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对油田社区物业管理改革的思考

时间:2007/11/4栏目:调研报告

社区物业管理是油田经济的重要组成部分。随着油田改革的不断深化,上市与存续部分实现了分开分立和独立核算,按照集团公司关于社区改革的指导意见,社区物业走什么样的发展路子,如何实现社会化、企业化、市场化、专业化,成为油田改革中迫切需要解决的重要问题。本文拟结合油田社区物业管理的实际情况,根据石化集团公司关于社区改革的指导意见,就今后社区物业管理的发展模式作一初步探讨。 一、油田现行社区物业管理模式的基本特点 胜利油田地处盐碱荒滩,经过几十年的开发建设,已成为我国东部地区一个重要的石油工业基地。由于油田生产的分散性和艰苦性,在油田开发建设过程中,按照“有利生产、方便生活”的原则,逐步形成了散布于百里油区的工业和物业布局。在原来的计划经济条件下,油田职工住房都是企业自建、自管,并配套建设了包括基础教育、医疗卫生、文化体育、生活服务在内的企业办社会体系。1997年,胜利油田在借鉴国内外社区管理和物业管理经验的基础上,将企业办社会部分整体剥离,在全油田范围内按区域划分先后成立了10个社区管理中心,油田物业管理在社区层面上实现了专业化。从近几年的运转情况看,社区成立以后,油田物业管理作为一个新兴的行业走上了正确的发展轨道,目前已形成一定的经济规模。从整体来说,现行社区物业管理模式具有以下特点和优势: 1、以专业化为基本取向的管理体制改革,使物业管理作为一个系统占有了重要地位。原来油田的职工住房建设与管理以及教育卫生等,分散于各个二、三级单位,是作为生活后勤来对待的,只是生产的后勤保障,其地位得不到应有的重视,作用得不到充分发挥,发展基本处于一种被动性的自发状态。在许多人眼里,生活后勤是“养老院”,是“包袱”,是难以解脱的沉重负担。特别是八十年代以来,随着职工住宅建设的迅猛发展,住房管理越来越成为油田各单位不得不认真重视的一个迫切问题。尤其是有些办社会负担重的单位,非经营性支出越来越高,严重影响到生存和发展。社区成立以后,把原来分散于各个单位的办社会部分集中起来,实行条块结合的矩阵式专业化管理模式,并在全局平衡的基础上保证社区运转的基本投入,一方面使主营单位能够轻装上阵,集中精力办好主营业务,另一方面,从社区本身来说,也第一次有了自己明确的管理范围、管理对象和管理内容,原来分散于各单位的“副业”成为集中于社区的“主业”,有力地促进了社区工作的发展。在社区的努力和各方面的大力支持下,油田物业管理水平有了明显提高,物业管理从规模到内容都成为油田工作的重要组成部分,社区经济也成为油田经济中不可缺少的重要板块。 2、按区域进行集中管理,统一规划,促进了油田物业资源的优化配置。原来,由于各单位相互独立,各自为政,分片建设,自成系统,所以油田物业资源的浪费十分严重。尤其是各单位之间的重复建设,不仅浪费了大量资金,而且造成大量人员隐性闲置。譬如:每个小区都建设独立的供热、供水、供电系统,不仅加大了投资,而且由于规划混乱,造成系统配套不完备,管理难度大,居民的水、电、气、暖供应得不到充分保障。社区成立后,能够从区域范围内统一考虑规划居民区内物业资源的配置,有利于减少重复建设和各种浪费。 3、社区物业基本形成了“建、管、修一体化”的格局,加快了油田住宅建设步伐。多年来,由于受“先生产、后生活”观念的影响,加上各单位对住宅建设投入不足、管理不善,油田职工住宅紧张的局面始终没能得到根本改变。由于受体制和机制的影响,有的单位住宅虽然建起来了,但在管理上不到位,水不通、灯不明、外排堵塞、路不平的现象时常发生,职工群众的意见很大。社区成立以后,住宅建、管、修的责任主体明确了,加上近几年房改政策的贯彻实施,油田住宅建设速度明显加快,而且建成一片、配套一片、使用一片,大大提高了住宅的使用效率。在管理局的大力支持下,各社区还加大了对老区配套系统更新改造的力度,目前1990年以前住宅楼内的水、电、暖系统已基本改造完毕,老区其他生活配套基础设施也得到了比较彻底的改造,旧区呈现出了新的容颜。由于实行“建、管、修”一体化,近几年油田住宅小区建设和改造已逐步引入了小区规划的理念,更加讲求建筑形式的多样性,建筑布局的合理性,小区绿化工作也得到加强,使广大居民享受到了现代化的建筑气息。 4、社区物业管理的专业化,使社区管理和服务质量有了很大提高。胜利油田的物业管理由于工矿企业的特殊性质,从一开始就是把提高对居民的服务水平和质量放在第一位的。社区成立以后,各物业公司以“居民是亲人,服务是天职”为宗旨,狠抓了小区绿化、环卫保洁、治安巡逻等各项工作,并深入推行了ISO9001质量管理体系和HSE管理体系,物业管理的标准化和规范化水平有了很大提高。尤其是狠抓了“440”服务承诺落实,从接听用户报修电话开始,对为用户提供服务的经过、记录、收费情况等进行了规范,充分体现了“440”的“事事灵”和“时时灵”的特点,得到了居民的广泛好评。由于对社区物业管理的考核办法是将居民满意率作为一项重要指标,并将这一指标与工资奖金直接挂钩,所以各物业公司都在提高居民满意率方面采取了一些具体措施,服务态度改善了,服务范围拓宽了,社区居民得到了更加便捷和优质的服务。 5、服务与创收相结合,使物业管理成为油田经济中一个新的经济增长点。油田社区是企业社区,最终要走向社会独立生存,而且这种改革步伐正在显著加快,因此必须坚持优质服务开拓市场增加创收,增加创收补贴管理服务经费不足。目前,社区物业管理的经济运行主要有两个方面。一是节支。积极推进小区物业管理的市场化进程,在社区与物业公司之间、物业公司与物业站之间、物业站与各专业队之间形成了明确的甲乙方关系,依靠市场机制促进内部挖潜,降本增效,辅之以其他方面的挖潜增效措施,物业管理费用大幅度降低。二是

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