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避税“避”出房地产暴利开发商巧做假账

时间:2008/7/27栏目:经济工作


        避税“避”出房地产暴利开发商巧做假账
 开发商称,赚一亿元的楼盘,可处理成只赚万元或更低
  开发商维持房地产高利润的“手法”通常有以下三种:
  一是做假账、巧避税。
  一些开发商对记者说,房地产商手上往往都有猎头公司招来的资深会计,深谙开发商做假账的需要范文先生版权所有,可以轻车熟路地将楼盘账目上的成本金额加大。明明赚一亿元的楼盘,可以处理成只赚万元或者更低,给外界造成楼盘成本越来越高、不得不提高售价的假象。
  一些开发商还告诉记者,房地产商很善于利用城市高新区、开发新区的税收优惠政策,在销售新的楼盘前往往都会在这些地方注册一个新的公司,以享受高新区、开发区招商引资的新企业税收减免等优惠政策。据介绍,做一个楼盘也就几年时间,恰好和新企业减免税收的优惠周期相一致,“仅这一项就可以省下数百万元甚至上千万元。”
  二是调高楼盘容积率。
  调高容积率是压缩楼盘成本的重要砝码。据一位李姓的房地产商介绍,目前规划和城建部门批准的市区内楼盘的容积率一般不超过(也就是说,房地产商可以开发不超过倍于土地面积的商品房)。而有“实力”的房地产商会通过特殊的途径,打通主管部门的关系,以“做城市标志性建筑、政府重点工程或其他多种理由”把楼盘的容积率调高到或者,有的甚至调到或,这就意味着在同样一块土地上可以开发倍、倍甚至倍于土地面积的商品房。“平地拔高楼,利润马上成倍增长。”
  这位开发商对记者说,当然,能做到调高容积率的房地产商必须很有“实力”,往往都是和政府相关主管部门相当熟络的“业内通天大腕”。其中的环节大都是暗箱操作,不为外人所知。
  他说:“房地产商做得成功不成功,看他的繁忙程度就知道了,有的周末节假日也忙得见不到人,去哪儿了?很多时候陪领导干部钓鱼去了,旅游去了。关系不到位、实力不够雄厚的开发商想陪还轮不上呢。”
  三是差价空转。
  按照国家的政策,土地必须先进入各地的“土地储备中心”,然后再挂牌拍卖。有的房地产商会与当地政府事先达成私下协议,许诺如果得到这块土地,将会如何回报,如无偿替政府承担一些范文先生版权所有公益性建设、为市民修建一个广场、修路架桥等等,政府将给于适当比例的土地优惠。于是,地方政府往往会在土地挂牌拍卖之前有针对性地设置门槛,以阻断其他竞拍者。
  当事先做了工作的开发商如愿拿下土地标的后,账目上按对外拍卖的价格将钱划到地方财政,紧接着又会给地方财政打一份报告,说明自己无偿修建市政公益设施,希望政府给予价差补贴或优惠。然后就像企业出口创汇、外贸退税等一样,财政会通过土地局返还开发商约定比例的款项。这样开发商实际上是以折扣价买到了好地块,如果管理和控制建筑成本有效,返还的款项除了修建公益设施还可能有剩余。而房地产开发商还会以“楼盘周围环境绿化好、公益市政设施齐全”为由抬高房价。这样,修建市政设施的成本通过高涨的房价最终还是摊到了百姓头上,开发商自然稳赚不赔。

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