中山市房地产金融业务情况调研报告

中山市房地产金融业务情况调研报告

近年来，全国房地产市场迅速发展，房价持续走高，国家为了抑制高企的房价，纷纷出台了一系列宏观调政策。为深入了解国家宏观调控政策影响下了的中山房地产市场和我分行房地产金融业务发展情况，找准我分行在中山房地产市场中的位置，办公室联合房地产金融业务中心对中山市房地产市场及我分行房地产金融业务发展情况进行了调研，现将有关情况报告如下： 一、中山市房地产形势分析 随着国家住房制度改革的发展深入，我市住房和房地产开发业得到了快速发展，已连续几年保持较快增长速度，4年来住宅商品房以每年20.5%的速度发展，住宅销售面积由2000年的71.06万平方米增长到2004年的141.75万平方米，增长近2倍。房地产开发投资由2000年的21亿元上升到2004年的62.46亿元，增长近3倍。全市城镇人均居住面积由2000年的28平方米上升到2004年的30.9平方米，与全国城镇人均居住面积近23.67平方米相比，处于国内领先水平。由于居住环境的不断改善，我市先后荣获了“国家卫生城市”、“全国园林城市”、“国家环保模范城市”和联合国“人居奖”等荣誉称号，增强了我市房地产业的发展优势。近年房地产快速发展的同时，也存在商品房空置面积增加、结构性问题突出等问题。 （一）房地产市场的发展总体正常，住宅市场潜力较大。 从我市城市化进程角度来看，显示对住宅的巨大需求。2004年末我市城镇人口占总人口42.73%，若城市化进程加速发展，占全市人口近六成的乡村居住人口进城将成为推动未来中山楼市的巨大力量。从人口流动情况来看，对住宅的需求也较大。我市2004年末外来人口116.11万人，年末外来人口与户籍人口之比为83：100，与2002年79：100、2001年74：100相比，逐年上升的趋势明显。如此大量的流动人口是城市房屋租赁市场和二手房的消费主体，为房屋租赁和二手房等市场的发展奠定了基础。据国土资源局统计，2000—2003年，中山市共核发房屋租赁证12169宗，代国家征收税款2022万元。另据国土资源局有关部门对我市房地产市场潜在需求调查显示，潜在购房者购置新房后希望将多余的房屋推向租赁市场的占比46.15%。2005年1—5月二手房屋面积交易同比增加39%，交易面积达83万平方米，是一手楼交易面积的2倍。随着我市工业化进程的加快和第三产业不断发展，外来人口消费的力度也进一步加强，这对将来整个市场的租价和房价的走向都会产生一定的影响。 从房地产市场需求来看，随着城区土地资源的逐渐稀少、中山市居民收入的稳步提高、交通条件的改善以及家庭汽车拥有量的上升，越来越多的城区人渴望到郊区居住，享受生态园林生活，使得城效和镇区楼盘逐渐成为置业热点，居住城郊化的趋势越来越明显。 根据2005年《中山年鉴》资料显示，2004年中山市城镇居民人均可支配收入15836元，农民人均纯收入7523元，分别比去年同期增长6 %、15.4 %，人们的生活逐渐步入小康。随着人们收入稳步增加、房改政策措施的实施以及不合理收费政策的取消，我市的房地产具有一定的发展空间。 （二）房地产开发资金来源多元化，银行资金占比不高。 房地产开发资金来源情况表      单位：万元 项  目 2000年 2001年 2002年 2003年 国家预算内资金 100 0 0 0 国内银行贷款 43315 28413 54415 123530 银行贷款占比 16.6% 9.5% 12% 18.6% 利用外资 3747 5456 15625 14441 自筹资金 56876 68978 138370 162245 其他资金来源 156402 196955 242750 362186 合  计 260440 299802 451160 662420     房地产开发投资主要来源4条渠道，分别是国内银行贷款、利用外资、自筹资金和其它资金来源。从来源渠道占比来看，其他资金来源占比最大，其次是自筹资金，第三是银行贷款，最后是利用外资。