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刍议公产房使用权的继承

时间:2006-11-22栏目:房地产论文

  随着我国市场经济的建立和改革的不断深化,原有的公产房性质也发生了变化。首先是公产房差价交换,其次是公产房的转租、转让(公产房上市交易),使得原有的公益性质的公产房发生了质的变化,由此产生的公产房权属(承租权或使用权)纠纷案件也越来越多,司法实践中,此类案件在处理上争议也较大,众说纷纭,各执己见,很难统一,笔者就对此类案件的理解谈一下粗浅的认识。

  公产房是我国计划经济的产物,它充分体现了我国公有制下的平均分配原则,目的是使在社会主义公有制下每个人都居有其所,具有公益性质。在计划经济时期,显然是不具有继承性的。如甲承租的公产房(无共同承租人),在其死亡后,其继承人是不能继承或延续承租的(即使继承人的户口与被继承人在一起),只能由政府(体现为房产部门或所在单位)根据具体情况,重新分配给最需要的人。但是绝大多数情况是一家人共同居住一所公产房屋,体现在承租证上的承租人(事实上是承租代表人)虽然只有一人,但事实上是一家人共同承租的,在这种情况下,承租人死亡后,一般都由其共同承租人中的一人(新的承租代表人)延续承租。随着我国市场经济的建立,原有的法律、法规和政策已不能适应新的市场经济的需要,因此,一些新的法律、法规和政策纷纷出台,以适应快速发展的市场经济需要,房产制度的改革,使得原有意义上的公产房性质发生了巨大的变化。公产房的差价交换和公产房的转租、转让过程中产生了诸多纠纷。其中,最典型的就是公产房(使用权)能否继承的问题。对公产房(使用权)能否继承问题持否定态度的理由主要有三种:一是从历史上看,公产房是不具继承性的,如今,公产房作为历史遗留问题,应按其固有的方式处理;二是依据继承法,继承是死者生前的财产(权利和义务)依法转移给继承人所有,而公产房非死者的财产,故不能继承;三是公产房承租人死亡后,原租赁关系消灭,再与何人建立租赁关系是房产公司(产权部门)基于其房屋所有权实现所有权权能的活动,他人无权干涉。笔者认为,第一种理由以历史的、计划经济时期的固有方式处理当今市场经济下的社会矛盾,显然是不适宜的;第二种理由则犯了一个逻辑错误,我们讨论的公产房(使用权)继承问题,是在新形式下具有财产意义的公产房使用权的继承,而非公产房所有权的继承,因此,以继承的概念来否定公产房使用权的继承显然是不合适的;第三种理由的理论根据显然是以物权法体系为基础的,但是,值得注意的是,公产房是在我国社会主义公有制基础上按照平均分配原则由国家分配给城镇居民的生活资料,这种使用权与以私权为基础的物权法体系中的使用权是不能等同的。虽然,目前我国公产房的使用权性质已发生了改变,但是,按照现有房产政策,公产房的产权人除享有该房的产权外,其他一切对该房的实际控制、支配权仍掌握在承租人手中,因此,用物权法所有权权能实现的理论来调整历史遗留的、具有“中国特色”的公产房使用权问题,不仅与现行政策相悖,也不能适应当前市场经济发展的需要。

  在我国社会主义制度建立初期,实行的是社会主义公有制为基础的计划经济,个人(包括家庭)除拥有少数的生活资料外,绝大多数大型生活资料(包括房产)和生产资料都归公有。按照马克思主义政治经济学原理,只有商品才具有交换价值,公产房不是流通领域中的商品,因此,它本身也就不具有交换价值,其存在的意义仅在于它的使用价值。由于它是人们赖以生存的、必需的生活资料,因此,国家按照平均分配的原则,通过行政手段统一调配,以长期租用的形式分配给个人(通常是以家庭的形式),以保障人民的生活需要,使每个人都能安居乐业,居有其所,是具有公益性的。随着我国的改革开放,当今社会的体制已由原来的公有制下的计划经济变为多种所有制并存的市场经济,私有财产与日俱增,个人(包括家庭)可以拥有大量的生活、生产资料,与快速发展的市场经济相适应的法律、法规和政策的出台,使得现有公产房的性质与原有公产房的性质已发生了质的变化,原有意义的公产房性质已由公益性转化为福利性,并将进一步取消。

  从实践来看,房产的改革使得公产房可以转租,从而使承租人可以以租金差价的形式取得经济利益;房产的改革使得公产房可以转让,从而使承租人可以以转让费的形式取得经济利益;房产改革中的货币分房制度,使具有公产房的人失去或减少这部分货币,以及房产改革的房屋拆迁货币化安置都使得公产房使用权产生了私有财产的性质;而通过转让取得的公产房(承租权)本身就含有承租人的私有货币财产。此外,房产的改革中公房买断中按照工龄予以折抵房屋价款的政策,事实上是对劳动者所创造的价值的再次分配,因而,也具有私有财产的性质。而私有财产所有人享有对自己财产的处分权和私有财产的合法继承权都是受法律保护的,这是不可争辩的事实。因此,笔者认为在当今市场经济条件下的公产房(使用权)是可以继承的。

  那么,具有财产性质的公产房(使用权)可以继承的法律依据是什么呢?从承租权的角度看,按一般租赁来看,承租权属债权的一种,承租人死后,继承人可选择与出租人重新签订租赁合同(当然需扣除原承租人未到期的租金),或选择出租人返还原承租人未到期的租金。但是,这种承租权从原始取得上看,不同于其他承租权,从租赁主体、租赁价格、租赁期限上看,也不同于其他租赁关系,且这种承租权主要是社会主义公有制下承租人应享有的一种非财产性质的权利,其财产价值主要产生于承租人对所租房产的除产权性质以外的物权性,也就是产生于该房产具有物权性质的使用权;而从使用权的角度来看,公产房具有明显的所有权与使用权分离的特征,公产房承租人对所租用的公产房,除对其产权性质不能改变外,享有就该公产房的支配排除他人一切干涉的权利,也就是说,公产房承租人具有除产权性质外,对所承租的公产房的全部物权性质的支配权。而公产房是我国计划经济时期特定的、具有“中国特色”的产物,它终将随着历史的发展而消亡。当前,正是公产房走向消亡的过渡时期,在这样一个特殊时期,我们不妨将其具有私有财产性的使用权视为一种特殊物权,又可具有“合法”继承性。

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