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XX市某房地产开发项目的可行性研究

时间:2007/11/3栏目:调研报告

一、项目背景
1 、 项目名称: 东湖路人行居住小区(暂定名)
2、可行性研究报告的编制依据:
(1)《城市居住区规划设计规范》
(2)《A市城市拆迁管理条例》
(3)《城市居住区公共服务设施设置规定》
(4)《住宅设计规范》
(5)《住宅建筑设计标准》
(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
(7)《城市道路绿化规划及设计规范》
(8)《高层民用建筑设计防火规范》
3、项目概况
1 )地块位置:该基地东起白洋河,南至建设东路,西至东湖路、北至人民银行围墙,围合区内土地面积约28333平方米,该地块属池州市二类地段。
2 )建设规模与目标:
土地面积:42.5亩(28300平方米)
容积率:2.2
开发周期:3至4年
土地价格:5000元/亩(A市国有土地使用权挂牌出让起价)
建筑面积(预计):总建筑面积:61460㎡
3 )周围环境与设施
(1)步行约10 分钟可至A市中心秋浦路、长江路。
(2)西侧为A市城市中心景点百荷湖。
(3)东侧为清溪河城市绿化带,南侧为城市绿化广场。
(4)西南靠近A市城关小学。
(5)北面为A市人民银行。
4 、项目SWOT分析
优势及机会
(1) 该项目地处A市最具发展潜力的地段,周边环境在不久的将来将是池州最佳的居住区域。
(2) A近几年的经济发展和市政建设步伐,使得该区域的房地产具有较大的升值空间。 (3) 东侧汇景花园的成功开发,为该区域的房价定位提供了市场认可性。 (4) 周遍日趋成熟的居住配套及“百荷商业步行街”的商业氛围的逐步形成,为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。
(5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大,对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。 (6) 该项目以毛地出让,起价5000元/亩,使得取得该地块的前期资金较少。 (7) 该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区,我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。
(8) 我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景,有利于我公司今后在当地的发展。
(9) 物业管理公司在A市的先行介入,为今后该项目的物业管理,具有一定的优势互补的性。
(10) 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑,为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。
劣势及威胁
(11) 拆迁密度过大,拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。
(12) A市拆迁实施细则的即将出台,拆迁成本的预测具有一定的风险性。 (13) 市政设施的带拆带建,因其标准的不确定性,使的成本的测算具有一定的不确定性。 (14) 江浙资金的介入,有可能使得土地的挂牌价抬的过高。
(15) 规划中对于地块的居住用地的定位,今后商业的规划能否通过,具有一定的不可确定性。
(16) 小高层的居住观念的形成,物业管理费、电梯的运行和维护等,将给今后的销售带来一定的抗性。
(17) 该地块的居民大多是二次拆迁,再加上A市某县人的北京自焚事件,拆迁的难度较大。 (18) 汇景花园的日趋完善,又是多层住宅,与本项目的竞争将比较激烈。 (19) 拆迁的难度,使该项目的建设周期具有延期的可能。
(20) 周遍的生活配套设施及交通不够完善。
二、市场分析
1 A市概况
A市位于长江南岸,面积8271平方公里,人口153万。
生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区——牯牛降、国家级水禽湿地保护区——升金湖。全市森林覆盖率达56%,1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。 投资环境良好。交通通信便捷,公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网;水运以长江干流的重要港口——A港为枢纽,拥有国家对外开放口岸,年设计吞吐能力达500万吨,A港泥洲新港区一期工程已动工;通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络;沟通沿江通道的京九铁路、沿江高速公路、九黄高速公路等项目已经国家立项批准,2002年——2003年将全面动工;长江大桥已于2001年底动工兴建。项目所在区位于长江中下游南岸,与B市接壤,南连、黄山,是A市***、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里,人口62万,辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。
2 A市房地产住宅市场分析
A市房地产业从起步到发展,大致经历了三个阶段:1988年至1993年为第一阶段,以房屋统代建为主,所建住房多为福利性,商品化率低,房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段,统代建行为逐步消失,商品房

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