从2000年到2003年，银行贷款(中山金融机构贷款)占房地产开发资金来源的比例年平均保持在14%左右。房地产资金的多渠道来源不仅说明中山房地产企业实力不断增强，房地产业运作逐渐趋于成熟规范，也在很大程度上降低了银行贷款的风险。从这一点也可以说明，即便是他行以房地产开发贷款支持的房地产客户，其发放的贷款额也不会很高，因此是否有开发贷款并非是赢得住房按揭贷款的关键。对我分行没有发放房地产开发贷款的发展商，我们也不能放弃营销个人住房按揭贷款。 （三）国家宏观调控政策对中山房地产市场的影响很有限，2005年1—4月份我市房地产投资平稳增长，房价受原材料价格上涨的影响缓慢上升。  今年1—4月份，我市房地产投资平稳增长，房地产开发完成投资17.37亿元，同比增长10.82%；施工面积51.82万平方米，同比增长16.28%；新开工面积123.39万平方米，同比增长18.42%；其中住宅新开工面积99.54万平方米，增长25.93%。房地产开发投资呈现如下主要特点：  1．投资逐步回升。在去年高增长基础上，2005年2、3、4月份我市房地产开发投资增长率分别为-5.02%、1.08%、10.82%，显示出稳步回升势头。 2．房地产开发资金充裕。投资额与本年到位资金比为1：2.29，其中利用外资增长最快，达1.44倍；其他资金所占比重最大，为全部到位资金的40.37%。 3．新增商品房屋供应增加，受政策影响持币观望者增多，销售相对减弱。前四个月累计房屋竣工面积35.60万平方米，同比增长12.36%；其中住宅竣工面积31.24万平方米，同比增长12.36%。商品房屋销售面积35.17万平方米，同比下降7.09%；其中住宅销售面积30.25万平方米，同比微降0.39%。 4．商品房屋建筑造价升高，销售价格微增。受国家宏观调控政策的影响，全国房价有所下降，但中山的房价比较理性，据房产地业界的调查，无论从建材、开发成本上看，还是中山的人文居住环境，中山的楼价有上升的空间。据统计资料计算，每平方米商品房屋的建筑造价为1214元，同比增长25.32%，而每平方米商品房屋的销售价格为2539元，同比微增2.08%。 （四）当前住宅和房地产开发建设中亟需研究和解决的新情况和新问题 1．商品房空置面积偏大。 在2000年到2002年连续三年商品房畅销的情况下，不少企业为分一杯羹而不断加入房地产开发的行列，房地产开发进入全面开发的阶段，因此施工规模不断扩大，竣工面积增长较快。 近五年商品房开发投资完成情况         单位：万平方米 项  目 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年4月 商品房屋销售面积 75.01 100.5 125.13 149.26 159.27 35.17 其中：住宅 71.06 91.83 110.46 126.94 141.75 30.25 商品房屋 空置面积 65.75 82.37 109.62 124.74 138.52 150.18 其中：住宅 44.12 51.30 71.82 69.32 87.26 94.6 商品房销售面积逐年攀升的同时，商品房屋空置面积也在增大，2000——2005年4年商品房屋空置面积分别为65.75、82.37、109.62、124.74、138.52、150.18万平方米，其中住宅面积空置分别为44.12、51.30、71.82、69.32、87.26、94.6万平方米，住宅空置面积占商品空置面积的六成左右。每年房屋销售面积略多于房屋空置面积，5年房屋空置面积平均增长速度在18%左右。据统计资料显示，空置商品房中空置一年以上的面积占比50.87%。这些主要是由于商品房结构比例失调，导致部分商品房大量空置，资金严重积压，若按我市今年上半年平均销售价格每平方米2487元计算，积压资金达34亿元。 2．规模化、市场化经营的综合开发实力强的房地产公司不多。 据2002年年报资料显示，有开发工作量的房地产开发经营企业161  家，其中具有三级以上资质的只有15家，占总数的9.32%。