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我市房地产行业经营现状及税务稽查、管理对策

时间:2007/11/4栏目:调研报告

地核实法 针对房地产公司的检查必须深入到项目开发地、销售现场实地盘点、掌握项目建设及销售入住的情况,分析判断账面可能存在的疑点。 (六)帐内检查与外调相结合法 由于房地产开发企业涉及的关系单位较多,一个项目的开发包括售地单位、施工企业、建材商贸、销售代理公司、广告公司、物业管理等诸多部门,使得房地产企业的财务日常处理票据的工作量加大,成本核算也容易混乱;因此对于与房地产公司帐载金额大且业务往来频繁的的单位,进行重点外调核实。     (七)对往来帐户的检查 房地产企业的往来款项较多,一些不易走账、性质相对模糊的业务,企业财务人员常在往来科目中列支。因此有针对性的对“其他应收款” “其他应收付款”进行重点审查,对往来账向挂帐时间长且金额大的业务重点核实原始凭证、询问形成原因,常常能发现其中的涉税问题。例如在对冀盐房地产公司检查中,企业在“其他应收款”中支付职工旅游补助81800元,在“其他应付款”中支付盐务局90人奖金分红1134000.00元,长期挂帐。经核实企业未代扣个人所得税共计230193元。 四、关于对房地产行业税务检查的几点建议 针对上述问题,建议采取以下措施,增强房地产业税收检查的针对性     (一)从行业特点出发改进税务检查的方法,由单一的年度检查改为年度检查与开发项目检查相结合。房地产企业应以单位项目作为检查的重点。由于房地产项目开发周期往往都在一年以上,通常以一个纳税年度作为检查时限范围的方法,不能适应房地产业的具体情况,检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性。如果以房地产公司开发项目为切入点进行检查,则能比较全面地把握其项目开发的过程,容易发现税收违法行为。 (二)拓展和完善调查取证的渠道和方法。为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料,可以到计委、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据。 (三)规范和细化取证资料文书的制式和填写标准。由于各行业情况不同,税务检查所需收集、掌握的证据资料也不尽相同,结合行业的特点,规范和细化取证资料文书的制式和填写标准,以及取证文书的保管和调阅制度。通过此举不仅可以做到取证数据资料的共享,减少下一次税务检查的工作量,提高检查的效率;还可以将企业开发的相关资料存档监控,防止事后擅自更改情况的发生。 (四)延伸检查范围,提高检查质量。房地产企业涉及单位多、往来资金数额大,加之目前企业偷漏税的手段更加隐蔽。切实做好延伸检查工作,已成为税务检查工作的一项重要环节和方法,它不仅可以提高检查深度和广度,还可以有效地震慑偷逃税款的行为的发生。 (五)规范和加强对二手房转让销售的纳税检查。由于二手房的买卖活动零散,交易方式灵活,单位交易额较小,交易双方多为个人的特点。税务检查人员应首先加强对房屋中介机构的检查,搜集发现房屋买卖人员的相关资料及交易额,同时依靠公安及房管部门的配合,加大对偷逃税款纳税人的处罚,堵漏增收,保证税款及时足额入库。 五、关于房地产业税收征管方面的几点建议 (一)进一步规范企业财务核算的标准及财务管理制度。针对房地产开发企业的特殊性,对可售面积的单位预算造价的计算,应由主管税务机关参与和认可,一经确定不得擅自改动,这样做有利于掌握企业结转成本的方法,使成本结转的随意性得到控制。     (二)加强票据管理,健全票据领、用、存制度。根据房地产开发企业的现实情况,特别对房地产开发企业使用的对外收据,如预收房款收据、代收各种集资款收据应视同发票进行规范管理,实行统一印制、发放和缴销,并健全领、用、存制度。     (三)完善对预收款监管的手段,保证税款的及时足额入库。通过现场实地的调查了解等方式,及时掌握楼盘销售的进度,特别对售楼部加强适时监控,保证销售信息、预收房款的真实性、准确性,多角度对预收款进行监控,确保税款的及时足额入库。     (四)争取多方配合,争取信息共享。税务部门应该加强与房管局、土地局、建委、招标、规划、金融、公安等部门的协同配合和联系,对部分涉税地数据资料做到及时沟通,摸清我市房地产开发项目底数和规模,提高征管和稽查工作地针对性。     (五)完善规范二手房转让的登记、申报制度。针对二手房的买卖活动零散,交易方式灵活,单位交易额较小,交易双方多为个人的特点。首先通过与房管部门的联系和配合,及时掌握二手房转让的纳税人及交易额的情况,规范卖房人的纳税申报制度,为下一步的税款征收提供依据;其次加大对房屋中介机构的管理,对二手房的交易活动进行全程监控。 (六)重点项目定期报告制度。对以地换房、城中村改造、旧城改造、开发规模较大,资金投入较多的项目,实行定期向税务主管部门报告制度,便于税务机关及时掌握开发情况,结合具体情况适时地调整征管办法。  
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