物业工程管理制度
在快速变化和不断变革的今天，接触到制度的地方越来越多，制度对社会经济、科学技术、文化教育事业的发展，对社会公共秩序的维护，有着十分重要的作用。到底应如何拟定制度呢？以下是小编精心整理的物业工程管理制度，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。
物业工程管理制度1
一、值班管理制度
1、值班员工必须严格坚守岗位，不得私自离岗、串岗。未经批准擅自脱离岗位者，作违反劳动纪律处理;造成损失的，追究其经济责任。
2、值班员工必须集中精力，保持警觉，认真工作，不得麻痹大意或做任何与值班岗位无关的事情。
3、值班员工必须服从调度主管的安排，听从调配，执行组长的工作指令。
4、值班员工必须严格执行巡检制度;做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快，及时发现隐患，迅速排除故障，保证设备安全运行。
5、值班员工外出作业必须随身携带对讲机，保持联系。
6、值班员工必须掌握并正确实施应急处理方案。遇突发性事件，应保持冷静，果断处理。
7、值班员工必须做好事故现场的保护工作，收集有关数据和原始记录，等候上级到场处理。
8、值班人员必须做好当班的工作记录，按栏目要求认真如实填写。
二、运行记录管理制度
1、巡视值班记录表每班记录一次，电气设备运行记录、每半天记录一次，设备运行记录表(空调系统)每班记录一次，由相关专业的管理员检查后每月月底将表格汇总交调度主管存档。
2、设备维修保养记录由维修人员填好后交班组长，相关专业的管理员审查后签名，每月月底将记录表格汇总交调度主管存档。
3、巡查签到表每日均由当值员工巡查设备后签名，由相关专业的管理员抽查监督，月底汇总后交调度主管存档。
4、巡视值班记录表每日由当值员工填写，每周部门经理签名后交调度主管。
5、值班表每月月底由维修班填写，物管部经理审阅后交调度主管。
6、设备检查必须认真、仔细，记录须填写认真、字迹清晰。
7、所有记录必须按时完成，不准弄虚作假。
三、工程档案管理制度
1、工程设备档案资料由调度主管。调度主管者应严守公司档案管理制度和保密守则。
2、各类档案应按系统分类:强、弱电;给排水;暖通、空调;消防报警;房屋结构;等系统资料由调度主管存放于档案盒内并贴上标签。
3、编制档案目录，内容应与档案盒外标签一致。
4、外单位交来图纸由调度主管统一签收，并将有关图纸交各相关专业核对实物，如图纸无误则由调度主管按系统归档;图纸有误，则由调度主管联系交图单位更正。
5、档案及图纸是工程维修保养的重要依据，应妥善保存。
6、借阅档案须经相应调度主管以上人员批准，调度主管登记并指定归还日期，由调度主管按期追还，需续借的要重新登记。
四、设备设施管理制度
设施设备巡检规定
为保证设备正常运行，及时发现并消除故障隐患，设施设备组必须对所辖设备进行日常巡检。
1、巡视值班人员必须按本系统规定的时间和项目巡视检查管辖下的设备。
2、巡视值班人员外出巡检，必须随时与部门保持联系。
3、巡视值班人员每次巡检均须在相应的巡查记录上依顺序做好巡查情况和结果记录。
4、巡视值班人员应根据当班设备的具体运行情况，对'手动'运行的设备和有异常苗头、运行不稳定的设备加强巡检和监控。
5、发现设备仪表和电流表、电压表、压力表、电度表、水表等有缺陷，发现设备运行状态指示灯有损坏，发现安全保护元件有变化，均应即时通知维修人员调整或更换，保证设备的监控元件在完好状态下运行。
6、发现有不正常的噪音、压力、振动、泄露等又不能迅速排除的，必须立即报告维修人员，并采取适当的防护措施，防止事故的发生或扩大。
7、相关专业人员每周一次对巡查情况和结果进行抽查，发现问题追查原因，如属人为应追究当事人责任。
五、设备管理制度
1、设备的维修保养分月度、季度、半年、年度，由相关专业人员按维修保养项目、内容、达标参数制订保养计划，交各班组实施。
2、各班组每次完成常规保养后，责任人和班组长填写保养记录并存档。
3、设备的`维修分小修、中修、大修三种，由相关专业的人员根据设备的性能等规划编制维修方案，交班组执行。
4、如检修保养中发现有可能导致严重故障的缺陷事项，必须立即填入维修保养记录表，上报调度主管实施整改。
5、每次检修保养后必须填写相应的表格，调度主管负责监督执行。
六、机房管理制度
物管部辖下的设备机房有:开闭所变配电房、弱电机房、电梯机房、热交换机房、水泵房、空调机房等;它们都是生产重地，为规范各机房的管理，特制定本规定。
1、机房门口醒目位置悬挂机房名称，并张贴'机房重地，谢绝来访'或'生产重地，请勿进入'的告示牌。
2、凡易燃易爆的设备场站，高电压、高温等设备场所，在外围的入口或通道等显眼位置挂贴规范的警示牌。
3、各系统的设备必须在显眼位置张贴有统一规格的标识。
4、各系统按有利工作和安全原则在相应的设备管道阀门和电器开关上挂贴表明用途和状态的告示牌。
5、机房钥匙是专用钥匙，任何员工不得随意配制机房钥匙。
6、未经部门领导批准，外来人员(包括参观学习和施工等)禁止进入机房;经批准进入机房的外来人员必须遵守机房有关规定，服从机房工作人员的安排指导。
7、供电局突然到场检查或抽查相应的机房如开闭所、变配电房等，当值人员在查验证件核实身份后，应热情接待，主动配合，并应立即通知调度主管或部门领导。
8、保持机房的安静、严肃、整洁，严禁在机房内聚会、聊天、嬉戏、喧哗等，不得有影响工作、分散注意力的行为。