我市投资规模超5亿元只有5家，占总数的3.11%。2002年，完成房地产投资大于5000万元的企业有14家，占总数的8.7 %；完成投资额在1000万元以下的有76家，占总数的47.2%。具有暂定和其他资质等级的企业共有129家，占全部企业的80.12 %，这些企业只能开发单个项目，如果要继续开发其他项目，则需要重新取得新的资质等级。仅20%左右的企业具有综合开发资格。过小过多房地产开发企业因规模较小而资金不足，以致拖欠企业的工程款和不能准时偿还银行贷款等情况时有发生，同时企业难于扩大经营，若销售链条中断，便陷入了进退两难的局面，增大银行金融风险。 3．公司资产负债率高，开发成本和管理费用较高，经济效益亟待提高。 据2002年《中山统计年鉴》资料显示，2002年全市房地产公司161家，负债总计159.5亿元，平均每家负债9907万元，全部企业资产负债率高达86.69%，是历史的较高水平。经营收入35.99亿元，商品房销售收入29.97亿元，其中销售给个人29.61亿元，占全部销售收入的82.27%，说明我市的房地产市场仍以个人购房为主。企业利润总额为1.48亿元，其中亏损企业76家，占全部企业的42.20%，比上年同期下降0.35个百分点，但亏损比例仍然较高。亏损最严重的三家开发企业的利润总额之和为负5307万元。企业的商品房的结构不合理，不适合市场需求，亏损企业的开发种类主要集中在高层住宅、别墅及商业营业用房。 二、国家宏观调控政策对我分行房地产金融业务的影响 （一）房贷加息效应初显，提前还贷逐渐增加 自2004年10月29日央行2次上调个人住房贷款利率后，我分行提前还贷个案较第一次增加了三四成，加息造成较大的提前还款压力，预计还将继续。今年1—5月，粗略估计我分行提前还款金额约3000万元，累计发放额为2.04亿元，提前还款额占发放额15%。由此造成我分行资金使用成本增加，效率不高。据了解，当前造成提前还款客户数量俱增的原因主要有以下几个方面：一是近几年股市持续低迷，分红保险及人民币理财产品预期收益率均有所下降；二是部分客户群体收入水平提高为提前还款提供了物质保障，提前还贷者中比例最大的群体是受过高等教育，家庭年收入一般为5万元以上的客户；三是部分银行如中行对提前还款的客户收取了一定比例的违约金，我分行尚未实施该项收费，一定程度上助长了客户在违约金收取办法出台之前尽快提前还款的心理。 （二）最高法院颁布新规定，银行审批相对谨慎。 最高人民法院发布的关于“被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”的规定在业界引起了轩然大波。据了解，目前中山各大银行包括四大国有商业银行为了保障自身的利益，规避风险，都有将按揭成数减少的意图，但因考虑同业竞争均未付足实施，处于观望状态，都在密切注视其他银行的举动。从我分行目前的情况来看，虽然未正式出台降低贷款成数的条文，但在审批程序中，贷款审批人对审批尺度有所收紧，特别是对中低收入群体的首次置业、部分二次置业者以及镇区支行客户，贷款审批被降低贷款按揭成数的情况已屡见不鲜，但对我们拓展楼盘按揭业务带来一定的阻碍。在当前同业竞争日益激烈的情况下，开发商有了很大的自主选择权，在审批过程中如达不到开发商预期的贷款成数，开发商往往会将整个楼盘移向他行，其结果是我们前期付出的努力全部白费，更丧失当地的市场份额。因此，审批部门在审批过程中关注重大风险点，把握部分贷款审批成数的同时，还要结合当前开发商所履行的保证责任，适当灵活处理。 （三）营业税政策的调整，对二手楼按揭业务影响不大。 自今年6月1日起，新政策规定对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。据悉，新政策出台后，广州、深圳等大城市反响热烈，二手市场的放盘量激增，不少人甚至表示推迟购房时机。但从我市的情况来看，新政策暂未对我市的二手房市场带来明显的影响，近期二手房交易市场与平常相差不多，交易量并没有明显增加。