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论集体土地使用权转让的法律依据、问题产生的原因及层次性

时间:2006-11-22栏目:房地产论文

  根据我国现行《宪法》第10条规定,国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征用。任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。《民法通则》第80条也规定,土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让。但是,《宪法》和有关的法律法规又规定土地使用权可以依法转让。这里的土地使用权应包括国有和集体两种。对于国有土地使用权,国务院已以第55令的法规形式明确规定转让的条件、转让的范围、转让办法;对集体土地使用权的转让至今还没有一部相关的法规。但新的《土地管理法》为集体土地使用权的转让问题提供了法律上的依据,并为今后出台相关的实施办法埋下了伏笔。特别是新《土地管理法》提出了“用途管制”概念,为集体土地使用权转让大开方便之门。从资源保护的角度理解,用途管住了,一切就管住;用途管不住;一切都完蛋,任你如何流动,政府只管纳税、收费;这是市场经济条件下政府管理资源的最高明手段。

  一、关于集体土地使用权转让的法律根据问题

  国务院至今未出台一部相关的集体土地使用权转让的管理法规,因此,出现学术理论上的长期争鸣是极为正常的。现在的问题是,人们要把原先在理论上长期争鸣的东西付诸于实践,有的地方甚至提出了解放思想、突破禁区、制度创新等口号,这就有点令人疑惑不解了。因为,理论上争鸣和实践中具体运作完全是两码事。作为政府职能部门,依法办事是其天职,在这个大前提下,才能谈解放思想、突破禁区。我认为,法律法规的每一条款的遣字造句应当是非常慎密而严谨的,其立法的宗旨也当是明确客观的,任何从左或有的角度随意歪曲理解采取实用主义的做法均不足取,事实上,无论《宪法》或《土地管理法》等法律都没有在文字上明确表述集体所有土地使用权不能转让或流转,恰恰相反,新《土地管理法》及其《实施条例》的某些条款规定已为集体土地使用权的转让提供了法律依据上的支持。

  (一)新《土地管理法》第14条第2款规定,在土地承包经营期限内,对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的,必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。这里的承包经营权,实质即为集体所有农业用地的土地使用权,调整行为说白了就是土地使用权有条件的转让,只是名称不同并经村民代表大会通过及报上级机关批准而已。

  (二)新《土地管理法》第63条规定,农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。我认为,该条款有二层意思:①这里的农民集体所有的土地使用权应特指农业用地,如果农业用地未经依法办理农转审批手续而转让和出租用于非农业建设,当然是不允许的,也和新法的立法宗旨相悖。如若转、受让双方都是用于农业生产,不改变用途,那就不适用本条款,而适用上述第14条之规定。在实际工作中,人们往往根据这一条款规定不加分析地对集体土地转让行为进行全面否定,均因未深刻领会新法的立法宗旨及从整体上理解《土地管理法》条文所致。②该条款的下一段话即取得建设用地的企业……已开宗明义的告诉我们,符合特定条件的集体建设用地使用权可以依法转移。何谓依法转移?转移者,转让也。既然允许转让,就可以不办理征用手续而允许流动办理变更登记手续。如果征为国有,那就不是转让,而是划拨或出让。这个根本概念必须弄清。

  (三)新《土地管理法》第62条规定,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。可见,连新法都承认出卖村民住宅是一种客观现象,是不可回避的,政府职能部门所要做的工作就是不批给新的宅基地,至于老的宅基地出卖后应当怎样办理过户手续,新法没有规定。既然新法没有规定,出卖又是一种客观现象,我们就可以从其他法规中寻找依据。

  (四)新《土地管理法实施条例》第6条又是明确规定,因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的,必领向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请,由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。毫无疑问,这里的土地使用权,应包括集体和国有在内,而且是特指有建筑物和构筑物的土地使用权。众所周知,没有建(构)筑物的土地使用权,不要说是集体的,就是国有的一般也不允许转让。如果允许转让,就会触犯《刑法》第228条关于“以牟利为目的,违反土地管理法规,非法转让、倒卖土地使用权,……等等”的规定。