9、严禁携带火种进入易燃易爆的设备场站和电子类设备机房，严禁在机房内吸烟。未经书面批准并落实安全措施，不得在机房内进行动火类作业。
10、机房的内线和外线电话，均为值班专用电话，应时刻保持待机状态，严禁打私人电话或长时间占用电话。
11、各机房工作员工必须按要求如实认真填写各种表格，主要设备的参数记录必须齐全，工作记录应清晰明了。
七、设备机房防火制度
1、不得在机房内吸烟。
2、维修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。机房内不得存放易燃物品。
3、需要动火作业时，由相关专业人员填写机房动火作业申请表，工程部经理签名同意后方能施工。施工前应清除动火现场的易燃物品，准备好灭火器;施工后认真检查，确认无火种后方能离开。
4、部门人员在当值期间，应注意检查机房内的灭火自救措施，并教导员工掌握各种灭火器械的性能及处理各种消防信号的正确方法。
5、当值人员应巡查、记录责任管辖区域内消防报警探测器和消防设备的情况，及时报告、处理火警信号。
6、机房内的楼梯、走道、出人口要保持畅通无阻，严禁堆放物件。
7、机房内的火灾探测器、喷淋头、防火门、防排烟设备、灭火器、疏散标志和指示灯等设施，必须保持完整好用。
8、发生电气火灾时，当值员工施救时应坚持'先断电，后灭火'原则;如油路发生火灾，应立即关闭油闸并用沙袋堵截油路，防止扩散，并用二氧化碳及其他干式灭火器扑救。
9、火灾时设备操作应按各工种的安全操作规程操作，并做好防火措施。
10、遇火灾时，要及时上报消防中心，并采取相应的灭火措施。灭火后，要详细记录火灾成因及灭火情况，书面上报公司领导。
八、机房卫生管理制度
为做好机房内外和设备的清洁工作，保证设备的最佳运行环境，特制定本卫生制度。
1、机房内不得吸烟、随地吐痰、乱丢杂物。
2、各班员工必须按时清洁机房地面，做到无明显污渍，无杂物、无粉尘。
3、机房内各设备必须按时擦拭，使设备表面光洁无尘。
4、机房值班员工必须按时清洁机房通风系统滤尘网。
5、机房内电气控制箱及电器开关表面必须按时清洁除尘。
6、维修人员负责制定本机房清洁卫生时间表，并对机房卫生负责。
物业工程管理制度2
1、工程部全体员工必须加强防火安全防范意识，并协同安全部认真做好大厦各系统的防火安全保卫工作。
2、各个岗位的人员必须坚守岗位，发生事故或发现可疑情况时应迅速处理、上报、并负责保护好现场。
3、外来人员禁止进入配电室、空调机房、电梯机房、水泵房、弱点机房等区域；参观、学习、施工如需进入必须经物业公司经理及工程部主任批准并在客服部办理登记手续后，由值班人员带领（或陪同）方可，严禁拍照、摄像。
4、各岗位值班人员除负责设备安全运行外，还必须对所属机房进行防火安全检查，发现不安全因素，应及时向上级汇报、整改。
5、任何人不得随意配制各机房钥匙，无人时必须锁好机房门窗；供水系统值班人员负责检查锁好各水箱盖，无关人员不得借用钥匙，除供水值班人员外，必须经值班主任批准才能打开水池盖。
6、需要进行动火作业时，要先办妥动火证后，方能进行施工，施工前要尽可能排除易燃物品及配备灭火筒。
7、施工后应认真检查，确保没有火种后方能离开。
8、任何人不能随意挪动消防器材，发现消防设施损坏或泄漏应及时通知消防中心。
9、任何人发现火警应及时报告，尽力配合消防队员一起扑灭火灾。
一旦大厦发生火灾，工程部的首要任务是保证消防设施设备的'正常运转，并组织重要设备的保护、疏散工作。
物业工程管理制度3
一.工作单和维修电话记录制度的目的:
1.有利于检查工作质量,责任落实到人。
2.凭工作单进入客户区域,工作单就是工程维修人员进入客户区域的通行证。
3.凭工作单到库房领料,便于大厦各部门核算,同时也有利于库房管理、统计。
4.工程部调度接到维修电话通知后,填写《维修工作单》,按照各专业分检后通知各专业人员及时到客户处进行维修。大厦通常分为空水、强电、弱电、综合维修等专业。这样安排,有利于派工派单,有利于值班主管掌握工作情况。调度人员每日应做出统计,每月做出工单月报送交工程部。
二.使用和管理工作单的具体要求:
1.工作单是工程维修人员从事工作的凭据,各使用部门应认真、详细填写,以免影响服务效率及工作质量,工程部办公室应设置工作单存栏。
2.工作单一式三联:分为三种颜色的单子。一联为申请部门留底备查、二联为工程部留底备查,三联为维修完毕申请人签字验收,返回工程部留底备查。
3.工程部调度人员接到返回的工作单后,应按专业分检,分放在工单分派栏中,分派栏包括'待修理'、'正在修理'、'已完成'、'未完成'、'等备件'。
4.工作单应写清工作地点、工作内容,一份工单只填写一项工作,便于工程部分派。
5.当工程部人员完成工作后,当事人予以验收、复查,合格后在工作验查一栏签名。
6.凡属于供应商、装修商保修范围的设备需要维修,一般由签约部门或使用部门联系保修。
7.使用部门采购的新设备应及时通知工程部,以便配合使用前的'检查及调试,及时将图纸资料交工程部阅存。
三.其他注意事项:
1.发生停电、停水、跑水、电梯困人、设备运行异常等紧急现象及各部门巡查发现设备、设施存在问题时,可以电话方式通知工程部。
2.补配钥匙及换锁工作,应先到保安部申请,填写'补、配钥匙申请表',不能凭工作单补、配钥匙。
3.凡需要重新制作、翻修的工作,材料费在300元以上的投资,一律填写'客户服务单',并由财务部审核,总办批准后实施。
