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房地产财务分析报告
房地产财务分析报告（一）
一、xxx项目财务基本数据：
截至XX年年年末，项目总共实现销售资金回流6.6亿元，银行按揭签约放款率达100%，建设投入期最大现金流3.17亿元，预计本项目最终实现销售净利润1.25亿元，实现项目投资回报率达20.7%，圆满地完成了xx集团和实业公司下达的各项工作考核指标。
二、财务控制管理与财务指标分析
(一)在实业公司的监管下，财务工作实现了几个突破
1)监督与服务
XX年年初，实业公司实行项目公司目标成本管理监督考核，因此公司要求内部财务管理监督水平需要不断地提升。外部，税务机关及银行对房地产企业的重点监察、税收政策调整、国家金融政策的宏观调控也相应增加了我们的工作难度。在这不平凡的三年里置业公司财务部克服了由于财务专业人员严重短缺、付款审批流程等因素引起的工作量大、事务集中、办理日常财务事务距离远、时间长等多方面困难，在公司各级领导的鼎力支持和关怀下，使得财务部在职能管理上积累了一些经验，并向前迈出了一大步，坚决做好财务审核、监督和服务等各项工作。
2)合作银行的选择
在与银行商谈按揭合作条件的过程中，财务部分析了以前开发项目的一些经验和教训，对项目销售后的资金安全及时回流和开发商承担的连带担保责任以及为配合销售紧密相连的系列增值服务等多方面进行了认真细致的研究，经过反复具体地、探索性地调查讨论和斟酌比较，并屡次与多家内外资银行领导的谈判协商，结合实业公司对香蜜湖项目资金运用等方面的具体要求，寻找适合我们项目的合作伙伴，终于在预定时间内与各合作银行(中行、招行、深发展)达成一致地针对香蜜湖项目的多项最优惠的政策。
从最初的只能凭合同抵押回执到最终业主按揭合同签定后凭预售买卖合同的复印件即放款，使得我项目巨额现金回流时间至少提前了两个月，开盘销售一周内回流资金近1亿元，最大限度地把控住银行的放款节奏，也使得公司有充足的自由资金运用，这样的操作方式也确保了资金回流的安全及时，同时也保证了后续合同备案和抵押等工作的及时顺畅。
三、存在的问题和解决的办法：
xx项目走过热火朝天的建设和销售阶段，回顾过往，我们发现工作当中有很多的不足，有的不足在发生前就得到了上级领导的及时纠正，有的则是在摸索中暴露出来甚至影响到工作的，这些不足都会使得我们的工作多走弯路，甚至产生财务风险。
(一)营销台帐建立的重要性
营销台帐与工程台帐一样具有重要的作用，因为营销部门没有类似预算的岗位，费用控制和合理计划支出的意识相对比较薄弱，又不像财务部门与工程部门这样可以实现成本支出的双控，所以日常对销售费用的支出和管理、控制的职能其实仅仅是由财务部门单方面完成的。尤其是像宣传展览、广告等费用在楼盘营销推广工作刚刚开始的阶段更是款项支付频繁，形式也多样繁杂，经常会出现与同一家公司签订多项合作协议，工作强度和压力忽然的增加，更是考验我们的认真细心程度，这个时候如果能够按时记录营销台帐，那么每次付款就不会感觉混乱，心中有本明白账。
(二)销售费用与开发成本支出的预警
项目公司每年都会根据实际情况调整费用目标，造成费用超支各有不同说法，实质的原因除了受市场价格和政策的波动之外，主要是缺乏超支预警的敏感性，对于哪些是合理和必要的支出，哪些是可要可不要的支出，哪些款项必须按期支付，哪些款项需要暂缓支付等等这些内容都需要我们财务人员有对市场和项目形象进度的了解以及良好把控能力。费用把控离不开事前的预计、事中的控制和预警、事后的分析三个步骤，财务人员不应该停留在传统的在办公室做做帐表上面，要争取更多的机会和时间走出去，促进与内部各个职能部门的沟通、信息共享，与外部相关市场的接触，增强对每一细项费用使用的合理性事前的基本判断能力，这样根据细项预计费用情况制定出来的计划目标更趋于可靠性和真实性，不至于调整的偏差太大。根据前述制定的计划目标来指导日常工作，细项费用的动态出现了明显的异常变动与目标对比就有了预警信息。
房地产财务分析报告（二）
一、 房地产财务分析报告财务分析的组织管理体系
1、财务分析实行统一领导、分级实施、归口分析的管理体系。
财务分析工作由集团财务管理部统一领导，由各二级子公司总经理主持按季召开财务分析会。日常办事机构设在财务部门，由财务负责人负责分析。各指标归口管理部门按月向财务部门提供本部门所管辖指标的完成情况，及时发现问题，寻找原因，提出措施以及需要平衡解决的意见。
2、有关部门的职责分工。
生产部门根据对材料进、出、存、退，辅助生产费用，工时，产品、副产品数量，安全库存、实际库存，集团内部调剂等的统计指标完成情况进行分析；对大修、技改等工程（按项目细分）实施情况进行分析；
销售部门根据对销售产品的种类、数量、单价，款项回收，内部销售、折扣与折让等的统计完成情况进行分析；
采购物流部门根据对材料需求，原材料市场价格，应付账款的统计完成情况进行分析；