从长远来看，新政策对二手市场的影响不会太大，因为目前中山市场的投资性购房比例尚少，而这些投资性购房者中，长线投资者还占了相当大的比例。从我分行当前的情况来看，6月1日新政策实施之前，并未出现办理二手房按揭业务的拥挤现象，消费者的购房心理比较理性，市场较正常。 三、中山市分行房地产信贷业务发展情况 （一）个人住房贷款情况 中山市四大国有商业银行个人住房贷款新增情况表        单位:亿元 项 目 2002 2003 2004 2005.5余额 四行占比 2005.5新增 四行占比 全市占比 工 行      30.32  34.95% 1.86 47.43% 30.01% 农 行      15.80  18.21% 0.86 21.89% 13.85% 中 行      23.83  27.47% 0.58 14.69% 9.29% 建 行 12.79 14.14 16.17 16.80 19.36% 0.63 16.00% 10.13% 交行    7.29  1.78  28.80% 从上表可以看出，我分行个人住房贷款业务呈稳健发展的态势，但从全市房地产市场发展来看，我分行个人住房贷款市场占比呈逐年萎缩的趋势。个人住房贷款余额方面，今年5月末工行余额30.32亿元，占比34.95%，稳居第一的位置，中行23.83亿元，占比27.47%，市场排名第二，建行比农行余额多1亿元市场排名第三。新增额方面，今年1—5月工行、交行增势明显，分别新增1.86亿元、1.78亿元，分别占居全市近三成的市场份额，建行、中行相当，分列全市第四、第五的位置。个人住房贷款市场由早期建行一枝独秀的局面演变为目前多足鼎立的纷争格局，而且这种多元化竞争的趋势将日益激烈。不良贷款方面，截止2005年5月末，我分行五级分类不良贷款额为1167.19万元，不良率为0.69%，控制在省分行要求的范围内。 （二）房地产开发贷款情况 中山市分行房地产发放贷款情况         单位：万元 项       目 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年5月 全市房地产开发银行贷款额 43315 28413 54415 123530   建行房地产贷款余额  11642 14652 26947 26540 37400 其中：房地产开发贷款余额  0 0 500 8620 22460 其中：房地产流动资金贷款  9007 14150 25685 17120 14140 建行占全市开发银行贷款额  0 0 0.04%   从上表可以看出，我分行房地产开发贷款投放比例低、投放额不高，2001、2002年零投放， 2003、2004年投放余额分别为500万元、8620万元，其中2003年占全市总量的0.04 %。房地产开发贷款占比少，不利于拓展个人住房按揭贷款市场。我分行可以选择优质楼盘发放房地产开发贷款，作为捆绑营销个人住房贷款的配套产品。 （三）个人住房公积金情况 项  目 2003年 市场占比 2004年 市场占比 2005年5月 市场占比 工 行 10500 26.33% 14451 24.43% 15902 24% 农 行 6305 15.81% 8903 15% 10034 15% 中 行 1912 4.79% 3305 5.59% 3879 6% 建 行 21158 53.06% 32504 54.9% 37212 55.5%      个人住房公积金的归集方面，建行独占半壁江山，而且还有进一步上升的趋势；工行占比24%，排第二；农行、中行分列第三、四的位置。 （四）个人住房贷款客户构成及特点 下面抽取了我分行2001¬¬—2004年6月期间在兴中道支行发放的个人住房贷款客户的构成及特点进行有针对性的分析，以便为客户提供更优质、高效的差别化服务。调查客户共4472户，累计发放金额约人民币10亿元。此次调查结果可以反映当前我分行个人住房贷款客户的构成和基本的情况，具有一定的代表性。 1．