4.凡是文字表达不清,而需要附图说明的工作应附图说明,图中尺寸比例要标清楚。
5.凡不能按相关规定及时完成的工单,存放在'未完成'一栏,并做好交接班;因工具、材料等原因而搁置的工作单,放在'等备件'格内,并及时申报采购单争取及时恢复。领班以上各级人员均应对'未完成'和'等备件'的工作单给以高度重视,积级采取相应措施并向工程部报告原因。
物业工程管理制度4
第一章维修人员工作标准
一、维修人员在维修电器、电焊、电梯、消控设备等特种工作时必须持证上岗，严禁无证上岗、无证操作、违章操作。
二、严格遵守公司各项制度和员工守则，不准违反公司规定，私自行动。
三、发生应急维修时，维修人员在接到报修任务后，无特殊情况下在20分钟内必须到达现场，并且应迅速处理设备设施故障，保障小区的正常运作，不得故意拖延时间，不准刁难物业负责人或业主，不准向业主索要财物，言行要文明礼貌。
四、维修人员在物业日常检查、维修、保养时必须按照规定着装，佩戴工作证，在和业主接触时言行举止要得当。
五、日常检查维修时发现问题要及时处理修复，不得以各种理由拖延时间或故意推脱延误，维修设备设施时潦草了事等。
六、维修人员必须完成物业管理区域内的报修任务和设备设施保养任务，维修完好率必须达到95%以上。
七、维修人员必须做好各物业管理区域内的设备设施台帐及更新工作，同时要做好工作日志。
八、每月上报的维修工时和维修完好率必须属实，不得作假、蒙骗。
九、维修人员平时要对所辖物业小区的设备设施多了解、多研究，熟练掌握设备设施的原理和运行状况，以防发生故障时能快速解决处理。
十、维修人员要主动学习各方面技术知识和业务知识，多学习、多掌握，不断提高自己的技术能力和业务水平。
第二章物业维修工工作职责及工作流程
一、工作职责
1、严格遵守国家规定的对特殊行业、岗位、工种必须持证上岗的规定，严禁无证上岗，无证操作,违章操作。
2、严格遵守公司制度，严禁私自向业主索要服务费和香烟等财物，保障公司良好形象。
3、严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从领导安排，除完成日常调派维修任务外，按照工程部计划地做好各物业设备设施的保养；
4、努力学习技术，熟练掌握现有物业设备设施的原理及实际操作与维修，积极配合各物业小区的工作，出现紧急事故时无条件地迅速到达，全力做好抢修工作；
5、严格执行所管辖设备的检修计划，按时按质按量地完成，并填好记录表格，做好设备台帐。
6、对各物业小区的维修情况，维修工时按照规定做好记录，按时报工程部
二、工作流程
1、正常工作流程
2、正常工作流程细则
1）准时上班：根据公司上班制度规定时间，准时上班，不迟到。
2）换好工作服：按公司规定穿着工作制服，佩戴工作证，工作服要干净整洁，工作证要清晰易辨。
3）检查维修工具：检查使用的维修工具数目是否对，使用状况是否完好。如果缺失应立即报告维修组负责人，若维修工具有故障，应立即予以修复。
4）查看记录：查看记录的报修情况和维修记录，如果有报修记录或维修记录中有未维修好的，应立即填好设备维修单，安排维修次序，若没有报修记录或维修中没有未维修的，应查看保养计划，根据保养计划安排工作。
5）维修或保养设备：带齐维修或保养所需要的'工具，持设备维修单或设备保养单，到达设备所在区域，按照维修或保养的正确工作程序进行维修或保养，严禁无证操作，违章操作。
6）维修或保养完成：设备维修或保养完成后，请业主或负责人认可，并在设备维修单或设备保养单上签字。
7）维修单登记：将已经完成的维修单或保养单带回，先予以工时登记，再对维修情况予以记录，并根据维修或保养设备的情况对设备台帐予以记录更新，将维修或保养单入档存放。
8）工作日志记录：对一天的工作情况予以整理记录，维修完成和未完成的要记录清楚。
9）检查和保养工具：检查维修工具在一天的使用中是否有损坏或缺失，如发现有遗失或损坏应及时查找或修理，对使用一天的维修工具进行保养，擦拭干净，加油润滑。
10）按时下班：根据公司下班制度规定时间，按时下班，不早退。
3、紧急维修工作流程
4、紧急维修工作流程细则
1）接到紧急维修任务：应急维修人员应保证24小时电话开通。
2）携带工具迅速到达现场：应急维修人员应随身携带一般常用工具包，以防紧急维修时没有工具，并且要备好交通工具，以便能快速及时到达现场。
物业工程管理制度5
物业工程部设备运行管理制度:防火制度
1)在消防中央监控室,应具备以下资料及锁匙:
a)一套完整准确地记录物业火灾预报系统及干湿灭火装置位置图及消防系统图,包括烟感/温感探测器和主控屏位置,手提灭火器和灭火毯,消防栓箱配破玻璃按纽和警铃,消防栓系统连消防接合器、喷淋系统、消防泵等。
b)一套清楚及准确的建筑平面图,图内展示各防火卷闸、隔火墙、危险仓、防烟门、走火梯及太平门等。
c)一套各种消防设备之备件清单。
d)一套完整之排烟通风图。
e)工程部必须保存出现紧急情况时联络人的电话、手机号码。
2)在指定地点吸烟,烟灰、烟蒂要丢进烟缸。
3)维修工作中需要使用易燃材料时,应特别小心。各班组不得存放易燃油料1公斤以上。
4)不得随意挪动消防设施,发现消防设施损坏或泄露应及时报告。
5)当发生火灾警报,各人员一定要认真处理,直到确定火警熄灭或确认是误报为止。各员工遇事时请保持冷静,行动时不要太急躁。
