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美国式代理债券与中国房地产市场

时间:2006-11-22栏目:证券论文

    代理债券是一些美国机构为方便房屋购买者而发行的一种债券,这类债券最近受到了包括亚洲开发银行在内投资者的追捧。他们认为,代理债券利率不仅比美国政府发行的债券利率要高,而且又能获得美国政府的信用担保。所以,代理债券具有与政府债券同样的风险等级,却可以获得更高的收益,所以代理债券很适合于一般投资者或购买美元的外国中央银行。

    我们的读者也许会问,如果中国发行类似的债券,是否同样有助于对中国的房地产市场?确实如此。

    但是,与代理债券相关,也存在着这样一个有趣的风险。我们是这样看这个问题的,在美国社会中,通常是更偏好于通过私人部门来解决问题,为什么政府还需要介入到代理债券的事务中呢?很可能是代理债券是向购房者提供资金的缘故,所以代理债券本身存在着某种特殊性。如果中国房地产市场要去开发这方面的代理债券,那么代理债券将会变得越来越重要。

    但这里也存在着这样一个问题:购房者获得了一笔贷款后,他们就会购买住房。与此同时,他们也可能在将来会选择出售这套住房。举个例子来讲,一个年轻的家庭借了50万人民币,在上海买了一套住房,贷款期限为10年。但2年过后,如果丈夫或妻子都谋到了一份更好的工作,他们想要换一间更大的房子,这该怎么办呢?

    那么,他们必须先出售原来购买的房屋,并在这2年内付清所有的贷款。这种纯粹的房屋更换,是需要政府介入的原因之一,也是代理债券为何能获得更高收益的原因之一。因为,这里有预付风险。一些机构发放了一种利率为5%的10年期代理债券,并将筹集到的资金借给了房屋购买者。如果2年后利率下跌了,这意味着这个年轻的家庭能买得起更大的房子,他们会先偿还原来那个利率水平(如6%利率)的贷款,然后再重新贷款去购买新房。

    但是,如果利率已经下降,新的房贷利率水平只有4%。这意味着代理债券的发行机构要继续支付代理债券原来的5%利息,但它们从房屋购买者那里只能获得4%的利息收入。像美国或中国,都是拥有庞大的房地产市场的国家,如果这种情况发生,就会造成高达成百上千亿美元的损失。(这在老布什任职期间就曾发生过,造成了美国政府超过1000亿美元的损失。)

    众所周知,房地产市场中存在的这种特殊风险被称为“预付风险”,但对于发展中的房地产市场而言,这种风险又是一个非常棘手的问题。

    对居住在城镇的中国家庭而言,拥有房屋的所有权变得越来越重要。要使更多的中国年轻家庭成为住房的所有者,最好的方式就是建立起一个有效的房产信贷市场,那么类似于美国代理债券的债券一定会在中国发挥很大的作用。

    当然,由于代理债券存在着预付风险,代理债券的发展需要有一个发达的债券市场、利率互换及利率工具衍生市场。因为,预付风险也被称为一种选择权。为了更有效地管理这种选择权的资产组合,金融机构必须拥有一个成熟的衍生市场以及有一批富有经验的专业人员。换句话说,由于发展代理债券是与一系列复杂的相关市场相互联系的,对于整个金融市场的发展而言也是有利的。因为房地产市场实际上比股票市场要大得多。因此,基于房地产的代理债券可以迅速地增加债券市场和互换市场的活力。


来源:中国房地产咨询网

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