去还款能力的风险。2、社会原因造成的风险。主要指因所在单位倒闭、撤消、被兼并、政策性裁员等个人无法抗拒的原因而失业或造成收入下降，致使借款人无法继续归还购房贷款。我国目前正处于国民经济结构调整、企业转制、政府机构改革的关键时期，失业、隐性失业的人数越来越多，同时，银行对借款人未来几年以至几十年的收入也很难预料和把握，这都将使风险加大。3、主观原因造成的风险。虽然大多数人都是诚实可靠的，但不排除部分人通过弄虚作假、欺瞒隐骗等不正当手段来骗取贷款。同时，也有一些人主观上认为放弃继续还款会获得更大利益，从而产生违法行为。（二）来源于房产商的风险1、房产商的欺诈行为，房产商取得银行给予购房人的贷款后，用于其它用途，或者携款而去，这中情况在楼花按揭情形下产生的可能更大。2、房产商因违法销售而使按揭无效。3、房产商由于经营不善，导致楼盘烂尾，无法按期交楼，致使购房协议无法履行，这必然导致按揭贷款协议无法正常履行，银行信贷资产受到损害。4、房产商所建楼房由于不符合质量要求等原因，购房人要求解除购房协议，使致购房人不能正常“供楼”（按约偿还银行本息）。5、房产商开发楼房由于质量原因或其他原因，致使无法领到房产证而使按揭无效。（三）来源于抵押物的风险1、一般情况下，抵押物即房屋是住房按揭贷款最基本的保障，一旦借款人在还贷问题上发生违约行为，抵押权人有权按照抵押合同以法定程序扣押、拍卖、变卖抵押物，获得优先清偿。但在我国住房按揭贷款法律体系和房地产市场体系尚未健全及缺乏相应配套措施的情况下，银行在贷款无法收回时，却往往难以实现其债权。其基本原因有三：（1）在我国房地产评估起步较晚，发展时间不长，问题较多，难免会出现房价高估，这无形中削弱了抵押物作为归还本息的保证作用。（3）我国房地产市场体系还不完善，拍卖制度尚不成熟，使得抵押物拍卖的成本加大，甚至拍卖失败。（3）从长远看，房地产具有保值、增值的作用，但这并不排除由于经济波动等原因而导致在一定时期内大幅度贬值。2、抵押物即房屋在借款人还贷过程中可能因为来自外部的原因，如不可抗力，而致抵押物损害灭失。3、由于按揭人或第三人有意无意地损毁房屋，造成房屋价值急剧下降，以致实际价值远远低于尚未偿还的贷款本息余额。（四）银行管理风险目前，各种商业银行的个人住房贷款均处于起步阶段，对个人住房贷款的决策管理尚缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。（五）银行流动性风险由于我国发放住房按揭贷款的金融结构主要是专业银行的房地产信贷部门，其资金来源主要是储蓄存款，基本上属于短期资金来源，而住房按揭贷款一般期限较长，少则三、五年，多则十年、二十年，甚至三十年，因此，在金融结构上就存在着以短期资金负担长期贷款的风险，即流动性风险。（六）通货膨胀风险和利率风险如果通货膨胀率过高，银行贷款利率就会呈现负数，而作为发放住房抵押贷款这种长期抵押业务来说，银行就遭受着更大的风险。个人住房贷款发放的同时，其还款方式也同时确定下来，在未来的还款期限内，利率波动有可能导致借款人还贷负担加重，影响按期还贷。（七）道德风险由于社会原因，银行在能够实现房产抵押权时也会遇到难处，即在当借款人不能还贷而银行收楼时，是否要将借款人赶出房屋而走上流离失所的境地？这无疑会导致新的社会问题产生。
　　
　　购房人所面临的风险对购房人和其继承人来说，其面临的风险有如下几个方面：1、由于不幸事故、意外伤害、疾病等原因导致死亡、伤残、失去工作能力而丧失还款能力的风险。2、由于所在单位倒闭、撤消、被兼并、政策性裁员等无法抗拒的原因而失业或造成收入下降，致使无法归还购房贷款的风险。3、由于无法归还贷款而被迫从所购房屋中迁出而流离失所的危险。4、由于所购房屋质量低劣所致的风险。5、由于遭受不可抗力和第三人侵害而致房屋损毁、灭失的风险。
　　
　　房产商所面临的风险。对于房产商来说，其面临的风险主要是：1、由设计及建筑单位的原因所引起的房屋建筑质量低劣风险；2、建筑材料价格大幅度上涨风险；3、在所有权转移购房人之前建筑物灭失之风险；4、市场竞争导致房价下跌的风险；5、旧材料或设计遭淘汰风险；6、购房人不按期归还银行贷款致其承担连带责任的风险等。
