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唐代五代房地产买卖活动探析
唐代五代房地产买卖活动探析
城市作为封建国家统治的据点，至唐五代时期，作为国家分支行政机构的特征依然显着。与此同时，其经济功能正逐渐增强，商业经营范围不断扩大，市场商业经济普遍繁荣。在城市这样相当大的面积和相当高的人口密度的一个地域共同体中，住有各种非农业的专门人员。他们人数众多，财力雄厚，与土地密切联系，呈现出对房地产这样一种客观存在的物质形态的强烈需求。房产买卖是房地产交易的典型类型，房地产交易是实现房地产商品价值与使用价值的经济过程，房产买卖不仅包含了房产占有的转移，也包括了房产处分权的转移。
目前，学界有关唐代五代时期房产交易的研究甚夥。
一、房产买卖活跃
城市房产相较农村流转频繁，两京地区尤甚。
元和之际，元稹指出长安城"二百年来城里宅，一家知道换几多人。"[1]626柳宗元在《寄许京兆孟容书》提到他"城西有数顷田，……家有赐书三千卷，尚在善和里旧宅，宅今已三易主，书存亡不可知。"[2]781从元和元年从长安被贬往永州的短短四五年，柳宗元在善和里的宅第就已经三易其主了。活跃的交易反应了当时京城房产市场有着旺盛的需求。
唐代与五代时期的房产买卖多为满足基本居住需要或改善居住条件。如白居易自贞元十六年赴长安应试，一直努力试图在长安购置房产。其《卜居》诗云： "宦游京都二十春，贫中无处可安贫。
长羡蜗牛犹有舍，不如硕鼠解藏身。且求容立锥头地，免似漂流木偶人。但道吾庐心便足，敢辞湫隘与嚣尘。"白居易卜宅的急切心情由此可见一斑。
长庆元年，在经历了二十年的宦海沉浮后，白居易终于在长安城新昌坊购下一所宅第，新昌里宅的条件虽然差强人意，但他自解说"莫羡昇平元八宅，自思买用几多钱。"[3]407与白居易同时代的韩愈购买长安靖安里宅第后，在《示儿》诗中也不由地感慨系之： "始我来京师，止携一束束书。辛勤三十年，以有此屋庐。此屋岂为华，于我自有余。中堂高且新，四时登牢蔬。"[4]952韩愈此诗作于元和十三年，距离他贞元二年始赴长安应进士试有三十年之久。可见在长安置宅对他来说同样是长久以来的梦想，实现起来也洵属不易。对于包括如出身孤寒的白居易、韩愈等仕子在内的异乡人士进入城市应试做官、经商都有在城市中安家置业的迫切需求。[5]429购买宅舍以供家庭居住之用是单纯的消费行为，但购房置产也是一种重要的经营投资活动，据《太平广记》卷第二百四十三"窦乂"条载：
先是西市秤行之南，有十余亩坳潜污下之地，目约小海池，为旗亭之内，众秽所聚，乂遂求买之，其主不测，乂酬钱三万。……遂经度，造店二十间，当其要害，日收利数千，甚或其要，店今存焉，号为窦家店。乂方闲居，无何，（ 米） 亮且至谓乂曰： 崇贤里有小宅出卖，直二百千文，大郎速买之。……书契日，亮语乂曰： 亮攻于览玉，尝见宅内有异石，人罕知之，是捣衣砧，真于阗玉，大郎且立致富矣。……又李晟太尉宅前，有一小宅，相传凶甚，直二百十千，又买之，筑园打墙，拆其瓦木，各垛一处，就耕之术，太尉宅中傍其地，有小楼，常不瞰焉，晟欲并之为击球之所。他日乃使人问乂，欲买之，乂确然不纳，云： 某自有所要。候晟沐浴日遂具宅契书，请见晟语晟曰： ……今献元契，伏惟赐照纳。晟大悦，私谓乂，不要某微力乎？ 乂曰： 无敢望，犹恐后有缓急，再来投告令公。长安商人窦乂三次购置房产，窦乂第一次在西市秤行南的旗亭内购买了十余亩坳潜污下之地，修整后就地造店---可能是邸店一类的场所，这是纯粹的经营活动。第二次，窦乂购买崇贤里宅则是一种经济投机； 第三次购获永崇里的凶宅，再将它奉送给李晟扩建球场就已经包含着政治投机的因素。