6)任何人士如发现火灾,应先用对讲机或电话报告发生火警的位置和他自己的动向。
7)当有火灾警报时,以下的警铃应不断地响起:
8)首层
9)火灾的楼层
10)与发生火灾相邻的楼层
11)如发生火灾,工程部的.首要任务是保证消防水泵,正压风机,排烟风机正常运行,保证供水供电,并及时通知保安灭火。
12)发生火灾时,工程部应做好以下工作:
a派有经验的工程人员前往控制室协调救火工作。
b尽可能从消防报警系统主屏找出火警的楼层和警报之种类。
c通知工程师有关情况。
d通知所有当值员工,尤其是身处地库及机房之员工。
e当消防员到场,立刻配合保安/管理员向他们报告所知情况。
f其他当值工程人员留守岗位候命戒备。
g工程师应做好:
立即通知xxx大厦空调主机房发生火警警报。
与各部员工合作,确保各消防系统运作正常。
向消防指挥员提供技术意见。
根据情况改变以下设备的运行状态:
排烟系统
空调通风系统:在正常情况下,应将发生火灾那一层、上一层、上二层和下一层之空调和给风系统关掉,以防止浓烟蔓延。
升降机和扶手电梯。
干湿消防系统。
强电及后备发电/照明系统。
h通知有关工程人员在工程部候命。
i在空调主机房之员工应:
立刻察看全机房范围,确定警报是否源自主机房。
如火灾在机房内,不要冒险;在可能情况下,关掉冷冻主机,
用现有工具和灭火筒将火扑灭。如不能把火扑灭,应立刻锁门离开现场。
j当值工程人员应:
立刻上报不要独自冒险,如发觉火势蔓延,应尽快离开现场,在可能情况下,用手提灭火筒或消防栓尝试把火扑灭。
与工程部保持联络及依照上级之指示行动。
当火被扑灭或确证是误报后:
将火灾警报系统及其它消喷系统重置还原,如有消防队长在场,须征得消防队长同意才可行动。
如喷淋系统正在洒水,应将分层阀关上,以便清理更换喷淋头及其它损毁的设备,使系统尽快恢复正常。
检查受影响的楼层,并拍照作好记录。
尽快写出报告连照片和出事原因呈交项目经理。
k租户的二次装修应遵循《装修施工安全管理制度》。
物业工程管理制度6
一、住宅小区强电技工岗位职责
1.协助住宅小区物业工程管理部经理开展养护工作，完成领导下达的任务和指标。
2.负责对住宅小区供电系统的养护维保操作，制订住宅小区供电设备的维修、检修计划。
3.住宅出现供电故障之后，必须立即派出;谨记停电时，及时启动柴油发电机，保证强电系统的基本运作。
4.负责住宅小区业主二次装修工程的监管工作。
5.根据强电系统运行情况，制订切实可行的.节能供电措施。
二、住宅小区弱点技工岗位职责
1.协助住宅小区物业工程管理部经理开展养护工作，完成领导下达的任务和指标。
2.负责消防自动报警系统、通风系统、楼宇自控系统、安保报警系统、广播系统等弱电系统的运行、养护、维修管理工作。
3.根据实际情况，发挥弱点系统最大功用，开展弱电系统的增效改造工作。
三、住宅小区水暖技工岗位职责
1.协助住宅小区物业工程管理部经理开展养护工作，完成领导下达的任务和指标。
2.负责住宅小区给排水系统的养护、管理，保证各类管理畅通无阻，无严重的泡水、漏水、冒水、滴水等现象以及事故隐患。
3.负责住宅小区空调系统的运行和养护工作，保证空调设备完好、无超标噪声和滴漏现象。
4.按照规定，做好空调、给排水系统的养护工作，制订检修计划。
5.根据住宅小区实际情况，实施节能计划，保证设备发挥最大功用，延长使用寿命。
四、住宅小区仓储岗位职责
1.负责管理住宅小区物业公司各类备用设备零件、技术文件说明书等的保管。
2.负责处理住宅小区各类设施设备的售后联系、厂家服务等。
3.物料存放整齐后及时入账。
4.负责收集登记，正确及时地做出统计报表。
物业工程管理制度7
1、采购及使用
1.1常用工具、材料由工程部仓库管理人员,根据耗用规律和使用情况,在保证数量又不造成积压的原则下,制定最低备用量。
对其他维修用品,由各班组根据需要报工程部审批采购。
1.2采购员采购后,交仓库保管员验收并输入库登记手续。
1.3班组员工需领料时,应填写领用单。
完成报修后,要在工作单上填写清楚用料情况,由主管确认并对领用量和耗用量进行核销,多余材料必须退回库房。
1.4对进口备件及工具等高额的物品应采用以旧换新的制度。
2、工具管理
2.1工程部工具分为部门级工具、专业级工具及个人工具三部分。
工具保管人必须认真建立工具台帐,做到工具与台帐相符。
2.2部门级工具归库管员负责保管及借出,各种电动工具原则上由工具仓库统一保管,凭工具借用牌借用。
2.3专业自用工具由主管负责保管及使用,机房值班用工具,应放在固定的工具箱内并排列整齐,工具箱应作为交接班内容之一。
2.4根据工种的不同,检修技工的'常用工具,可由个人保管使用。
电焊、气焊机等配套工具一般由电、气焊工保管。
2.5所有工具保管人必须认真负责并保持工具的完好及使用功能。
工具保管人必须定期检修并保养所属工具,每月一次,以保证各类机具的正常使用。
2.6部门级工具的借用,必须执行公用工具的临时借用程序,借用人必须认真填写工具借用记录单,工具借用最长时间为三天,如因工作原因,需再继续使用时,必须重新办理借用手续,工具用完后立即主动归还,不得拖延。
2.7借用部门级工具归还时,须由库管员和使用人共同进行检验,如有遗失或损坏,须由使用人负责照价赔偿,如借用工具时未按规定填写公用工具借用记录单,或无法确定使用人时,造成部门级工具的遗失或损坏,由库管员负责照价赔偿。
