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中国房地产金融及政策取向
中国房地产金融及政策取向
非常高兴参加江西省土地学会和金融学会组织的“江西省首届房地产与金融支持高层论坛”。我想就“中国房地产金融及政策取向”谈一谈我个人的看法。我的演讲分三个部分：第一部分简要介绍一下当前我国房地产金融市场的现状，分析我国房地产金融市场存在的问题；第二部分围绕如何为房地产业发展提供金融支持，分析发展我国房地产金融的思路、方法和途径；第三部分谈一谈有关房地产金融市场的监管和调控问题。一、当前我国房地产金融现状的回顾和分析
（一）近年来我国房地产金融发展迅速
改革开放以来，随着国家住房制度的改革和房地产市场的不断发展，我国房地产金融从无到有，从小到大，得到了非常快速的发展。特别是1998年以来，金融对房地产业的支持，由过去单纯的企业开发贷款支持转变为对投资和销售两个方面支持。目前，我国房地产金融的发展主要有以下特点：
一是对房地产开发和个人住房消费的信贷增长逐年上升。1998年房地产开发贷款余额为2028.92亿元，2003年扩大到6657.35亿元，是1998年的3.2倍。同时，个人住房消费信贷也快速增长。2003年与1998年相比，个人住房消费贷款增加了11353.58亿元，增长了26.64倍。在个人消费贷款中，个人住房贷款的占比高达75－97。
二是房地产开发贷款的增速明显高于同期整个金融机构贷款的增长速度。1998年至2003年，金融机构全部人民币贷款年均增长14.62，而房地产开发贷款年均增长29.43，全部房地产贷款（包括个人住房贷款）年均增长44.35。由此可见，房地产贷款的年均增长速度大大超过同期其它贷款。
三是房地产信托融资发展较快，成为近期最为活跃的房地产融资方式。我国信托业经过清理整顿后，再次步入了快速发展的轨道，尤其引人注目的是房地产信托业务的蓬勃发展。2002年底，投向房地产业的信托财产共计24.08亿元，占全部信托财产总额的2.82，比年初增加12.61亿元，增幅109.93。2003年房地产信托继续以较高的速度增长，全国房地产信托项目筹集资金超过50亿元，比2002年翻了一番还多。
四是长期低利率政策促进了资金密集型的房地产业快速发展。自1996年以来，我国连续８次降息，银行贷款利率已处于历史最低水平。目前，金融机构一年期法定贷款利率为5.31，而住房贷款利率按法定贷款利率（不含浮动）减档执行。低利率政策不仅减轻了房地产开发企业的利息负担，相应地提高了利润，而且还增强了居民的购房能力，推动了房地产需求的增长。经回归分析，利率每下降1个百分点，同期国房景气指数上升0.5个百分点。
（二）我国房地产金融市场还很不完善
我们必须看到，和发达国家相比，我国的房地产金融市场还很不完善，房地产金融产品很少，主要依靠银行贷款，房地产融资相对困难。在发达国家成熟的房地产金融市场上，除了传统的信贷方式外，各种房地产金融中介机构为房地产企业提供了种类繁多的融资产品，例如，发行上市、项目融资、企业债券、股权融资、产业基金、房地产信托等。此外，成熟的房地产金融市场还存在发达的证券化二级市场，这不仅大大增强了房地产资产的流动性，为提供融资的金融机构分散和管理风险提供了有效的手段，而且也为市场投资者提供了多元化的金融产品，使房地产投资具有稳定的资金来源。此外，成熟市场经济国家经过长期的实践，已经形成了比较完善的房地产金融市场体系，通常包括完整的房地产金融市场结构、功能和监督管理框架。相比而言，我国的房地产金融市场发展还很不充分，存在着明显的滞后和不均衡现象。主要表现为：
一是房地产融资渠道单一，风险集中。第一，银行信贷构成了房地产融资的主要方式。根据统计估算，80左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行信贷。
第二，房地产投资的市场风险和融资信用风险高度集中于商业银行。在我国目前的房地产市场资金链中，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动资金贷款和土地储备贷款等各种信贷方式，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。