尽管每次购置房产的直接动机不同，但这位精明的大商人的房产经营活动也确实为他带来了丰厚的经济利益甚至政治回报。
宪宗元和之际，市场流通领域货币不足导致钱重物轻。元和十二年四月下诏限制私贮现钱的数量，"许从敕后限一月内任将别物收贮。时京师市里区肆所积聚方镇钱如王锷、韩弘、李惟简，少者不下五十万贯，于是竞置宅第，以变其钱".[7]5690聚敛了大量货币的权贵通过购买宅舍迅速地转移现钱。
另一面他们选择购置宅舍替代现钱收贮也说明房产具有投资、保值的价值。
唐代在长安、洛阳这类大中城市中，包括流动人口在内的庞大的城市人口催生出了巨大的房产市场，旺盛的房产需求又推高了城市房价。由于房产价高，所以买卖中存在赊买现象。晚唐诗人卢仝《冬行三首》其二（ 页 191） 中自述道：
长年爱伊洛，决计卜久长。赊买里仁宅，水竹且小有。
卖宅将还资，旧业苦不厚。债家征利心，饿虎血染口。
其《寄男抱孙》云： "宅钱都未还，债利日日厚。"
赊买的利息代价非常高昂。又《唐故尚书吏部侍郎赠吏部尚书沈公行状》也记载，沈传师"公常居中，虽有重名，每苦于饥寒。"但他仍然在"于京师开化里致第，价钱三百万，讫二镇牵率满之"
[8]936,沈传师购开化坊宅第价值三百万钱，直到他外镇江西、宣歙后才偿还完毕，大约亦属于赊买。太和九年，沈传师在长安病逝，却"帑无储钱，鬻宅以葬。"[9]4541目前我们可以看到的赊买宅舍的实例不多，但唐五代时期这种交易形式应该也是较普遍存在的。
二、房产典卖频繁
以现代物权理论观察，唐代对抵押借贷与典卖在法理上尚无严格区分，故典、质往往混称。典贴（ 质押） 也是城市房产交易的一种重要形式。如邢凤"寓居长安平康里南，以钱百万质故豪洞门曲房之第。"[10]487魏征玄孙稠因家贫"以故第质钱于人".
段秀实"崇义坊宅诸院典在人上，计钱三千四百七十五贯。"又阿斯塔那 204 号墓《唐贞观二十二年（ 648） 洛州河南县桓德琮典舍契》记载了一桩洛阳城中房产典贴（ 质押） 的纠纷，兹录如下：
本件是贞观二十二年，洛阳坊民桓德琮、张元隆与索法惠之间的房产典贴（ 质押） 诉讼审结后，双方当事人遵照官府的判决意见，重行订立的一份私契。根据文书可知，桓德琮将自己的宅舍典给了索法惠、张元隆，典息是按月计算。但出典人索法惠不仅没有按时偿付利息，而且在双方约定的典卖期限内也没有返还原典金，赎回宅舍。故此，承典人张元隆、索法惠将出典人桓德琮告上了县衙。出典人典押房产往往是缘于家贫、偿债。典权人（ 质权人） 通过典贴获得房产的临时居住权或者赚取利息。后周开封府奏文提到当时存在"重叠将产宅立契典当"及"卑幼骨肉不问家长，衷私典卖"等种种，可见城市中房产典卖活动也在唐五代时期也日渐活跃。
三、房产契约制度完善
契约是确认房产买卖活动成立和房产所有权过割的重要文书。，唐代法令、敕文中，庄宅买卖常与口马买卖并提，《唐律疏议》卷第二十六《杂律》"买奴婢、牛马不立券"条，疏议曰"买奴婢、牛马驼骡驴等，依令并立市券，……令无私契之文，不准私券之限。"口马买卖必须经由市署过券，而庄宅买卖未有此规定。房产买卖似乎订立、过割私契即可确立所有权之转移，如长安城"有日者寇鄘，出入于公卿们，诣寺求买。因送四十千与寺家。寺家极喜，乃传契付之。商人窦乂送房产与李晟也同时奉赠了原契。
德宗以后所实行两税法"唯以资产为宗，不以丁身为本……有庐舍器用之资，……一概计估算缗。"既然两税法厘定资产的标准中有宅舍一项，那么官府对民户房产的交易的情况实有关注的必要。
