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“商品房买卖合同解除”的实证分析

时间:2006-11-22栏目:房地产论文

  合同解除的立法目的在于,给予一方当事人根据合同履行中出现了的法定事由,为避免因合同的履行而遭受重大损失提供的法律救济措施,以及违约方不应因合同的解除获得不当的利益。合同解除最重要的法律后果即“合同的权利义务终止”。《解释》涉及合同解除的条文多达10条(详见司法解释条款第八条、九条、十二条、十三条、十四条、十五条、十九条、二十三条、二十四条、二十五条),占所有解释28条的36.7%。结合审判实践,商品房买卖合同的解除之事由概括起来主要有以下几种:1.协议解除;2.根本违约;3.迟延履行;4.法律规定的其他情形。具体言之,解释对后三种事由明确列举规定。根本违约:商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;房屋主体结构质量不合格;房屋质量问题严重影响正常居住使用的。迟延履行:出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的;办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记的。其他解除情形:面积误差比绝对值超出3%;商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。

  司法解释主要从实体上规定了解除商品房买卖的事由,对其解除程序则应根据我国合同法的规定处理。我国合同法第九十六条第一款规定:“主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”该项紧接着规定,“对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”可见,行使商品房买卖合同解除权的一方应该履行通知的程序。没有通知的,法院应该行使释明权,要求主张解除的一方及时向对方通知解除。问题是,通知已经送达,但对方一旦提出异议之诉,主张合同解除的通知人对于合同解除的效力便处于不确定状态,须由法院裁判。作为法院,在解除商品房买卖合同的诉讼实践中,应该围绕上述司法解释所列举的情形来审查主张解除合同的理由是否成立,从而确认解除商品房买卖合同的效力。

  商品房买卖合同标的物所涉金额大,楼花按揭为商品房交易的主要形式。但是,对于楼花按揭中以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的解除,与对担保权人的权利保护的冲突问题,司法解释没有规定解决的方案。如乙向甲公司购买价值30万元的商品房一套,应首付15万元给甲公司,实际支付10万元,尚欠5万元。合同约定“乙未依约定期限付款,甲公司有权解除合同”;余款15万元向丙银行申请按揭贷款15万元支付给了甲公司,并由甲公司提供保证担保。甲公司经催讨未果,遂以乙为被告,丙银行为第三人向人民法院起诉,请求判令:1.解除与乙签订的商品房买卖合同;2.乙返还商品房给甲公司;3.甲公司返还10万元给乙,返还15万元及利息给丙银行。乙、丙均答辩不同意解除商品房买卖合同。此案是否应该解除商品房买卖合同呢?如果商品房买卖合同解除了,是否必然解除按揭贷款合同呢?首先,本案的商品房担保贷款合同已经签订并且按揭贷款也支付给了开发商甲公司,不属于司法解释中的“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行”的情形;其次,乙未依约支付5万元的行为从表面看,似乎属于司法解释中“买受人迟延支付购房款”的情形。但是,我们认为,乙迟延交付的5万元只是商品房预售合同总价款30万元的六分之一,为此,乙的行为性质应该认定为“部分迟延交付行为”。鉴于该司法解释未明确买受人迟延支付购房款在量与质上的尺度,法院在适用该司法解释的同时,应注意结合我国合同法第九十四条第三项规定“当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行”加以考虑。我们认为司法解释中迟延支付的购房款应该是指主要的购房款,在识别“主要”上,应不少于购房总价款的二分之一,而不是一小部分的购房款,当然如果少于总价款二分之一,但迟延交付的购房款足以影响开发商生产经营的,亦可认定为“主要”。这才符合合同法力促交易成功的立法目的。本案乙的迟延支付购房款行为显然不是迟延履行主要债务,不构成解除合同的理由。虽然双方合同约定“乙未依约定期限付款,甲公司有权解除合同”,但是,乙并不是未依约定期限付款,只是没有按期付清所有房款,因此甲公司也不能以此主张解除合同,除非双方合同明确特别约定了没有付清全部房款时甲公司有权解除合同。

  同时,法院还面临着与担保权人(按揭贷款人)的权利保护的法律价值选择问题。此类案件有两个相互牵连,但是又相互独立的法律关系:一个是商品房买卖双方的法律关系,一个是商品房担保贷款的法律关系。后一个法律关系中,借款人是商品房的买方,并且也是以该房产作为贷款抵押的抵押人,作为商品房卖方则为买方的贷款提供保证担保,担保权人就是贷款人银行。商品房买卖合同的解除往往也就影响到后一个法律关系的履行问题,然而,其是否必然导致解除商品房担保贷款合同呢?司法解释没有具体的直接规定,只是在第二十五条第二款规定了两个合同关系都被解除的法律后果,即“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。对于该款,我们认为,商品房买卖合同的解除不必然逻辑地得出商品房担保贷款合同应该解除。后者是否解除仍然应该根据我国合同法及相关司法解释来具体认定。如果借款人和贷款人都没有主张解除商品房担保贷款合同的,作为商品房担保贷款合同的保证人(卖方)提出解除商品房担保贷款合同缺乏法律依据。上述案件中,乙、丙银行关于贷款合同不应解除的抗辩理由成立。此时,甲公司选择行使解除商品房买卖合同解除权,将购房款和贷款本息退给乙;乙返还房产给甲公司,但不影响丙银行行使抵押权。这样处理对甲公司也显然不利。甲公司应该放弃选择解除权,而选择以追索乙债务为由提起诉讼为宜。

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