从网络经营看中美澳的房地产中介服务

从网络经营看中美澳的房地产中介服务

    近几年网络经济和电子商务的崛起，给传统的房地产业带来了新的变化，网上房地产市场从无到有迅速发展。据中国互联网络信息中心（CNNIC）2003年1月份公布的《中国互联网络发展状况统计报告》，到2002年12月31日止，我国的上网用户为5910万，经常查询房地产信息的占4.6％。这说明网民数目虽然可观，并且还在不断增长（预计2003年底将达到8630万），但作为网上房地产市场潜在消费者的网民却非常少，大约只有271.86万人。此外，和网上房地产市场有关联的其他服务使用频率也不高，比如网上购物占11.5％，网上销售的使用率为1.2％，网上银行使用率为3.6％。综合这两方面考虑，不难看出在我国发展网上房地产市场是相当艰巨的.笔者通过比较中国与美国、澳大利亚的网上房地产经营，来分析中美澳网上房地产经营存在的差异，为促进我国网上房地产市场的进一步发展以及房地产中介服务模式的改进做一些探讨。

　　笔者选取了中国、美国、澳大利亚一些比较有代表性的房地产网站，通过比较，可以归纳出目前网上经营的房地产业务主要有：房源搜索；买卖房地产代理；租赁代理；房地产估价；房地产专业咨询；与房地产相关的法律服务；保险；房地产贷款；家居装饰；家政服务；土地转让；房地产拍卖；等等。

　　下面我们将对这些网上经营业务作简单的比较分析。

　　一、从网上房地产经营的差异看房地产中介服务模式的差异

　　（一）房源搜索服务比较

　　每个房地产网站都有自己独立的站内搜索引擎，免费提供给用户搜索感兴趣的房地产。通常是按地理位置、用途、户型、价格范围等可复选的条件进行搜索。但搜索过程中提供的配套服务还是有明显的差异性，大致表现如下：

　　1、美国房地产网上搜索引擎的配套功能强大。一方面，在搜索房源时，它额外提供一个城市比较功能。首先是收入水平的比较，实际上是比较不同城市的间接效用函数，比如在纽约年收入50000美元，相当于三藩市年收入55393美元。还有生活支出指数，学校、平均学位水平，犯罪率，居住交通状况等方面的综合比较。另一方面，在美国利用搜索引擎可以找到各地（甚至还包括加拿大和菲律宾）细分到乡村小镇的详细的市场分析报告。

　　2、澳大利亚搜索引擎的配套服务特别周全。多数搜索引擎都备有电子地图。网站真正地体现了顾客至上的服务理念。比如为了节省顾客时间，在搜索引擎旁边有一个专栏“我的房地产”，用来存放顾客搜索过的比较满意的房地产，这样可以大大地提高顾客浏览的效率。

　　美国和澳大利亚也有一些共同点，比如房源都遍及全国各地（包括农村）；若在现有的房源里没找到合适的房子，系统会提示顾客留下Email地址和其它联系方式，等到数据库里有适合顾客要求的房子了，再及时通知顾客。

　　3、中国房地产网上的搜索服务功能较差。一是可供搜索的房源数量有限，而且地理位置一般仅局限于一个或几个大城市，还没有遍及全国各地。二是搜索中经常出现错误。比如系统提示“URL地址无法显示”或者是有些关键性的数字出现错误。三是搜索结果只有相关房地产的简单的文字说明，大多没有图片展示，也没有平面户型图。

　　（二）网络服务反映出的房地产中介模式的差异

　　1、在房地产中介模式上，我国推行联合挂牌服务制（MultipleListingService，简称MLS），即同一套房子可以由多家中介商代理，不同的代理商又可以在同一个网站挂牌经营。顾客利用站内搜索引擎就可以搜索到不同的中介商代理的房地产，大大增加了网上交易的可能性。而澳大利亚的房地产代理制采取的是独家代理，即同一套房子只能由一家中介商代理。