客户构成及特点 （1）客户户籍分布情况 项   目 户 数（户） 占比（%） 金额（万元） 省内购房者 3492 78.09% 78090 省外购房者 918 20.53% 20530 港澳台人士 61 1.36% 1360 非中国籍人士 1 0.02% 20     从上表可以看出，客户主要集中在省内，比重78.09%；省外购房人士居其次，约占20.53%，省外购房客户在近几年有明显增加的趋势，随着中山经济的快速增长和环境的不断完善，越来越多的外来工薪一族选择在中山定居，对住房的需求也显得日益迫切，这为中山房地产市场的发展起了一定的推波助澜的作用；港澳台及非中国籍人士大多属于投资型或暂住型投资，近年来有上升的迹象，但所占比例不多。 2，客户年龄分布情况 项   目 户 数（户） 占比（%） 金额（万元） 27—33岁 1770 39.58% 39580 34—40岁 1449 32.4% 32400 41—50岁 725 16.21% 16210 21—26岁 366 8．18% 8180 51岁以上 150 3.36% 3360 20岁以下 12 0.27% 270 从购房者年龄层次来看，27—33岁年龄层次购房客户最多，占比39.58%，这部分客户年龄普遍比较年轻，大多属于刚踏入社会不久的首次置业者和部分适婚青年；34—40岁年龄层次购房客户其次，占比32.4%，客户群体为已组建家庭且收入稳定、具有一定家庭积蓄的二次置业者；40—50岁年龄的客户群体居第三，占比16.21%，这部份群体主要是即将步入退休年龄，准备购置物业安享晚年的年长客户；其余年龄所占的比例均偏低。 3．客户受教育程度情况 项   目 户 数（户） 占比（%） 金额（万元） 高中（中专） 1725 38.57% 38570 初中（含）以下 1071 23.95% 23950 大专 947 21.18% 21180 本科 688 15.38% 15380 硕士以上 41 0.92%   920 从上表可以看出，受教育程度在高中（中专）水平的购房者居多，占比38.57%；其次是学历层次较低的初中（含）以下的购房者，占比23.95%，这类客户多属于中山本地个体私营企业经营者；教育程度为大专的购房者居第三，占比21.18%；本科以上学历层次的比例不高，随着中山人才引进战略的实施，相信本科及硕士以上教育水平的客户群体预计在未来几年有上升的趋势。 4．客户职业分布情况 项   目 户 数（户） 占比（%） 金额（万元） 个体户 2328 52.06% 52060 普通职工 1762 39.4%    39400 政府公务员 303 6.77% 6770 企业管理人员 79 1.77% 1770 从上表可以看出：个体私营企业经营者购房群体偏多，占比52.06%这部分客户大多属于中山本土居民，随着收入的增加和生活条件的改善，纷纷从原有的独立民居搬离，选择配套设施相对完善和安全的小区居住，由于这部分客户群体收入不稳定，容易产生资产风险；其次是普通职工，占比39.4%；再次是政府公务员群体，占比6.77%，公务员群体占比相对偏低的原因主要是：大部分公务员享受了单位的实物分房政策，目前办理按揭贷款的公务员主要是刚加入公务员群体而未能享受实物分房政策的年轻一族和部分为改善居住条件的二次置业者。 5．客户家庭月收入情况 项   目 户 数（户） 占比（%） 金额（万元） 6000元以上 1240 27.73% 27730 4500—6000元 1077 24.08% 24080 3000—4500元 984 22% 22000 2000元以下 647 14.47% 14470 2000—3000元 524 11.72%&nb 

