住房结构调整不宜一步到位

住房结构调整不宜一步到位

　　据媒体报道建设部近日下发的文件已经明确提出，90平方米是指建筑面积，而70％的比例要求是针对各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积。但由于之前关于90平方米和70的争论和解释，出现多个版本和反复，人们多数对此信息来源及准确性仍表示质疑。不管怎么说，人们还是期盼这个问题能尽快澄清和明确，否则会对新政的实施执行以及房地产市场的正常运作带来很大的影响。我有些不明白，解释这个政策为什么比制定这个政策还难？新政出台已经快一个半月了，到现在还停留在解释概念的阶段。不过，现在总算有了一些眉目。

　　其实，我是赞成90平米为建筑面积、70比例按城市住宅总量控制。因为，如果坚持按套型建筑面积容易引起人们的概念混乱，而套型建筑面积与建筑面积之间虽有不同，但差别并不大。不过，我从媒体报道中却看不到细则有明确90平方米是指建筑面积的字眼，反而觉得细则依然在坚持采用套型建筑面积的概念，只是将其明确定义为指单套住房的建筑面积，由套内面积和分摊的共有建筑面积组成。其实这两者是有一些差别的，只是差别不大而已，或者说套型建筑面积近似或约等于建筑面积。

　　可能是大家已经厌倦于对这两个概念的纠缠，干脆将两者等同起来算了。70％的比例按年度城市总量控制，虽然操作难度会更大，但比较合理和切实可行。因为，如果70的比例落实到项目，同时又对中小户型住宅进行限价的话，就会出现一盘两制的状况，难以操作和执行。而如果按总量控制，则可以因地制宜，有些项目100建大户型，有些则可以100建小户型，有些则按地段限定户型比例。

　　而且，可以对整个是中小户型的楼盘才要求限地价和房价，定向供应给首次置业的消费者，如果供不应求就采取公开摇珠抽签的方式配售；而大户型和混合户型则仍按市场价格和运作方式发售。虽然住宅结构比例的调整是十分必要的，但我对新政能否顺利落实和实施依然保持怀疑态度。因为，广州目前住宅供应市场是大中户型居多占70以上，而中小户型却不到30。而且，70中小户型住房比例是应当包括经济实用房和廉租房的，现在广州这两个方面还没有怎么发展，中小户型70的比例一下子都压在市场供应的商品住宅上，由倒三七的比例调整为正三七，180度的转变，可能使地方政府、开发商和市场都难以适应，甚至可能会因为欲速则不达，而导致调整住房结构的新政胎死腹中。这是我最不希望看到的、也是最担心的结果。

　　因此，我建议调整住房结构的新政最好采取循序渐进、分步实施的办法，向广州这样的城市，比较适宜第一步由倒三七调整到倒四六，第二步由倒四六调整为五五，第三步由五五调整为正四六，第四步由正四六调整为正七三，半年或一个季度调整一次，这样12年就能调整到位，政府、开发商和市场也有一个缓冲和适应的过程。

　　调整住房供应结构量化地方责任针对房地产业发展中存在的问题，为进一步加强市场引导和调控，建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，已经国务院同意，国务院办公厅近日转发这一《意见》，并要求各地区、各部门认真贯彻执行。制定并实施建设规划明确新建住房结构比例首先要制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市（包括县城，下同）人民政府要编制住房建设规划，明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。

各级城市住房建设规划要在20xx年９月底前向社会公布。直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案；其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。各级建设（规划）主管部门要会同监察机关加强规划效能监察，督促各地予以落实。其次要明确新建住房结构比例。“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自20xx年６月１日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。税收、信贷和土地的政策调节更具可操作性调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从20xx年６月１日起，对购买住房不足５年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过５年（含５年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过５年（含５年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。

严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到25％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置３年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。有区别地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨，从20xx年６月１日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例２０％的规定。保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。

各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。加大对闲置土地的处置力度。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满１年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满２年未动工开发的，无偿收回土地使用权。

对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满１年的，按闲置土地处置。此外，为了有步骤地解决低收入家庭的住房困难，必须加快城镇廉租住房制度建设。廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要稳步扩大廉租住房制度覆盖面。尚未建立廉租住房制度的城市，必须在20xx年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。要落实廉租住房资金筹措渠道，城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度。20xx年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。