　　2、从房地产代理人收取房地产代理费的对象来看，美国买卖双方的代理费均由卖方出（大约占购买价的4～6％），中介商实际上处于卖方代理地位，这对买方来说是非常不利的。为了避免和降低这种不利因素，特别是防止出现由同一家代理商作买卖双方的代理人，买方可以在网上自由选择代理人。澳大利亚早在5年前就已经出现了专门的买方代理人，负责帮买方查找合适的房地产以及和卖方代理人谈判，尽量压低购买价格，为买方争取额外利益。当然，专门的买方代理人要收取买方的佣金，而不是由卖方支付佣金，具体数目可由买方与其代理人商谈。中国的代理费的收取是采取双方按交易价的一定百分比（一般约为0.5～2.5％，不超过3％）交纳的原则，这样就无法保证买方和卖方的合法利益，尤其是买方的利益得不到保障。相比之下，国外的代理人制度比较完善，每一宗网上交易基本上都是由交易双方自由选择的代理人完成的，行业协会对代理人的监管也相当严格。这在国内是很难做到的，至少目前还没有出现真正的网上交易。

　　（三）从房地产网上贷款和支付方式看配套金融服务的差异

　　美国和澳大利亚的网上房地产贷款程序有几个共同点：首先，并不是所有的工作都是通过网络完成的，有大量的贷款准备工作需要在网下完成；其次，需要提交的证明材料都非常详细，并且都有信用审查；最后，银行发放的住房抵押贷款是在用户正式购买房地产前就已经发放到个人帐户上了。这和我国的房地产“按揭”贷款有本质的区别。由于我国尚未建立完善的个人信用制度，所以和国外的贷款程序恰好相反，在我国必须先签订购房契约、交纳首付款，也就是基本上已经完成了房地产购买过程后，才能获得银行的贷款，而且贷款金额不是记入贷款者的帐户，而是直接记入发展商的帐户。这种贷款程序使得我国的购房者如果要申请房地产抵押贷款，就绝对不可能实现网上购房。网上购房的一个必要条件是，在购房前购买者的网上银行帐户里已经存有足够的钱。另一方面，即使购房者真的拥有足够的自有资金，也未必就可以实现网上购房。出于安全考虑，一些银行虽然开通了网上银行业务，但同时也规定了日最高消费额，比如招商银行就规定网上银行的日消费额不得超过5000元。这样也会极大的束缚房地产网上交易的发展。

　　（四）延伸服务及其它方面的比较

　　1、咨询、估价、法律服务比较

　　咨询、估价和相关法律服务是美国、澳大利亚网上房地产经营的辅助性业务，因此通常都是免费的。除非是为企业提供专业的市场调研报告，或者是为客户提供正规的房地产估价报告，其它的供顾客参考的建议一般都放在“常见问题解答”（FAQ）栏目里。此外，有些网站还设有免费的专家咨询栏；有些网站也为顾客提供免费的估价业务，顾客可利用电子地图搜索估价对象周边地区的房价，然后用市场比较法得出估价对象的价格。比较之下，国内提供免费咨询和估价业务的非常少见。

　　2、土地转让、房地产拍卖比较

　　由于土地所有制上的差异，国外网上土地（包括生地）转让和房地产拍卖都比较常见，国内的网上房地产业务中基本上没有土地转让，拍卖也很少见。虽然搜房网曾成功地举办过网上房地产拍卖，但尚未成为经常性业务。而国外的网上房地产拍卖，与网上出售房地产相类似

，有指定的卖方代理人，可操作性强，已成为一项常规业务。

　　二、结论

　　通过上述比较，我们可以看到，由于市场体系、个人信用制度、代理人制度等方面尚不完善，导致中国与美国、澳大利亚在房地产中介经营模式上存在着较大的差异。

　　网上房地产中介服务的发展方向是房地产门户网站要集商务、信息、专业化代理为一体。首先，房地产网站要建立良好的商务沟通平台，大力发展B2B、B2C、C2C等电子商务，以保证网站在短期能盈利，长期能生存下来。其次，必须提供大量的对公众有用的公共信息以吸引公众对网上房地产市场的关注，培养网上房地产市场的潜在顾客，或增强现有顾客对网上业务的忠诚度。再次，房地产网站的建立者不管是房地产中介公司（或公司联盟）还是独立的第三方，都应该利用自己在专业上的优势地位真正发挥中介的作用，规范网上房地产市场的发展。这就要求房地产网络服务供给商不仅要对房屋买卖、租赁等核心业务实行代理制，更应该借鉴国外的先进经验，对家居装饰、拍卖等附属业务也采取代理制，从中规范网上交易行为，而不仅仅把网络作为一个单纯的信息交流或交易的平台。

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