我市房产市场现状及下步工作措施的汇报

关于我市房产市场现状及下步工作措施的汇报

        根据会议要求，现将我市房产市场现状及下步具体措施汇报如下：
       一、目前我市房地产市场基本现状
   前几年各地房地产市场发展迅速，由于投资、投机等原因，房市需求旺盛，造成楼市供不应求的热销居面。但随着房地产市场宏观调控力度的不断加大，宏观调控政策的综合效应已逐步显现。而从我市情况来看，由于政府的引导作用和企业自身的努力，我市房地产市场总体来说一直是朝着健康、稳定的方向发展的。从去年和今年上半年的情况分析，目前我市房地产市场运行主要呈现以下几个特点：
   一是房地产开发投资总量有所回落。今年1—6月份全市完成房地产开发资投9.71亿元，比去年同期减少17.29%；在建面积218.2万m2，比去年同期增长16.9％；其中新开工面积18.3万m2，比去年同期减少51.9％。这些数据说明由于前段时间宏观调控的原因，使房地产开发周期延长，投资回落。
   二是供求明显升温。上半年商品房竣工面积56.5万m2，比去年同期的历史最低谷5.52万m2增长923％，销售面积31.6万m2，也比去年同期的历史最低谷3.57万m2增长785％。说明在经过一段时间的调整后，房地产市场已明显升温。
   三是房价基本稳定。从去年下半年至今年上半年新开的几个楼盘看，我市住宅房总体价格保持平稳，城区住宅价基本保持在4500—5000元/m2左右，没有出现较大程度的价格起伏。
   四是住房潜在需求依然较旺。城区已开盘销售的17个楼盘总体销售（或预售）率为72.8％。开发面积10万m2以上的几个重点楼盘中，名仕花园销售（或预售）率为64.6％，春晓花园96.2％，江南华都81.2％，汇翠花园60％，云河绿洲一期91.7％，尤其是东朝街地块的姚江怡景，虽然价格比较高，但销势依然较好，至今已预售82.9％。这说明我市房市需求还是非常旺盛的。
   五是住房消费渐趋理性。目前全市空置房（已竣工，未销售）面积26.1万m2，比去年同期增长了320％。与房产较热时竣工商品房无空置情况相比我们认为是购房理性的表现，也说明投机性和投资性购房得到了抑制和控制，房市已开始进入理性发展阶段。同时，经调查，在未销售的商品房中，主要有以下两种情况构成：一是户型不对路。如名仕花园积压的10.20万m2商品房基本上是单身公寓；江南华都积压的3.2万m2为小高层和单身公寓；日月星苑积压的2.375万m2多数为排屋等，而多层公寓销势较好，基本已销空。二是受宏观调控对高档商品房（面积144m2以上）全额交税的影响，使大户型的商品房销售也有一定的影响。
   六是二手房市场明显回落。今年1—6月份，二手房成交面积21.55万m2，比去年同期减少12.5%。这说明二手房炒房也得到了抑制。
   二、当前房地产市场运行中存在的主要问题。
   1、房市新政对开发商和购房者均产生了不确定影响，使投资风险难以预期。
   2、开发企业压力增大。首先是资金方面，当前已有相当部分房产企业感到资金压力很大；其次是企业的整体素质和管理水平与当前快速发展的房地产业不相适应，人才缺乏，企业信心指数下降。
   3、房地产市场结构矛盾依然突出。需求结构与供应结构仍存在较大的矛盾。
   4、房地产开发建设环境差。一个开发地块的规划方案一公示，建设一开工，群众就会因为规划及打桩、挖土对周边房屋造成影响等问题群体上访，这些都给房产企业的开发造成很大的影响。
   以上问题导致推出土地达不到应有的市场价格，也使房市产生明显的调整期的特征。
       三、采取有效措施，促进房地产市场稳定健康发展。
   1、学习、领会新政。积极引导房地产企业学习、领会有关宏观调控的新政策、新措施，掌握房价与成交量、总量与结构、增量市场与存量市场、投资市场和消费市场的各种关系，保持清醒的头脑。
   2、正确运用市场机制，解决低收入者的住房保障问题，变居者有其房为居者有房住。扩大租金补贴，增加租房比例，同时适时实施非成套房和城市低洼地区的旧城改造，保持正常的社会需求。
   3、全面推行商品房的预售和现售合同网上备案和登记制度。目前我市已逐步开展这项工作，房地产开发企业取得预售许可证后，必须通过商品房网上合同备案系统办理网上用户认证手续，上网公布各项“身份资料”。市民可以在网上预定商品房，凡在网上公布的可供销售的商品房，购房人要求购买的，房地产开发企业不得拒绝。实行商品房网上合同备案，将有效解决购房群众与房产商之间的信息不对称，对提高房地产市场信息透明度，规范房地产开发企业的售房行为起到积极作用。   
   4、为房地产业稳定发展营造良好的投资建设环境。对土地出让金的支付、税收的收取方式等作适当的调整，为开发商营造良好的开发环境。另外，要重视对房地产开发地块的综合评价和全盘考虑，减少地块推出后的各种矛盾和意见，做到成熟一块，推出一块。
   
   

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