民间房产买卖不需要公验、市券，但官府对房产买卖，但是在唐前期的户等簿或手实中例有居住园宅的相关内容，则居住园宅所有权的转移似乎应该需要像土地一样在履行"入官措案为定"的手续。五代以后，房产交易出现了印契制度，交易者"印税之时，于税务内纳契白一本，务司点检，须有官牙人、邻人押署处及委不是重倚当，方得与印。"所以，房产买卖私契（ 白契） 的实际成立还要经过官府的检审、用印，与唐代口马买卖手续相仿，契券制度更趋严谨。
又前揭赵燕奏文请厘革牙人佣金时，还提到官府从房产交易中抽税契钱。后唐时，官府对房产买卖中按照契价，以每贯二十文即百分之二的比率抽取契税，形成了固定的契税制度。这种房产交易契税是由唐德宗建中四年施行德的公私货易货易除陌法继承发展而来。
四、法律保护房产所有权
唐《杂令》16 条云： "诸家长在，（ [在]谓三百里内，非隔关者。） 而子孙弟侄等，不得辄以奴婢、六畜、田宅及余财物私自质举，及卖田宅。（ 无质而举者亦准此。） 其有质举、卖者，皆得本司文牒，然后听之。若不相本问，违而辄与，及买者，物即追还主，钱没不追。"[12]788 -789定庄宅买卖、典贴必须由家长或在家长授意下进行，否则牙人、保人和购买者都要受到处罚，交易即不合法，也不为法律承认。虽然敕令禁止子孙弟侄等私自质举、典卖田宅，但这种现象恐怕一直都有存在。《五代会要》卷二十六《市》后周广顺二年十二月，开封府奏云：
又庄宅牙人，亦多与有物业人通情，重叠将产宅立契典当，或虚指别人产业，及浮造屋舍，伪称祖父置。更有卑幼骨肉不问家长，衷私典卖，及将倚当取债，或是骨肉物业，自己不合有分，倚强凌弱，公行典卖。牙人钱主，通同蒙昧，致有争讼。起今后欲乞明见降指……其有典质、倚当物业，仰官牙人、业主及四邻同署文契，委不是曾将物业。……如有故违，关连人押行科断，仍征还钱物。如业主别无抵当，仰同署契行保邻人，均分代纳。……其牙人钱主，并当深罪。所有物业，请准格律指挥。[13]415 -416此奏文中明确要求禁止重复典卖、抵押房产，禁止侵占公私土地建造屋宇出卖，禁止盗卖他人房产。案《唐律疏议·户婚律》、唐《杂令》中即已禁止同居卑幼未经家长允可就擅自动用家财[14]960.又《户婚律》"妄认盗卖公私田"规定妄认或盗贸卖他人土地均属于侵犯他人财产[14]974,要受到刑罚处罚。上述法条一是泛指家内财物，一是针对土地而言。而随着庄宅物舍这类重大物业交易的频繁发生，故五代时期官府又专门出台敕令对此加以惩禁。为了保护产权人的权益，同时使买主、典主免受经济损失，所以官府要求"牙人、业主及四邻同署文契，委不是曾将物业。"在敦煌吐鲁番所出唐五代质典、买卖契约实物中也时常附有权利瑕疵担保条款，以此作为第一层保证。其后官方在受理印税时，务司还要审查交易文书中的相关内容，进一步加强监管。
另外，唐五代时期房产交易还应遵照"问亲邻"的原则，即以优先照顾见居者和亲邻的权益。这是国封建社会崇重宗族、乡邻关系的反映，不论继承、买卖土地、房产的过程中，首先要考虑的是维护家族或家庭的利益。
五、结语
唐五代时期商品经济繁荣，城市尤其是如两京等大中型城市人口繁夥且流动量巨大，导致了城市房产需求旺盛，进而催生出一个个活跃的房产交易市场。在房产中出现的交易中介庄宅牙人表明了房产买卖、租赁服务活动的专业化程度的提高。面对日渐繁荣的房产交易，官府对房产交易的监管也愈加严厉、细致。中晚唐五代，官府开始频频出台各种法令、敕文对房舍庄宅交易中涉及的所有权、牙人、典限问题和印契、契税制度等各方面进行规范和约束，保证了房产交易正常有序地进行。
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