2.8专业自用工具必须由主管进行每日清点,并保持完好,特别是常用小型工具,不得遗失或损坏,如有遗失或损坏,须由使用人照价赔偿,如未能确定使用人,则由主管照价赔偿。
2.9全体员工必须爱护工具,必须正确使用工具,凡不正确使用工具、不爱护工具并因此造成工具损坏者,将按工具原价赔偿。
凡属人为的工具损坏,均应酌情予以经济赔偿。
2.10所有工具一律不得外借,如因情况特殊,必须经工程师批准后方可借出,员工擅自外借、带出,经查实要严肃处理。
不得用工具干私活。
2.11所有工具要爱惜使用。
工具按规定的使用年限到期时,无论专业级工具还是个人领用工具,一律以旧换新。
3、对讲机管理
3.1所有持机者,要按照'对讲机使用说明'使用,并对本机负有监护和管理责任。
若有损坏或丢失,持机者负责按价赔偿。
3.2任何人不得外借对讲机,若工作需要,必须经工程师批准。
3.3持机者在工作时间内必须携带对讲机,并保持通讯畅通。
3.4所有使用对讲机者,要正确持机,爱护天线,经常保持对讲机的清洁、安全、畅通。
3.5对讲机要轻拿轻放,专人负责,不得乱拆、乱放,不用时关掉电源。
3.6持机者不得利用对讲机聊天,谈论与工作无关的事情。
3.7持机者利用对讲机联系工作时要简明扼要,以免耽误时间,影响其他人员使用。
4、质量记录《外借物品登记表》ed-tb-0309-112
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1.电气设备投入运行前,应建立健全用电管理机构,根据电气设备的电压等级,用电容量及电气的具体情况配备电气设备运行、检修和维修的专业人员。
2.电气专业人员,应符合《电气安全工作规程》关于现场电气工作人员必须具备的条件。
3.按照《电气安全工作规程》的规定,结合本单位的具体情况,建立电气设备运行、检修和试验制度,作好电气工作人员的安全技术培训,提高运行管理水平,各级领导应对贯彻执行本规程的情况进行检查和监督。
4.加强和改善电气设备的.运行管理工作,不断提高设备完好率,作好无功功率的补偿工作,降低电能损耗,实现供电系统的安全、合理、经济运行。
5.结合季节特点、本单位工作特点及有关要求,组织电气工作人员对电气设备进行安全检查,加强设备缺陷管理,贯彻各项防事故措施。
6.定期汇总,分析运行报表,编制维修工作计划,应负责建立和完善本单位的电气运行规章制度及技术管理资料,以及和供电部门主管单位的技术业务联系。
7.本单位选用的电气设备应符合有关国家标准和行业标准要求凡国家公布的淘汰产品不得选用。
8.认真遵守,《中华人民共和国电力法》及相关的行业标准、法规等有关规定。
9.对供电部门安装在用户内的计量负控等设备负有监护责任,发现问题应及时报告供电主管部门。
10.在电力系统正常状况下,供电到用户的端电压允许的偏差为:5%
11.110kv及以下三相供电的为额定值的正负5%。
12.2220v单相供电的为额定值的正7%,负10%。(市区为正负6%)。
物业工程管理制度9
1)管理好物业工程设施时关系到物业是否能够保值增值以及也只切身利益的大事。物业管理人员必须发掘设备潜能,做到物尽其用,充分发挥设备的使用价值。
2)物业工程设施须实行档案管理制度,对设备的原始档案必须归档、汇总、登记造册,以便查考,为设备的完好使用以及安全使用提供方便。以下资料须归物业工程管理部建档管理:
a)设备系统的资料,如竣工图、构造图等。
b)设备系统原始发票、收据、用户手册以及售后服务卡等。
c)设备系统中重点部位的拍照资料及相关注释。
3)建立设备管理考核制度,奖赏分明,调动员工工作积极性。
a)建立设备管理考核、督察制度。
b)对设备管理定期、不定期抽查、考核。
4)建立iso9001质量管理体系:
a)建立机房管理制度。
b)建立供、配电管理制度。
c)建立设备维修制度。
d)严格各项管理制度,做到责任到岗、任务到人、用科学化的管理提高设备管理水平。
5)对于住宅小区物业工程设施管理在做到“三好、四会、五定”。
a)三好:即是设施要用好、修好、管理好。
b)四会:即是对设施使用、会保养、会检查、会排除故障。
c)五定:即对设施进行润滑、通风、清洁、检修时,做到定点、定人、定岗、定时和定责。
6)住宅小区工程设施在设备管理上,必须坚持安全第一,降低耗能。
a)遵循“安全、经济、;合理、实用”的'原则。
b)尽可能采用节能、经济适用且品质优良的材料,修旧利新。
c)培养管理队伍的创新精神,维护业主的权益。
d)设施操作人员应严格按照操作规程和制度开展工作,做好必要的防护工作。住宅小区配套设施管理最基本和最重要的要求是保证配套设施体系的安全运行,包括用户使用安全和操作人员操作安全。
e)加强安全意识,防止意外发生,做好宣传工作。
7)提高物业管理服务质量。
a)坚持“物业管理服务第一”的意思,培养职业道德和责任心。
b)保证配套设施岗位上有专业操作人员,做到岗前培训、持证上岗、在岗轮训。
c)对员工做好“传、帮、带”工作,对设备进行现场操作,知道相关人员,使员工能够适应岗位要求。
物业工程管理制度10
物业工程部设备运行管理制度:机房管理制度
物业的空调冷冻机房、变配电所、水泵房等,是工程部重要设备场所,也是最容易出重大事故的地方。因此机房内的操作人员,必须持有劳动部门颁发的操作证。工程部应加强对各机房的管理,建立、健全严格的.岗位责任制和设备操作规程,并要求操作人员对设备运行情况进行详细记录和执行严格的交接班制度,以确保设备的安全和正常运行。
