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中国特色的房地产

时间:2008-5-27栏目:房地产论文

安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜。——杜甫
  
   一 土地
  
   在《乱世佳人》中,老奥哈拉对女儿斯佳丽说:“世界上只有土地值得人为之辛劳、奋斗和牺牲。因为只有土地是永恒的。”
  
  人之所以存在,是因为地球。从人类诞生的那一天开始,人就依附于土地。没有土地就没有人,所谓“皮之不存,毛将焉附”。
  
   人类所有的斗争归根到底也是针对土地的斗争;纠其根源,是因为人类基本的生存条件都来自土地——食物、衣服、房子等等。
  
  上天赋予人类土地,土地是人类的母亲。人的生存权——人作为人活着的权利和对土地的拥有权自古就是每个人的天赋人权。社会的进化史从某种意义上说,是人对土地的掠夺与反掠夺史。
  
  人类早期的斗争是对土地的早期占有者——“野生”动物和“野生”植物的屠杀与铲除。大多数动物和植物就这样被人类实施了“种族灭绝”。人类的屠夫被人类定义为“英雄”。比如武松跑到老虎家里把“人家”打死。幸存的动物和植物则成为人类的“奴隶”——被驯化为农作物或家畜、宠物。
  
  并不是人类天然的有权利剥夺其他物种的土地所有权,而是人类自命不凡的“优越感”使自己认为可以如此为所欲为。人类对其他物种的侵略基本完成后,就开始了对人类自身的掠夺。从奴隶社会的血腥黑暗、殖民地运动,一直到当下非法掠夺农民的土地,这场“战争”似乎依然没有结束。
  
   与自然界“物竞天择优胜劣汰弱肉强食”的丛林法则相反,人类社会内部一直努力在向“文明”迈进。所谓“文明”,大概就是“老吾老以及人之老,幼吾幼以及人之幼”,就是人类自身凌驾于、独立于世间万物的、崇高的“人权”,以此体现人类自身的“高贵”与“神圣”。
  
  对傲慢和偏见的人类来说,“人权”是指人对自身天然的排他的拥有权,而不是人对“他人”的拥有权。“物权”则是指人对人以外的其他“物品”(包括植物动物土地等)的拥有权。也就是说,“文明”容许你奴役一切,但不容许奴役人。
  
  人类建立了各种趋向公平共赢的伦理与规则。土地的大量“增加”,使人类的生产资料扩大,生产力提高,生产关系更加先进。建立在土地所有权基础上的土地买卖一直是人类社会的一种普遍现象。
  
  与欧洲封建贵族通过购买、继承的方式占有大量的土地相似,中国几千年社会基本也是以此方式建立了土地与人的关系,虽然每次王朝动荡屡屡打乱土地的正常交易秩序,但具体的土地所有者依然是芸芸民众。就此产生了占有大量土地的人物,叫做土豪、地主。
  
  奴隶制度是土地占有者最原始最初级的创造,人类对牛马驯化的同时也驯化了自己的同类,或者说把自己的同类视作牛马。人类文明逐步觉醒,土地逐渐实现其生产资料的本来面目后,大量的小地主开始出现,人类社会进入封建社会。
  
  小地主中的自耕农民在经营破产后变卖土地成为失地农民,转而成为佃农租种地主的土地,并交给地主租金(可能是粮食)作为地主土地资本的收益。也有一些农民被地主雇佣,就是地主反过来租用失地农民的劳动力,在地主的土地上劳动,地主以粮食或现金方式支付农民劳动付出。
  
  土地在一次次兼并中逐渐向更大的地主手中集中,“一部分人先富起来”了,而失地农民越来越多,其生活与地主相比,贫富悬殊越来越大,社会矛盾加剧。这时就有人提出“打土豪分田地”。“革命”之后,老地主被杀死甚至灭门,新地主诞生,社会重新进行财富分配,土地矛盾暂时得到缓解。
  
  美国、澳大利亚等是在新大陆建立起来的新国家。美国之所以诞生,航海技术仅仅是一个技术前提,而最根本的原因是新大陆的土地在吸引人。契约社会是人类社会文明的开端。人类法律常识与伦理常识都认为,哪块处女地是谁开垦的,那块土地就永远是属于他的,没有人可以剥夺。就如同占座位或排队,这是人类文明进化的基本常识和伦理。
  
  美洲和澳洲等新兴国家为了占有土地,早期都有过一段极不光彩的对原住民(土著印地安人和土著毛利人)的迫害史。除去这些,美国历史基本是从贩卖黑奴开始的。因为开垦大量的“处女地”需要大量的劳动力。工业文明开始后,北方的工业资本需要大量的自由劳动力,而南方的农业经济桎梏着大量的奴隶。因为道德伦理和经济伦理的矛盾,美国唯一一次内战——南北战争爆发。
  
  但战争并没有撼动人类关于土地最基本的经济伦理,内战结束后,新兴的资本家开始大量的购买土地。因为他们知道,如果你觊觎别人的土地,你唯一合法的办法是谈判购买。甚至美国的政府用地和公共用地也是通过向私人赎买和购买的方式得到的。
  
  有一个例子,沃克菲勒在纽约以较低的价格购买了许多偏僻的土地,然后将其中一块免费赠送给联合国,之后其周边的土地飞涨,沃克菲勒大赚。
  
  世界上绝大多数国家也都是这样。简单一点说,土地是属于人的。
  
  
  
  二 农民
  
  几千年来,中国的土地也是属于这块土地上的中国人的。生于斯长于斯葬于斯,每个中国人人都祖祖辈辈生活在这块祖先留下来的土地上。人们在土地上劳动繁衍,为拥有自己的一块土地而勤劳数辈,盼望为儿孙多置一分田产。
  
  1949年共产党通过暴力夺取中国的统治权后,旋即颁布了《中华人民共和国土地改革法》,同时开始了一场暴风骤雨的土地改革。国家没收了大地主的土地,并对土地进行了比较平均的重新分配。对农民重新获得的土地,政府给每个农民颁发了《土地所有权证》。《中国人民政治协商会议共同纲领》第27条也明确规定“保护农民已得土地所有权”。《中华人民共和国土地改革法》和政府承认的《土地所有权证》都延续了传统的土地商品理念,即农民对土地作为“私有产业有耕种、居住、典卖、转让、赠与、出租等完全自由,任何人不得侵犯”。共产党此举虽有侵犯少数人权益之嫌(地主被国家无条件褫夺其原土地所有权,原地契被作废、烧毁。)但赢得了大多数农民的支持。
  
  但是,随后的“农业合作化”和“人民公社”作为一场席卷全国政治风暴却将这次土地改革的成果彻底颠覆。刚拿到手的土地成了“人民公社”的“集体土地”,刚拿到手的《土地所有权证》成了一张空头支票。
  
  随着“人民公社”运动的愈演愈烈,中国的土地陷入“礼崩乐坏”之中。中国所有的土地事实上就都归了国家所有;每个中国农民事实上都无权支配哪怕一寸土地(包括宅基地)。虽然法律规定,农民的土地所有权“任何人不得侵犯”,但并没说国家(乡长之类)不可以侵犯啊,因为国家不是“人”嘛。
  
  虽然之后,国家有关农民土地的法律频繁出台,但将农民的土地“集体化”,事实上使农民作为个体失去了自己的土地。说白了,“集体土地”里就包括有他的那“二亩地”,但那“二亩地”

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