p;11720 家庭月收入6000元以上的购房客户居多，占比27.73%；家庭月收入4500至6000元的购房客户居其次，占比24.08%；家庭月收入3000至4500元的购房客户占比22%；家庭月收入2000元以下的购房客户占比14.47%；家庭月收入2000至3000元的购房客户占比11.72%。从总体情况来看，我行的贷款客户家庭月收入较稳定，均具有一定的还款能力。 6．客户贷款年限情况 项   目 户 数（户） 占比（%） 金额（万元） 11—20年 2403 53.73% 53730 6—10年 1557 34.82% 34820 5年以下 423   9.46% 9460 21至30年 89 1.99% 1990     从客户贷款年限来看：贷款年限在11至20年（含）的购房客户最多，占比53.73%；年限在6至10年（含）的购房客户居次位，占比34.82%,；贷款年限在5年以下（含）的购房客户居第三，占比9.46%；年限21至30年的购房客户，占比1.99%。从贷款年限的总体情况来看，购房客户消费行为比较理性，并且普遍制定了比较长远的还款计划，有利于保证我分行信贷资产质量和风险的防范。并且可看出，这部分购房客户短期投资行为比较少，购买自住型的客户居多。 7．客户选购的物业类型情况 项   目 户 数（户） 占比（%） 金额（万元） 多层楼房 2481 55.48%   55480 小高层楼房 1587 35.49% 35490 商铺 211 4.72% 4720 其他 125 2.79% 2790 别墅 68 1.52% 1520 从上表可以看出，选购多层楼房的客户居多，占比55.48%，成为最受客户欢迎的物业类型，这也是中山本地人比较喜欢的传统的楼层建筑；其次是小高层，占比35.49%，随着人们消费观念及楼盘开发档次的提升，市民购房习惯也有向小高层转移的倾向；选购商铺的客户居第三，占比4.72%，这类客户群体主要是资金较充裕的投资型客户，他们往往通过出租商铺来收取租金，具有一定的还款来源，资信相对较好；选购别墅的客户68户，占比较低，为防范个人住房贷款所带来的风险，我分行对别墅等较高档的住宅有严格的审批条件，加上国家宏观政策的有力调控，我们只对个别优质客户提供差别化服务。 8．客户选购户型结构情况 项   目 户 数（户） 占比（%） 金额（万元） 三房 3362 75.18% 75180 四房 409 9.15% 9150 二房 387 8.65% 8650 一房一厅 189   4.23% 4230 从上表可以看出，三房的户型最受欢迎，占比高达75.18%，这部分客户群体是以老少同堂合家居住的类型为主；其次是四房，占比9.15%；再次是二房户型，占比8.65%，这部分客户群体以准备组建家庭或新婚不久的年轻一族为主；一房一厅目前受到刚踏入社会，稍有积蓄的未婚一族的追捧，在未来几年的房地产走势预测中，该户型房屋还将有进一步增加的可能。 9．客户选择房屋面积情况 面    积（平方米） 户 数（户） 占比（%） 金额（万元） 80—100 1284 28.71% 2871 100—120 988 22.09% 22090 60—80 800 17.89% 17890 120—140 494 11.05% 11050 60以下 483 10.8%    10800 160以上    292 6.53%     6530 140—160 131 2.93% 2930 从上表可以看出：客户选择80至100平方的客户最多，占比28.71%；100至120平方的客户其次，占比22.09%；60至80平方的客户居第三，占比17.89%；120至140平方的客户居第四，占比11.05%;其余所占的比例子均较低。由此可看出客户普遍热衷面积在100平方米左右的房屋。 10．客户购房单价情况 项   目 户 数（户） 占比（%） 金额（万元） 1500—2000元 1171 26.19% 26190 2000—2500元 1097 24.53% 24530 2500—3000元 712 15.92%    15920 1500元以下 702 15.70% 15700 3000—3500元 420 9.39% 9390 3500元以上 370 8.27% 8270 从上表可以看出：每平方米1500至2000元范围的最受客户欢迎，占比26.19%；2000至2500元范围的居第二，占比24.53%；2500元至3000元范围的居第三，占比15.92%；1500元以下的居第四，占比15.7%。