各设备机房、中控室值班室必须注重内部的清洁工作,保持xxx大厦内整齐,无卫生死角。所有规章制度、值班表、检修计划均应打印成表格,张贴于xxx大厦内明显位置。
1)安全防火管理规定:
a)认真执行国家消法规,严格遵守物业的消防制度。xxx大厦内严禁吸烟,严禁动用明火,严禁闲杂人员入内或会客,xxx大厦内要保持良好通风。
b)严格遵守操作规程,密切监视机器运转,定期检查维修机器设备。
c)配电室认真监护电压负荷的变化情况;定期清扫变压、开关柜、防止生污造成短路;坚持进行倒闸操作,必须一人操作一人监护;严禁约时送电、停电、严禁非电器人员下达停送电指令,严禁违章维修电器设备;每年在雨季之前要对避雷器进行检查;逢重大节假日要全面检修线路和设备。
d)木工房内严禁拉设临时电源线;电机电闸等设备保持干燥、清洁、各种机器设备和电机附近不准堆放可燃易爆物;碎料、刨花、锯末等易燃物要随时清扫,禁止在xxx大厦内堆放;不得过量存放木料、油漆、松香水等材料,不得存放其他易燃易爆物品。
e)各岗位要熟悉各种消防器材性能、使用方法及器材摆放位置,发现火情立即扑救,及时报有关领导及保安部,并保护好现场,协助查清起火原因。
f)爱护消防器材,保持灭火器清洁,禁止随意挪动、遮挡消防器材。
g)凡违反本规定者,按物业消防管理规章有关规定处理。
6、消防水泵房管理制度
消防水泵房是消防用水的关键部位。为管理好消防水泵房需制订管理规定。
a)消防泵、恒压泵的选择开头位置与自动位置,操作标志都应简单明确。
b)消防泵每月运转一次(10分钟),以保持正常运转,每半年进行一次'自动、手动'操作检查,每年进行一次全面检查。
c)水泵房卫生每周打扫一次,及管道每半月清洁一次。
d)操作人员在2米以上检修设备(包括开关、阀门等),必须带好安全帽,扶梯要有防滑措施,要有人扶挡。
e)机房内应遵守安全防火制度,注意消防安全。
物业工程管理制度11
1、工程部全体员工必须加强防火安全防范意识,并协同安全部认真做好大厦各系统的'防火安全保卫工作。
2、各个岗位的人员必须坚守岗位,发生事故或发现可疑情况时应迅速处理、上报、并负责保护好现场。
3、外来人员禁止进入配电室、空调机房、电梯机房、水泵房、弱点机房等区域;参观、学习、施工如需进入必须经物业公司经理及工程部主任批准并在客服部办理登记手续后,由值班人员带领(或陪同)方可,严禁拍照、摄像。
4、各岗位值班人员除负责设备安全运行外,还必须对所属机房进行防火安全检查,发现不安全因素,应及时向上级汇报、整改。
5、任何人不得随意配制各机房钥匙,无人时必须锁好机房门窗;供水系统值班人员负责检查锁好各水箱盖,无关人员不得借用钥匙,除供水值班人员外,必须经值班主任批准才能打开水池盖。
6、需要进行动火作业时,要先办妥动火证后,方能进行施工,施工前要尽可能排除易燃物品及配备灭火筒。施工后应认真检查,确保没有火种后方能离开。
9、任何人不能随意挪动消防器材,发现消防设施损坏或泄漏应及时通知消防中心。
10、任何人发现火警应及时报告,尽力配合消防队员一起扑灭火灾。一旦大厦发生火灾,工程部的首要任务是保证消防设施设备的正常运转,并组织重要设备的保护、疏散工作。
物业工程管理制度12
1.0目的
规范工程维修部管理工作，确保工程维修部管理高效有序。
2.0适用范围
适用于xx城服务中心工程维修部的管理工作。
3.0职责
3.1服务中心经理负责审批工程维修部的年度工作计划，并组织监控工程维修部的总体工作质量。
3.2工程维修部主任负责组织本组的年度工作计划、月度工作计划的制定、实施与控制，并对年度、月度工作进行总结。
3.3工程维修部员工依照各相关规程按计划进行工作。
3. 4工程维修部主任负责和外包施工方制定施工方案和审批工程方面的图纸。
4.0程序要点
4.1工程维修部人员:工程维修主任1人，维修技工3人。
4. 2维修技工对设施、设备分管责任岗位实行每月轮流制。
4.3设施、设备分管责任制:
供配电1人;电梯系统1人;水景系统、泳池系统、给排水系统1人;智能安防、门禁系统、消防系统1人;公共设备、设施的维修、维护由所有工程维修部人员实施。
4.4工程维修主任全面负责工程维修部的对外联络、日常工作。
4. 5周例会
4.5.1实行每周五例会制，每周五下午17:00准时举行例会。
4.5.2用例会时间全面了解本周的工作完成情况，并计划好下一周的.工作安排和需要协助的部门。
4.5.3每周四下午由主任组织培训专业知识。
4.6考核
4.6.1考核的目的是为了奖勤罚懒，考核的原则是公平、公开、公正;
4.6.2工程维修主任根据每人当月的工作表现和成绩进行考核评分，并将考核结果上报服务中心经理审核。
4.6.3工作业绩和月考核积分相对应，月考核积分与个人经济利益挂钩。
4. 7维修原则
4.7.1上门维修:工程部接到报修电话后，在10分钟内派维修工到达现场，一般性故障处理不超过1小时;
4.7.2公共设施、设备维修:小修不过夜，中修1-3天，大修3-5天;
4.7.3维修守则:约时不误、便民利民、工完料清、业主签收;
4.7.4语言规范，服务热情。
4. 8通讯保证
4.8.1上班时间必须保持所有对讲机、手机都处于开通状态，以便联络。
4.8.2通讯工具必须保持能随时联络，使用个人通讯工具不接听时要尽快采取其它方式与呼叫方取得联络;
4.8.3遇突发事故(如台风、洪水、重大设备设施故障时等)，在接到中控室的呼叫后应立即与中控室联络，并5分钟内赶赴现场处理。