第三，部分商业银行和其他金融机构存在经营行为不理性和不规范问题。由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展，在经营业务时容易产生急功近利、放松信贷条件的倾向。例如，在发放房地产贷款过程中，为了竞争客户，有的商业银行降低客户资质等级评定的门坎，将审查手续简化，将审查速度加快。再如，有的商业银行对政府担保项目盲目乐观，而忽视了这些项目所具有的风险性。同时，我国
个人住房消费信贷的潜在违约风险不可小视。我国的个人住房信贷业务是最近三年才发展起来的，基数较小且发展较快，加之个人住房贷款期限很长，一些问题容易被掩盖和忽视。再者，我国个人征信系统尚未建立，商业银行难以对借款人的资信状况和还款行为进行充分严格的调查和监控。
二是房地产金融市场结构单一，没有形成完整的房地产金融市场体系。这主要表现在以下几个方面：第一，缺乏多层次的房地产金融市场机构体系。我国目前的房地产金融市场主要还是由商业银行和部分信托投资公司组成，一些专业化的房地产抵押贷款机构和投资机构、担保机构和保险机构还没有出现。在发达国家成熟的房地产金融市场上，这些机构往往是最重要的房地产金融经营和管理机构。
第二，缺乏多元化、规范化的房地产金融产品体系。一方面，我国目前房地产业的有价证券发行还非常有限。近两年来，虽然房地产企业通过上市融资的规模不断扩大，截至2003年底，70多家房地产上市公司总市值约1500亿元，但房地产企业的债券发行量却很小，债券融资比例日益下降。另一方面，房地产信托虽然比较活跃，但规模较小，而且先天不足。总体上看，目前房地产信托功能较为单一，主要是提供“过桥贷款”，向尚未达到商业银行贷款条件的房地产项目提供前期信托资金，但不具有组合投资和期限转换的功能。另外，房地产产业基金、抵押贷款证券化等其他房地产金融产品，目前尚处于讨论或者试点阶段，还远远没有成熟。
第三，缺乏独立、有效的房地产金融市场中介服务体系。目前，我国房地产金融市场的中介服务体系还没有建立起来。例如，资产评估、信用评估、风险评估、金融担保、法律咨询等专业化中介服务机构发展还比较薄弱，而且这些专业化服务机构性质不明确、隶属关系复杂，其市场化运行和管理体制尚未完全确立。更重要的是，房地产金融市场缺乏良好的信用环境，企业的信用意识淡薄。这些都不利于房地产金融市场的健康发展。
第四，没有形成完备的房地产金融一级市场，尚未建立房地产金融二级市场。在一级市场（即按揭贷款市场）上，提供抵押贷款的金融机构基本上是商业银行，难以形成多元化、竞争性的市场结构。由于房地产抵押贷款期限长，需要建立一个二级市场(即住房抵押债权转让市场)来提高其流动性，但我国目前缺乏抵押贷款的二级市场经营机构，至今仍然没有建立房地产金融二级市场。由于抵押贷款证券化水平较低，资产流动性较差，使得金融机构无法进行有效的风险管理。而且也正是因为没有一个协调完整的房地产一、二级市场体系，即使是现在比较热门的房地产信托，也无法实现其期限转换和风险管理的市场功能。
三是对房地产金融市场的监管和调控机制还很不完善。总体上说，房地产金融市场在我国还是一个新兴的市场，对市场和机构的监管和调控还需要在实践中进一步探索和总结。目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是相当滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待制订。在金融分业监管体制下，监管部门受制于各种因素而无法进行有效监督、统一管理。当然，房地产市场的迅猛发展以及金融业的对外开放，促进了房地产金融市场的快速发展，也在客观上使得对房地产金融市场的监管和调控难度加大。
二、加快发展和完善房地产金融市场，为房地产业发展提供金融支持
（一）鼓励房地产融资产品创新，积极拓展房地产企业融资渠道
从国际上看，金融创新为房地产金融市场带来了越来越多的金融产品，包括各种房地产股权、债券、基金、信托证券、抵押贷款可转换证券等。因此，除了进一步完善传统的银行信贷渠道外，我国应大力发展多元化的房地产融资产品和融资渠道。
首先，要鼓励符合条件的房地产企业通过股票市场融资。通过股票市场筹集资金，不仅是房地产企业的重要融资渠道之一，也是提升企业品牌和知名度的良好途径。例如李嘉诚的长江实业，从1972年上市时的一个多亿到2003年时已经达到1300多亿的净资产，成为国际性的房地产企业。但考虑到我国的实际情况和《证券法》的相关规定，目前我国应鼓励真正有实力、守规矩的开发商通过上市融资。此外，针对目前我国房地产开发商数量多、规模小的现状，可以鼓励满足条件的中小房地产企业通过二板市场上市融资。