由此可看出，中端房价区间和低端房价区间的房屋在客户中比较受落，而高端区间的房屋受政策和自身经济等因素的影响，购房者所占比例相对较低。 11．客户购房总价情况 项   目 户 数（户） 占比（%） 金额（万元） 15万元以下 1752 39.18% 391180 15—25万元 1311 29.32% 29320 25—30万元 448 10.02% 10020 35—45万元 369 8.25% 8250 30—35万元 331 7.4% 7400 45万元以上 261 5.83% 5830 从上表可以看出：房价在15万元以下的占比39.18%，说明我分行按揭楼盘中低档楼盘居多；房价在15至25万元的占比29.32%；房价在25至30万元的占比10.02%，15—35万元属于中档楼盘，占比近40%；房价在35至45万元的占比8.25%；30至35万元的占比7.4%；45万元以上的占比5.83%；房价在35万元以上的占比合计为14.08%，这类楼盘属于中等偏高楼盘，这类楼盘占比不高，也说明我分行按揭客户群体中中高收入阶层的客户占比小。我分行按揭客户较为接受的是房价在15至25万元内的房屋。 12．结论 （1）我分行按揭业务贡献度较大的是普通住宅，购房者以个体私营企业经营者以及普通职工居多，属于大众客户，这部分客户群体收入不稳定，资产风险相对较大，但自去年最高人民法院出台的司法解释后，审批部门对这部分客户的审批尺度明显偏严。 （2）我分行客户选择住宅价格3000元/平方米以上的高档住宅只占17%，房价在30万元以上的客户占比21%，房价在15万元以下的占比39.18%，说明我分行拓展的楼盘中高档楼盘比例不高，低档楼盘居多，这与我分行一贯以来对高档住宅楼盘有畏高心理有一定的关系。这无疑将一部分中高收入客户群体阻档在建行大门之外，将一部分低收入者引入大门。 （3）从客户结构分析，我分行客户群体以一般客户居多，家庭月收入3000元以下的客户占比27%，这些客户偏重于普通住宅，中高端客户和中高档楼盘偏少。今后，我分行房地产金融业务的目标重点要转移到拓展中高档楼盘，并多发展中高档客户上来。 （4）按揭客户中普通客户多、中高端客户少，低学历客户多、高素质客户少不利于我分行相关业务、产品的发展。虽然发放个人住房按揭贷款时客户经理习惯向房贷客户营销贷记卡或网上银行，但这些普遍客户、低学历客户的贷记卡使用率有多高，是否适用，消费额度有多大，每月扣款后的存折沉淀资金有多大等等值得有关部门研究。 三、对策和建议 （一）调整信贷结构，优先支持重点。在品种方面，房地产开发贷款要优先支持重点客户开发的优质住房楼盘，非住房类型房地产项目要严格控制；对于中档楼盘，重点选择地段好，楼盘适销对路的发展商作为重点营销对象；对于高档楼盘，重点选择富有特色的规模较大、楼盘知名度较高、发展商实力较强、开发类贷款所占比例较小的、对个贷业务影响较大的楼盘；对于高风险项目如楼价偏高，发展商信誉较差的楼盘，能退出的坚决实行退出政策，不能退出的在个贷方面限制其楼房的最高价格，避免发展商套取银行信贷资金；对高层住宅、别墅、个人商用房贷款应严格贷款条件。在区域方面，目前市中心商品房供过于求，销售难度增大，镇区相对发展空间较大，楼房价格比市区相对较低，销售前景好，贷款风险较小，新增贷款规模应重点向城郊和镇区转移，将各镇区内优质中高档楼盘和排名前几位的房地产开发公司纳入支行责任目标营销范围，加大对镇区优质房地产客户的拓展力度。在客户选择方面，对一般客户原则上应审慎对待，对资金实力弱、开发规模小的客户，应逐步退出开发贷款。 （二）加大重点客户的营销力度。我分行按揭楼盘缺少的是中高档楼盘，全分行应提高营销重点客户重要性的认识，督促各支行和房信业务归口管理部门尽快落实重点客户管理制度，加强客户经理配备并适当向房地产重点客户倾斜。