4. 9物品管理
4.9.1维修人员领用材料进行维修作业时，必须认真填写《物资领用登记表》，加强成本意识;
4.9.2使用公用工具必须及时归还，公用工具每月由仓管员清点;
4.9.3每月月底工程维修主任做好下月材料购买预算。
4. 10值班制度
4.10.1执行夜班、周六、日值班负责人轮换制度;
4.10.2值班员应尽量保证当天的《工作联系单》当天解决处理，遇无法维修或需要购买材料的维修事项，应及时汇报维修主任，并跟踪转交给谁进行维修，直至维修终结，确实保证不出现'压单'现象;
4.10.3值班员不得带外人(或亲朋)进入工程部或在办公室逗留打电话。
4.11工作调度
4.11.1工程维修主任根据服务中心或中控室的通知，随时抽调本部门人员开展临时重要工作;
4.11.2工程维修主任根据维修部人员的变动或实际工作需要，进行轮流责任的调整。
5.0支持性文件
无
6.0质量记录
6.1 《物资领用登记表》----qp-09-04-f001
物业工程管理制度13
前 言
为确保物业管理公司对设备进行正常的维修保养,给业主/租户提供良好的工程服务,物业管理处需采购、储存各种工具、备品、备件、材料和原料等货物(以下统称为物品),特制定物品的申购、采购、入库、储存、出库、借用、归还、使用及报废程序。
1 物品申购制度
物品申购制度是为了确保以最少的物品储备来满足物业维修保养和工程服务的需要,尽可能地压缩库存防止积压,提高资金和仓库的利用率。
1.1 根据库存情况和日常维修的消耗记录,设立常用消耗物品库存量,一般以一个季度的消耗量的二倍库存。
1.2 各班组所需的物品,均须按年分季做出计划,经工程经理/主管批准后,知会财务部,并经总经理批准。
1.3 物业公司可设立维修零用金,金额为人民币1000元,主要用于工程维修和日常维修所需物品的采购,需动用维修零用金采购物品,必须提前二周上报公司,待公司批准后,费用在1000元之内,可从零用金内支取,1000元 以上的由公司统一开具支票或转帐。
1.4 若遇设备/系统故障急修需要采购物品,费用在人民币200元之内,可先支取零用金后再上报公司。
2 物品采购制度
物品采购制度是为了在保证质量的前提下,采购价廉物美实用的物品。
2.1 日常采购额度超过200元,每年内第一次采购需找三家供货商比价,同样的品牌的.物品,选择价格较低,信誉较好的供货商采购,跨年度采购必须重新比价。
2.2 在紧急情况和得到物业公司经理同意下,可临时豁免。
2.3 若是业主指定或安排的采购,需得到业主负责人的书面指令,并保存归档 备查。
2.4 凡购进物料、工具等,尤其是定制品,应先取样品,征得使用人同意后, 才可进行采购或定制。
3 物品入库制度
物品入库制度是为了确保采购物品的质量,办理完备的入库手续。
3.1 入库时需登记的内容为:日期、时间、名称、数量、品种、重量、有效期及类别等于入库本上,并要与明细、发票相吻合。
3.2 入库时需开箱/合查验物品的质量,若仓库管理员无法把握时,可请使用人协助,并对查验的物品签字认可。
3.3 仓库管理员需将验收入库的物品分别堆放、编号。
3.4 所有设备可不进入仓库,
但入库、出库的手续而参照物品的同样办理。
3.5 采购的设备开箱后若有技术数据和随机文件,需交工程档案管理人员统一归档,安装和使用人员需阅用这些数据,可办理借阅手续。
4 仓储管理制度
仓储管理制度是为了确保仓库储存物品的质量。
4.1 物品在仓库内储存,应按不同种类分别堆放,并设置品种代码与之对应,设立“物品的进、出、存货卡',物品要先进先出,定期翻堆,当提货时可快捷的提出。
4.2 要节约仓容,合理使用仓容,对干货、温货、轻重、危险品需区分,重载物品与轻抛物品不要混堆,有挥发性物品与吸潮物品不要混堆。
4.3 仓库管理员要留意仓房的温湿情况,注意防火安全,确保所有物资的安全存放。
4.4 仓库管理员对仓储的物品应经常检查,对滞存在仓库时间较长的物品要主动向部门领导反映滞存情况,对仓储中发现霉变、破损或超保管期的物品 应及时提出处理意见。
5 仓库管理制度
仓库管理制度是为了确保仓库储存物品的安全。
5.1 仓库系物品保管重地,除仓库管理人员和因业务、工作需要的有关人员外 ,任何人未经许可不准入仓库。
5.2 因业务、工作需要进入仓库的人员,在进入仓库时,必须办理入仓登记手续,记录进入仓库的时间、人员、事由及离开时间等,进仓要有仓库管理员或工程部经理/主管陪同,不得独自进入,凡进仓人员工作完毕,出仓时应主动请仓库管理员检查。
5.3 一切进仓人员不得携带火种、背包和手提袋等物进入仓库。
5.4 仓库周围、办公地点不得会客,其它部门的职工不得围聚闲聊。
5.5 仓库内堆放易燃易爆物品需采取相应的措施,符合消防规范。仓库内不得 存放私人物品。
6 工具借用制度
工具借用制度是为了确保正常使用。工具借用按时间分可分为临时借用和长期领用,长期领用又可分个人领用和公共领用。
6.1 临时借用工具,由使用人填写临时借用工具表,经批准后,向仓库管理员申请领取,并在员工工具借用登记本上登记。在交还时仓库管理员亦要在该表上写明交还时间并签收,签收时应检查工具及其附件是否完好无损,若发现问题立即记录并向主管反映。
6.2 个人领用工具的品种根据需要配备,由使用人提出申请,经工程经理/主管批准后到仓库领用,并办理领用手续,领用后个人负责使用保管,离开公司时交还,仓库管理人需作签收记录。