  通过以上论述,我们已不难看出新法对集体土地使用权依法办理转让的端倪,只是还缺乏具体配套的实施办法。由于在实际生活中,无论对村民或村委会或村集体经济组织而言,最具诱惑力和实际意义的土地使用权转让当属集体所有非农建设用地(以下简称集体建设用地)使用权的转让,故在此重点讨论集体建设用地的转让问题。

  二、关于集体建设用地转让争论产生的深层社会历史原因分析

  一个本来已经相当明确的问题为什么在理论界总是争论不休呢?一个本来不是问题的问题却变成问题,成为人们反复议论的对象,究竟是法律错了还是我们的理解出了偏差?仔细想来,其中的深层社会历史背景是主要因素,法律的某些规定不够严密是次要的因素。现予分析归纳。

  (一)人们的传统习惯观念使然。试想,在几十年一贯制的高度集权的计划经济年代里,什么东西不是国家调拨、计划分配?土地所有权往往和使用权混为一谈。两权分离并在实践中运作是在国务院1990年颁布第55令以后才开始的。当时人们对国有土地使用权的价值及其流转的概念很模糊,对集体土地使用权的转让连想也不敢想。这也难怪,长期以来,集体所有的土地在产权上从来是有其名而无其实,产权的边界是模糊的。在国家和集体经济组织之间,权力和义务是不对等的,集体经济组织除了服从国家征用之外,在使用权处置方面几乎是无所作为。但在经济发达的沿海地区,却自发地存在着房产的转让导致集体土地使用权转让的行为,在如何规范这种行为方面国家又缺乏配套的措施,因此,引起争议是必然的。

  (二)过去的有关法律法规对用途管制没有明确规定,“用途管制”作为法律用语还是近几年同国际惯例刚刚接轨的产物;其实,只要人们理解了用途管制的深刻含义,对土地使用权的转让还有什么想不通呢?

  (三)出于对市场经济的陌生和排斥感,有场无市或有市无场从来不是完整的市场经济。市场经济的最大特点就是资源资产的流动性和变现性。我们不可否认,即使文革十年,地下市场经济也没有消失,房产及其土地使用权也在照常流动,在大力发展社会主义市场经济的今天,我们岂可螳臂挡车,逆历史潮流而动?青山遮不住,毕竟东流去,面对现实,规范市场行为才是我们的天职。

  (四)将“转让”同“所有制”变更问题混为一谈,实质是概念模糊导致思路不清。

  (五)社会经济发展速度过快,尤其在当前大力倡导城市化及城市总体规划和土地利用规划处于不断调整以适应变化了的形势的背景下,各级政府和领导干部从地方经济发展的大局着眼,都在有意或无意扩大国有土地的“

范围”,唯恐集体建设用地转让造成日益严重的“征地难”后遗症及利益分配不均导致政府在宏观上调控土地市场职能的弱化。

  (六)从《土地管理法》的初衷角度讲,集体建设用地是国家通过法律规定体现政府对村民或集体经济组织的一项特殊优惠的供地政策,也即只有村民和集体经济或某些村办企业才有资格享受不进行集体土地所有权变更而办理土地使用优惠的政策,今将集体建设用地使用权受让对象扩大到非本村村民或城市居民及城市企业,则有悖于《土地管理法》的立法宗旨。这就是我上面已述及的法律规定确有不够严密的地方。

  (七)对集体土地位用权的转让缺乏层次性的认识。我们知道,即使是国有土地使用权的转让,也是有层次性的。何谓层次性,即根据转受让与主客体的不同而采取不同的对策,设定转让的前提条件。譬如,国有划拨土地使用权转让,必须要有合法的地上建筑物的产权,必须具备土地使用证书等;已出让的国有土地使用权的转让,必须投入一定比例的建设资金,取得国有土地使用证书等方可转让。由于集体建设用地情况更复杂,国家又没有专门的法规与之相配套,其转让的层次性就更难把握,其转让问题就显得更加敏感。

  如果说,前几年是前4种因素占据主导地位而影响了集体土地使用权转让手续的正常办理,那么,后3种因素则是近几年影响集体土地使用权转让手续正常办理的主要缘由。因此,如何规范集体建设用地转让行为

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