　　
　　住房按揭交易，涉及三方主体（购房人、房产商、按揭银行），在房屋的生产、交换、消费的过程中，时时刻刻受到来自自然和社会的风险的威胁，风险事故的发生可能造成房屋的损坏、灭失，以至产生某种责任，给人们带来经济上的损失、经营上的困难或日常生活受到影响，而保险则可能消除或减弱这种影响。它能保证居民在房屋遭受自然灾害或意外事故而发生损失时，获得一定的经济补偿，从而保证人们日常生活的稳定；它也能化解房地产经营者的经营风险，推动房地产的生产经营活动；而更为重要的是，有了房地产保险作后盾，银行在个人贷款的额度、期限、品种上将不再斤斤计较、谨小慎微。【3】房地产保险不但可以给保险业本身以更大的发展空间，而且将为银行业、房地产业的发展铺路搭桥，从而为培育住房市场这一新的经济增长点，为整个国民经济的发展起到巨大的推动作用。保险的诸多优点使我们意识到必须在住房按揭中引入保险机制，规避和化解风险。
　　
　　三、住房按揭保险制度的合法性分析
　　
　　自1998年中国人民银行《个人住房贷款管理办法》颁布实施以来，按揭购房“强制保险”问题便备受非议。其第25条规定：“以房产作抵押的，借款人需在合同签定前办理房屋保险或委托贷款人代办有关手续，抵押期内，保险单由贷款人保管。”在实践中，按揭贷款一般的操作流程是：贷款人和借款人在贷款合同中作了特别约定，要求借款人购买按揭贷款保险，说明保险人由贷款人指定，保险期间不短于贷款期间，受益人为贷款人。接着贷款人作为保险代理人要求借款人购买贷款人代理的保险公司的产品。近年来，全国各地的购房者更是因不服银行强制要求保险而投诉、诉讼不断，对此，有必要从法律角度进行分析、探讨。
　　
　　一）关于强制保险问题
　　
　　就25条所存在的问题，本人认为，该条容许个人住房贷款以住房或其他财产抵押是合理的，实践中银行多数要求借款人以住房抵押也是合理的。从法理上说，不论银行是处于垄断市场当中，还是处于竞争市场之中，只要银行提出的要求是为了保全自己的债权需要，都是合情、合理、合法的，均在意思自治且不违反公平的原则范围之内的；反之，则是不合情、不合理、不合法的。
　　
　　首先，按揭买房合同虽然是以格式合同的形式出现的，但它仍然是三方当事人协议之结果，购房人有加入与不加入这一协议的选择自由。契约自由是指契约当事人各方主体所享有的自由，即“整体的自由”，自由主体不是一方当事人，而是当事人的总和，这样，契约当事人内部的任何互动都不再被认为是对契约自由的损害，强制只来源于外界。【4】在这一协议中，三方都是平等的市场主体，都有意思表示的自由，都有加入与不加入这一协议的选择自由，谁也没有一方强迫另一方加入或不加入这一协议的权力。因而，三方的意思自治权利都没有受到限制。也就是说，特定购房人没有必须向房产商买房的义务，商业银行也没有必须向特定的购房人提供贷款的义务。三方当事人法律地位平等。在没有签约之前，彼此之间不存在法律上的权利与义务关系。在按揭买房协议当中，商业银行要求申请贷款的购房人满足两个条件，一是必须以房产做抵押担保，二是必须为房产办理保险。这两个条件是商业银行方面的交易条件，是一种要约意思表示，是一种单方意思表示，是一方当事人契约自由之表现，其不具有任何强制性效力。购房人作为合同当事人，基于自己的利益考虑，可以向商业银行同意其交易条件的承诺法律行为，也可以不同意商业银行的交易条件而拒绝承诺。对于商业银行的要约意思表示，购房人有承诺或是拒绝承诺的选择自由，这也是购房人契约自由之表现。购房人一旦做出承诺就必须遵守对方的交易条件。购房人也可以拒绝承诺，不与银行方面发生任何法律关系，从而另想其他办法筹集购房款，而不是向商业银行申请贷款。因此，购房人完全是一种自由行为人。
　　
　　其次，购房人主张的商业银行是强者，自己作为消费者的购房人是弱者，强者强迫

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