6.3 公共领用工具由主管/领班申请,经工程经理/主管批准后,到仓库办理领用手续,领用后由申请人或指定专人负责保管。
6.4 工具调换原则上以旧换新,发生丢失和毁损,由保管者写明原因,向上一级领导报告,不属人力不可 抗拒的丢失和毁损,由责任人按该工具现市场价格赔偿;属长期使用正常磨损或损坏,金额在500元以由工程部领导批准办理报废手续,超过500元需物业经理批准同意。
6.5 工具一律不得带出物业,特殊情况经由部门领导批准同意,办理正式手续后方可借出。
7 物品领用制度
物品领用指除工具以外的备品、备件、低值易耗品及设备等领用。
7.1 工作人员到仓库领料之前,先要填妥一份物品领料单,注明数量、规格、名称、施工内容、安装位置等,经工程部经理/主管批准后到仓库领取。
7.2 物品领用一般原则上以旧换新,但在实施过程中可先领后交,若发生多领 ,应主动归还。
7.3 若项目中确需新增的物品,被盗或遗失的物品,需在领料单上注明,经工 程经理/主管批准后备案。
8 物品报废制度
物品报废制度是为了明确物品报废程序。
8.1 工程部对所有设备除加强日常运行、维修和保养等工作外,还应认真做好设备、材料的更新工作。
8.2 工作人员以旧换新的旧料,如灯具、阀门和矿棉板等集中到一定数量作报废处理,对有回收利用价值的金属、塑料可集中送至废品回收站,所得款 项交财务入帐。
8.3 申请设备报废,经工程经理/主管同意后,填写“固定资产报
废鉴定书',经财务部和物业经理同意后方可报废,若设备价值超过人民币5000元,还 需报业主/业主委员会审核后方可报废。
8.4 设备报废需符合下列情况之一:
8.4.1 经预测,继续大修后技术性能仍不能满足工艺(工作)要求,并且大 修需要费用相对更新设备较多的;
8.4.2 严重影响安全,又无法改造,继续使用可能引起事故的;
8.4.3 严重污染环境,危害人体健康,进行改造又不经济的;
8.4.4 其它需淘汰或更换的设备;
8.4.5 对仓库中发现因过期、损坏和老化不能使用的物品,仓库管理员应按年度报工程部领导批准报废,价值超过500元,需报经物业经理批准,有关人员应吸取教训,在以后的采购中加以避免。
9 物品盘点制度
物品盘点制度是为了确保仓库内储存的物品与账面物品余额相符,并为采购提供依据。
9.1 为及时反映库存物品的数量配合编制采购计划,节约使用资金,仓库管理员应每月编制“仓库物品申请表'送交工程部领导,每季盘点一次,校核实物和仓库存货记录卡的余额数量是否相符。
9.2 仓库管理员应定期盘点库存,发现升溢或损缺,应寻找原因,并写出盘盈、盘亏报告,若差额严重,仓库管理员应承担相应的责任。
9.3 仓库管理员应制订最高储备品和最低储备量的定额,数量上不能把握的需请有关
人员协助。根据库存情况及时向工程部领导提出申购计划,避免物 资积压或短缺而影响物业的维护保养。
物业工程管理制度14
1.需要停机、停电维修管线或设备时,必须与运行人员取得联系,在取得运行人员同意后,方可停机、停电进行,并在电源开关手柄位置上挂'禁止合闸,有人工作'的标示牌,采取安全措施后,方可维修操作。
2.拆除或修理带压力的管线和设备时,必须在卸压后进行,在不能卸压时,一定要有安全措施,有专人监护。
3.管子进行煨弯时,要固定牢固。煨弯器必须完好无损,站立姿势要正确,用力不要过猛,身后不能有障碍物。
4.在容器内或粪池内进行维修工作时,必须确认无毒后方能进行工作,必要时佩戴有氧呼吸器。如进行明火作业时,要在无燃气时进行,保持通风良好,入口处必须有人看护。
5.各种管线施工时要查明水流方向,确认阀门是否关严,压力表是否准确。确认无误后方可进行操作。
6.搬运大型管材时,要前后注意以防碰坏设备和碰伤他人。管材要排放整齐,以防绊腿。
7.维修设备需要拆接电线时,必须由强电人员进行,设备与带电线路连接,不能停电时,要经领导批准,采取安全措施后方可进行,并要求与带电部位保持安全距离,设专人监护。
8.高空作业时必须采取安全措施,按高空作业操作规程进行作业,要设专人监护。
9.进入顶棚内工作时要踩、蹬有吊筋比较牢固的'笼骨上,要防止踩空掉下摔伤,顶棚下要有专人看管,以防掉物伤及他人,在顶棚内工作时要戴好安全帽,以防碰伤头部。
物业工程管理制度15
1、物业公司工程事务部管理范围
1）在北京招商局物管公司管辖的各物管中心范围内，开展工程维修的业务管理工作，对业务发展中遇到的'重大问题，提出处理意见、解决方法，经报公司批准决定后贯彻落实。
2）根据公司建立的综合管理体系，负责重大环境因素的识别与评价。
3）负责组织和监督各物管中心工程部确定提供和所需的基础设施。
4）负责工程分包过程的管理和控制。
5）负责监督各物管中心环境检测与测量控制。
6）根据公司要求，依据综合管理体系文件，指导、监督、协调、检查各物管中心对物业的建筑、设备维护的管理工作。
7）根据业务需要，为各物管中心提供工程管理咨询服务。
8）协助公司搜集、登录相关法律、法规与行政法规、主管部门条例，以及相关标准。
9）组织工程专业技术人员，交流、研讨有关建筑设备的管理课题。
10）完成本部门的管理目标：
2、设备完好率达98%
1）设备运行事故及时处理95%
2）房屋完好率达95%
3）报修及时处理率达95%
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