其次，要培育和完善房地产债券市场。现有的《公司法》对发行债券主体要求严格，只有股份有限公司、国有独资公司和两个以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设立的有限责任公司才有发行资格，而且对企业资产负债率、资本金和担保条件等都有严格限制。此外，我国债券市场规模较小，利率风险较大。因此，要研究房地产企业发行公司债券的资格条件、风险管理等相关问题，积极探索房地产企业发行债券的有效方式和合理途径。值得注意的是，近年来，一些房地产企业以所开发项目为依托，成功发行了资产负债表外的房地产项目债券。作为债券市场的一种创新形式，表外房地产项目（以房地产项目的名义发行债券，不纳入企业资产负债表）与表内企业债券（以企业名义发行债券，纳入企业资产负债表）有较大区别，风险不同，会计处理也不同。因此，在相关法律规定上，也应该做出明确的区别。
第三，要将房地产资金信托转变为真正意义上的房地产信托。目前许多房地产信托基本上是参照银行贷款的有关条款来执行，在很大程度上是银行贷款的变种，而信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如商业银行，因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。因此，在加强对房地产信托监管的同时，要通过完善房地产金融市场，规范和发展信托融资方式，使之为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供全面的金融服务。
第四，要积极推进房地产金融创新，开发其他各种具备条件的房地产金融产品。当前，尤其要尽快研究发展房地产贷款证券化金融产品的有效方式。目前我国有关住房贷款证券化的讨论主要以建设银行的表内证券化和国家开发银行的表外证券化为代表。是在房地产金融机构内部实现资产证券化，还是在外部成立专门的运作机构？这可以根据我国的国情作进一步的探讨，但应该积极尝试，不能总是停留在理论争论上。
（二）加快完善房地产金融一级市场，稳步推进房地产金融二级市场发展
第一，要形成有规模、多元化、竞争性的房地产金融一级市场。一方面，有一定规模的一级市场，不仅能为房地产市场的发展提供充足的资金来源，而且也可以为建立和发展二级金融市场奠定基础。美国的住房抵押贷款证券化产生于20世纪70年代，而商业房地产抵押贷款证券化市场始于90年代早期。但早在20世纪70年代初期，在开展住房抵押贷款证券化以前，美国住房抵押贷款一级市场已达到相当的规模，余额已接近3000亿美元。另一方面，多元化的一级市场机构有利于形成竞争性的资金供给格局，提高资源配置的效率。美国的房地产金融一级市场，主要由储蓄贷款协会、商业银行、互助储蓄银行、人寿保险公司、房地产信托投资基金等构成。因此，在我国目前的情况下，有必要研究如何引入新的金融机构、扩大资金来源、拓展房地产金融一级市场的有效途径、时机和方法。
第二，推行住房抵押贷款证券化，建设房地产金融二级市场。住房款抵押贷款证券化，就是将金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要是以抵押贷款作为担保的债券），并通过二级市场进行交易，转卖给市场投资者，以达到融通资金和把抵押贷款风险分散给众多市场投资者的目的。二级市场的运作不仅使得一级市场有了稳定的资金来源，而且极大地增强了住房抵押贷款的安全性和流动性，有效地实现了风险分散和风险管理的目标，同时也为证券市场提供了一种具有较高信誉的中长期投资工具。在美国，经过美国联邦金融中介机构担保过的房地产抵押贷款证券化金融产品，具有类似于政府债券的信誉。而且，由于二级市场产品相对于政府债券具有更高的收益率，因此受到了保险、养老基金等中长期投资者的欢迎。
（三）大力发展房地产金融市场中介，完善房地产金融市场机构体系
与建立完整的房地产金融市场体系相对应，要建立多层次的房地产金融机构体系。商业性房地产金融机构体系包括房地产抵押贷款、住房按揭贷款、房地产金融担保、房地产信托、房地产租赁、房地产保险等各种房地产金融机构。一是要积极研究其他金融机构（如保险公司、投资基金等）进入房地产市场的可行性。二是要鼓励房地产信托、房地产基金等其他房地产金融机构的发展和完善。三是要建立二级市场经营管理机构体系，积极培育和发展房地产贷款证券化的经营机构、担保机构。四是要建立以住房抵押贷款保险为主的房地产金融保险体系。除现有少量的房屋财产保险、房地产责任保险、房地产人身保险外，尤其要发展住房抵押贷款保险和房产质量保险。
（四）积极培育专业化中介服务机构，建立房地产金融市场的支持服务体系