工程管理部门对投资完成情况进行分析，对工程进度和质量监督提供分析依据；
行政劳资部门对日常办公费用、劳动工资、各种社会保险等执行情况分析；
财务部门负责根据有关部门报送的报表进行汇总，负责本公司综合指标分析，并对收入、成本（主要是可控费用）、利润、资金、债权债务等具体分析。为了及时反映各项经济指标的完成情况，积累分析数据，各公司财务按月编制会计报表（包括：资产负债表、损益表、现金流量表、管理费用及生产成本明细表）。
二、房地产财务分析报告财务分析的内容及主要指标
(一)、财务会计指标
1、获利能力分析指标
⑴销售利润分析指标
①销售毛利率＝销售毛利÷销售收入净额
销售毛利=销售收入净额－销售成本
=销售收入－销售折扣与折让－销售成本
此项指标反映企业产品每一元销售收入扣除销售成本后，有多少钱可以用于各项期间费用和形成盈利，毛利率是企业净利率的基础，没有足够的毛利率便不能盈利。(www.fwsir.com)同时销售毛利率也可成为企业制定价格策略时的参照标准之一。
②营业利润率＝息税前营业利润÷销售收入净额
息税前营业利润=营业利润+利息支出
此项指标反映企业通过销售产品创造利润的能力。息税前盈利是企业生存、发展的保障。没有足够的息税前盈利，说明企业赖以持续发展的基础薄弱。
③核心业务利润率＝核心业务息税前营业利润/核心业务销售收入净额
此项指标反映企业通过核心产品的销售创造利润的能力。该项指标可以作为对产品项目或业务项目进行价值评价的标准之一。
⑵成本利润分析指标
成本费用利润率＝营业利润÷成本费用总额
成本费用总额=销售成本＋销售费用＋管理费用＋财务费用
此项指标反映企业通过成本和费用的消耗产生利润的水平，该项指标越大说明企业的成本和费用的耗费越有价值。使用此项指标时，应注意财务费用性质对利润指标选择的影响，即若贷款无用于投资情况，则可使用营业利润为分子，否则应使用利润总额
⑶资产收益分析指标
总资产报酬率＝净利润÷平均总资产
平均总资产=（期初资产总额+期末资产总额）÷2
此项指标反映企业资产的运用能力，此项指标越高说明企业利用资产盈利的能力越高。
⑷资本收益分析指标
①净资产收益率＝净利润/平均净资产
平均净资产=（期初所有者权益总额＋期末所有者权益总额）÷2
此项指标反映企业利用自有资本获利的能力。
②资本保值增值率＝期末所有者权益总额/期初所有者权益总额
此项指标反映企业自有资本的增值速度。
⑸收益质量分析指标
①核心业务利润占利润的比重＝核心业务利润/利润总额
此项指标反映企业利润的结构，若某种核心业务利润比例过重时，企业应注意利润来源的依赖风险，此时可以适时调整业务结构，进行多角化投资，以降低经营风险。
②营运指数=经营现金净流量÷经营所得现金
=经营现金净流量÷（净收益－非经营收益+非付现费用）
此项指标反映企业收益的质量，用于评价企业会计利益和现金流入的关系，此项指标应大于1，若小于1则说明企业的收益质量不够好。
⑹保障性分析指标
①销售营业现金流入比率＝销售商品产生现金流入量÷销售收入净额
此项指标反映企业销售商品所产生的现金流入，此数值越高说明企业产品回笼资金的情况越好，企业的运转也越有保障。
②资金安全率＝资产变现率－资产负债率
资产变现率＝（现金及其等价物＋良性债权＋适销存货＋可变无形资产）÷资产总额
此项指标反映企业资金的安全程度，同时说明企业资产能在偿还负债之后，可继续扩充发展的能力。
2、营运能力分析指标
①流动资产周转率＝销售收入净额÷平均流动资产
此项指标反映企业流动资产的管理水平，周转率越高说明企业流动资产的管理越好，也说明企业短期的偿债能力越强。此项指标可以分解使用，按应收账款、存货分解分析，或继续分解为原材料、产成品等。
②营业周期=存货周转天数+应收账款周转天数
存货周转天数=360÷存货周转率
=360÷（销售成本÷平均存货）
应收账款周转天数=360÷应收账款周转率
=360÷（销售收入÷平均应收账款）
此项指标反映企业存货转化为资金的周转速度， 营业周期越短，说明企业的周转速度越快。
3、偿付能力分析指标
①现金流动负债比率＝经营现金净流入÷流动负债
此项指标反映企业偿还即期债务的能力。
②资产负债率＝负债总额÷资产总额
此项指标反映企业的资产结构。通常情况下，若企业处于资产周转速度快、规模迅速增长的阶段时，则可以接受较高的资产负债率，否则，则应保持较低的资产负债率，以降低财务风险。
4、成长性分析指标
①销售增长率＝（本期销售收入－上期销售收入）÷上期销售收入×100%
此项指标反映销售收入的增长速度。
②净利润增长率＝（本期净利润额－上期净利润额）÷上期净利润额×100%
此项指标反映净利润的增长速度。
③资本积累率=本年所有者权益增长额÷年初所有者权益 ×100%
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