对不属于我分行的优质客户，各支行应组织力量加强对重点客户营销公关，主动上门与客户建立联系，互通信息，交流感情，为客户提供个性化的服务方案，以真情行动取得客户的理解、信任和支持。对已是我分行现行的重点客户，各行要切实提高服务质量，做好客户关系维护工作。对于同业提供房地产开发贷款的客户，要清楚认识，其实同业发放的房地产开发贷款的比例很小，我分行不能放弃争取做个人住房按揭贷款的可能。 （三）加强风险控制，确保新发放贷款质量。新发放的房地产开发类贷款项目应当同时具备以下条件：一是必须拥有本期开发投资总额的40%的自有资金；二是必须“四证”齐全；三是地理位置优越，预测售价合理、有市场，销售前景良好；四是主要管理人员有较丰富的房地产开发与管理经验；五是能够以土地或其它住房楼盘作抵押。同时应积极推行“贷款封闭”管理，加强贷款资金和销售款的监督管理，防止资金被子挪作他用，以确保项目顺利完成，销售款如期回笼，按期归还银行贷款。个人住房按揭贷款方面，要切实落实不良贷款压缩计划，建立不良贷款回收责任制。要将压缩不良贷款的指标分解落实到部门和个人，按绩效挂钩并进行考核，调动贷后管理人员催收不良贷款的积极性。同时要加大不良贷款的催收处置力度，要结合业务品种特点，积极探索不良贷款清收的有效措施和办法，要逐户逐笔摸清不良贷款情况，针对不同情况分别制定相应的“一户一策”或“一户多策”的压缩盘活方案。 （四）进一步理顺房地产业务管理架构，下放住房按揭办理权限，充实房地产信贷业务客户经理队伍。一是设立个贷专职审批人制度，提高效率，同时调整对审批人的考核、业务发展与风险控制并重。二是下放个人住房按揭贷款办理权限，大力发展个人住房贷款。随着经济的进一步发展，人民收入、生活水平的提高，追求高档次生活的需求日趋明显。目前，我分行镇区可以办理个人住房贷款的支行有古镇、小榄、中山港、三乡、坦洲支行、南头支行，今后，要逐步向所有建行网点的镇区支行开放办理权限，将各镇区内有能力购买商品房的客户引入建行，做客户十几二十年的伙伴关系。三是充实房地产信贷业务客户经理，房地产金融业务中心从事对公信贷业务的客户经理只有2名，要负责城区和镇区多达四十多家开发商的贷后维护、管理和新楼盘的拓展工作，人手相对紧缺，未能为客户提供更细致、贴心的服务，建议市分行适当添加房地产金融中心客户经理以便为客户提供更全面的金融服务，或者将镇区房地产开发企业的拓展和贷后维护管理交给当地镇区支行。 （五）继续以住房公积金争办为核心，积极承办个人住房公积金贷款，全面发展委托性住房金融业务。密切关注和跟踪当地公积金市场动向和政策变化，加强对住房公积金管理中心的营销力度，配备专门客户经理，规范和提升对住房公积金管理中心的金融服务，不断提高金融服务质量和效率。在资源配置方面，加大对住房公积金业务市场营销及人力费用投入，充分利用我行在长期从事委托性业务的过程中建立的综合优势，争取在归集民营企业、三资企业、新设企业的职工公积金缴交方面占居较大的市场份额。 （六）梳理按揭贷款业务流程，加强业务标准化、规范化、简单化管理，提高按揭业务办理效率，切实为广大客户提供优质服务。建议相关业务部门在吸取同业先进做法的基础上，结合我分行特征有针对性地梳理业务流程，确实提高服务效率，同时在绩效考核机制方面加大考核力度，提高客户经理办理业务的积极性。 （七）增加对提前还款收取违约金的合同条款，从制度上有效抑制提前还款。目前，我分行对出现的提前还款高峰，拟采取控制提前还款次数或提高首次提前还款已供款总额，来尽量控制提前还款的速度，减少对我分行业务的影响。但此举并不能完全解决当前的问题，建议尽快制定一套切实可行的对提前还款客户收取违约金的办法，以缓解以后新增客户的提前还款现象。 (八)加强房地产信息收集和研究。科学预测房地产需求，合理有效控制信贷规模。同时还要加强同业信息收集，收集同业的先进做法和发展动态。我们只有学习先进，才能赶超先进，熟悉同业发展动态、最新信息，才能有的放矢开展营销工作。  
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