随着社会主义市场经济的建立和完善，社会分工将日趋细化，而金融机构要在复杂变化的市场环境中求得生存和发展并能够赢得主动，离不开一套完善、高效的支持系统。当前，亟待解决的是信息支持系统，因为面对如此复杂多变的市场，企图靠一家或几家房地产金融机构完全依靠自身的努力，去收集和分析其贷款决策所需要的全部信息，在客观上是不可能做到的，就成本而言也是十分不经济的。因此，有关各方要积极主动地营造一个良好的政策和法律环境，培育和发展独立公正、规范运作、能够适应现代金融运行要求的专业化市场中介服务机构体系。
具体而言，一是要通过市场机制培育和发展一批有相当专业素质和职业操守的中介服务机构，如信用评级、资产和项目评估、房地产和专业化工程项目咨询等。二是政府有关部门也要根据市场发展的要求，建立和完善有关的咨询、评估和服务机构，在有关信息的采集、处理和发布等方面为市场提供专业、快捷、有效的公共服务。只有充分发挥、积极利用这些专业机构在市场信息挖掘和市场约束机制建设中的独立性和专业化优势，才能有效地提高房地产金融机构自身在从事房地产金融业务经营中的风险分析和控制能力。三是要加快建立房地产和房地产金融的信息网络系统，推进交易、清算、管理和监控的电子化进程。
三、加强政策调控和引导，完善立法，促进房地产金融市场的健康、有序发展
（一）加强房地产金融市场监管，规范房地产企业融资行为
在继续支持房地产业发展的同时，加大房地产信贷监管。借鉴八十年代初我国信贷较高地集中于加工工业（如冰箱、彩电、洗衣机等），以及九十年代初集中于房地产（如海南和北海的房地产泡沫）所产生的大量不良贷款等历史教训，应密切关注房地产信贷集中度问题，及时引导各商业银行拓展其他信贷业务。同时要继续加强房地产信贷管理，严肃查处房地产信贷中的违规问题，加强房地产信贷风险的管理和防范。
（二）要制定相应的政策，为房地产金融发展创造良好的外部环境
首先，监管机构要适应市场发展的需要，积极探索合理有效的监管方式。其次，要调整房地产贷款结构，完善房地产金融市场运行机制，形成多元化、多层次、竞争性的房地产金融市场体系。再次，要逐步建立并不断完善房地产金融市场的公共服务体系。要加快建设个人征信管理体系。尽快建立和完善房地产市场风险预警预报体系、房地产统计指标体系和信息披露制度。
（三）建立政策性房地产金融机构，引导房地产金融市场发育
我国房地产金融二级市场尚未建立，商业银行房地产抵押贷款的流动性风险较大。因此应借鉴国外经验，结合自身实践，建立房地产政策性金融机构。目前条件下，可考虑设立专门的政策性房地产金融机构，负责有关房地产金融方面一些具体规范的制定，为中低收入阶层提供按揭担保。
（四）要尽快构建和完善房地产金融市场的法律法规体系，为市场发展提供法律保障
目前，我国有关房地产金融的法律法规还很不健全。主要表现在：一是立法层次不高，《中国人民银行法》和《商业银行法》等法律有关房地产金融的配套法规不完备，目前尚以一些行政规章作为补充，法律效力低。二是相关的法律法规比较分散，系统性差。三是一些法律法规已经不符合当前我国房地产金融发展的现实条件，需要进行调整和修订。四是部分法律条款内容抽象，缺乏可操作性。因此，应加快推进房地产金融市场法律法规的制定和完善。首先要加强对国外成熟市场房地产金融法律法规的研究和借鉴。其次要加快对现有的房地产金融法律法规进行全面的清理，按照市场发展的实际情况和现实要求对有关法律进行修改和补充。三是对于具备条件，或者市场发展活跃、要求迫切的房地产金融产品的相关法律规范应尽早出台。例如，有关产业基金的法律法规应尽快出台，为房地产基金提供法律依据。
（五）密切关注房地产资产价格，防范房地产金融风险
国际经验表明，现代市场经济中，房地产资产价格和金融资产质量、金融市场稳定密切相关。房地产市场的不稳定可能直接导致房地产金融市场震荡，酿成金融风险，危及宏观经济稳定。因此，中央银行有必要密切关注房地产资产价格，通过货币政策、信贷政策等手段，调控房地产金融市场，防范和化解房地产金融风险。
各位来宾，女士们、先生们：我国正处在新型工业化、城市化和全面建设小康社会的历史阶段，房地产开发和房地产金融具有十分广阔的发展前景，希望房地产开发商与房地产金融机构相互合作、共谋发展，为我国房地产市场的健康发展作出新的更大的贡献。
（本文根据6月26日中国人民银行刘廷焕副行长在“江西省首届房地产与金融支持高层论坛”上的发言整理）
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