新物的价值。 附合可以分为两种,即动产与动产的附合与动产与不动产的附合。

  动产与不动产的附合会发生两种法律效果――物权法效果与债权法效果。关于动产与不动产附合的物权法效果,比较通行的观点是,在附合以后,附合物归不动产所有人所有。例如王利明教授认为,“附合以后,动产成为不动产的重要成份。如砖瓦、木板附合于房屋之中”,“新的财产应归不动产所有人所有”。 彭万林教授认为,“当动产附合于不动产之上时,由不动产所有人取得附合物的所有权。” 二人的观点本质上是一致的:均认为附合必然带来动产所有权归属不动产所有人的物权法效果。但二者又存在着细微的差别:后者强调附合物归属的时间,即“当动产附合于不动产时”,动产的权利即被不动产所吸收。前者突出强调了附合后的物权法效果,即在附合的情况下,第一,动产所有权消灭,动产已经成为“不动产的重要成份”,并且与不动产结合成了“新的财产”;第二,不动产所有人从总体上取得了包括动产在内的“新的财产”的所有权。相比较而言,前者的观点与史尚宽先生的观点颇为接近, 表述得更为全面,更容易让人把握附合理论的价值取向:一方面,是为了解决一物分属不同所有人不利于所有权稳定的情况;另一方面,是为了充分地实现物的使用价值和经济价值,实现社会整体财富的增长,“当事人之间纵有恢复原状的特约,也应理解为违背公共秩序而无效。”

  关于动产与不动产附合的债权法效果,有学者认为应包含三个方面:第一,丧失动产所有权的人,如因附合的结果而受有损害时,得依有关不当得利的规定,请求补偿金;第二,因附合而取得附合物所有权的场合,所增添的客观价值违背受益人主观意愿的,为违反其意思的得利,在此种情形下,如具备侵权行为构成要件,不动产所有人得请求回复原状;第三,因附合而丧失权利,受有损害的人,除有不当得利请求权外,尚有损害赔偿请求权,其请求权基础是侵权行为与债务不履行。

  对于上述第二、第三个效果,理论界争议不大。但对第一个效果,即是否依不当得利作为补偿的基础存在争议。在这个问题上,笔者赞同这样的观点,即根据一物一权规则,不动产所有人因添附而取得动产所有权是有法律根据的。如果认为其获权利是无法律根据的,必须否认添附的规则。既然取得权利是合法的,则受害人不能根据不当得利而请求返还利益。 然而,在特定的场合下,比如本文后面将要论述的,在房屋承租人经出租人同意装修承租房屋,由于不可抗力等原因导致租赁合同非正常终止的情况下,如果承租人因附合而受到了损害,出租人从附合中获得了利益,那么,从公平原则考虑,出租人则应当对承租人给予适当的补偿,以维护双方之间的利益平衡。

  (三)附合理论与处理附合物纠纷的关联

  依据上述附合理论,具体分析装修他人房屋行为,不难发现,将装修材料等财产装修于他人房屋的行为,实质上即属于民法理论上的附合。这是因为:第一,被装修房屋与装修材料等财产的所有权属于不同的民事主体;第二,装修材料等财产经过装修附合于房屋并且与房屋共同构成密不可分的新物,或分离后会大大降低新物的价值。

  因此,我们完全有理由认为,有关附合理论是分析、研究对装修他人房屋形成附合物处理的基础;特别是在目前我国欠缺相关立法的状况下,在处理此类纠纷过程中,依靠附合理论的支持更具有积极的现实意义。这种现实意义主要体现为如下三点:

  其一、有利于解决对附合物的界定问题。

  根据附合原理,审判实务中应把装修他人房屋形成的附合物,界定为用于装修房屋的装修材料,以及其他一些相关财产。这些财产一旦附合于房屋便与房屋融为一体不可分离,或分离后会大大降低这些财产以及房屋本身的价值。根据这一标准,装修他人房屋形成的附合物,不仅应包括附合于房屋之中的砖瓦、木板等装修材料

,而且还应包括镶嵌于房屋之上不能拆除或拆除后会严重减损自身以及房屋价值的诸如照明、空调、水暖等设施与设备。而对于能够拆除的设施与设备的处理,因其不具附合物的属性,故不在本文讨论范围之内。附合物标准的确立,为处理相关纠纷奠定了理论基础。

  其二、有利于解决对附合物所有权的判定问题。

  根据附合原理,当用于装修的财产附合于房屋之上时,必然发生房屋所有权人取得附合物之所有权的物权法效果。明确此点,为审判实务中确定附合物的归属提供了理论依据。

  其三、有利于解决对债权法的适用问题。

  根据附合原理,在装修他人房屋形成附合的情况下,也必然会发生债权法效果。房屋所有人因附合取得附合物的所有权,但这种取得并非绝对是无偿的,因附合丧失对附合物所有权的一方,有权依据合同的约定或有关法律的规定向取得附合物的房屋所有人求偿。附合的债权法效果提示我们,在处理此类纠纷的审判实务中,既要注意物权法的适用,也要注意债权法的适用;既要注意对房屋所有人合法权利的保护,也要注意对房屋使用人合法权利的保护,以利于最大限度地实现公平与公正的审判目标。

  二、关于我国现行动产与不动产附合立法的评价

  附合是一项古老的法律制度,在优士丁尼的《法学阶梯》中,我们就能找到有关附合的规定。 在现代国外立法中,许多国家及地区立法对动产与不动产的附合也作出了规定。如《德国民法典》第946条规定:“动产与土地附合成为土地之同一体的构成部分者,土地所有权扩充到该动产”,第951条[权利丧失的赔偿]规定:“1、因946条至950条的规定而丧失权利的人,有权向因权利改变而受益的人,依关于返还不当得利的规定,请求金钱赔偿;2、不得请求恢复原状。”我国台湾民法第811条规定:“动产因附合而为不动产之重要

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